最近事情比较多，再加上土地市场比较平淡，乏善可陈，所以大家对于南京土地市场的关注度直线下降！
但这周的土拍，有一个点令人印象深刻，就是南京土地开始触底了！
这里面有两个关键词：开始，意味着还没结束；触底，是局部板块的土地价格合理了！
举几个例子：
汇通路G32地块，容积率1.05，底价1.16万/㎡，最后拍到1.3万/㎡！
消息一出，一部分人开始评论：你不知道旁边黑牡丹卖不动吗？这家南通企业太傻了，死都不知道怎么死的...
其实，人家能不知道吗？问题是容积率一样吗？地价一样吗？都不一样，所以这块地，跟周围的楼盘对比毫无意义。这块地是金针白银竞争出来的价格，就是市场价！我们来对比一下这个板块历史的地价：
也就是说，在2020年或者之前，汇通路的地价，都保持在2万左右，甚至有的地块还触顶摇号，如果不设置最高限价，这里的地价可以拍到2.5万你信不？
而现在，容积率1.05的地价，也就1.3万；折算成2的容积率呢？实际上地价只有1万/㎡左右。这个跌幅，可谓巨大！
所以汇通路的地价，经过激烈的竞争，开发商用真金白银给这个板块确定了地价：
低密地块：1.3万；普通地块：1万！就这个价！这就是汇通路板块在当下的土地价值，妥妥的。
任何一个板块，都有价值，关键看价格怎么标。从这个意义上看，汇通路的地价，触底了。只要行情不发生大的变化，这个板块的地价就按照1万-1.3万的价值来评估，问题不大。
再一个，是青龙山地块，金茂8000块拿下，当然，这是和本地城投一起拿的，共担风险。
这块地，应该说金茂还是给了面子的，毕竟金茂深耕青龙山，在那个火热的年代，金茂与青龙山板块深度绑定，现在青龙山有土地了，金茂责无旁贷，还是拿了！
当然，8000块钱的地价，是不是青龙当下的合理地价？应该说比较合理的。注意，青龙山在火热的年代，地价也是超过2万的....现在8000，基本跌去了60%，但对于后面的房企来说，这个地价是可以接受的。青龙山曾经很卷，现在库存不算多了，房价压低一点，也不是不能卖！
按照这个思路，我们再往下看，老东山的地价，也探到了。中天美好愿意拿地，容积率2.0，地价11498万/㎡，确保未来2万出头卖房，也能挣钱。
江浦板块的地价，也基本上确认了：江苏亚伦拿下这块地，然后龙湖来代建操盘，有民营企业加入了，愿意冒风险自负盈亏，这就是好事。16年这里的地价起码2.2万，现在的地价就1万，这就是江浦老城区地价的底！
浅浅的总结一下：不考虑低容积率，按照普通高层/小高层的容积率来看，老东山值1万，老江浦值1万，汇通路值1万，青龙山值8000！这就是现实。
有人说，这些地块位置一般，我不想买，能否说说南京热门板块的地价之底？
问题是：南京热门板块的土地，还未出让；或者已经出让了，但都是城投接的，地价存在高估！
再说细致一点：
最近高淳、溧水、六合的地块，全部成交，全部城投接盘，地价到底了吗？没有。只有专业开发商真金白银投入，才能确定是真实市场。所有城投参与拿地的地块价格，都有点虚。真实价格要在拿地价格之下！
再比如江北核心区的地价，地价普遍在1.8-1.9万之间，还有2000多的补贴，实际地价1.6-1.7万，到底了吗？没有。其实去年已经有开发商参与了，价格本来稳住了，但今年又推出了这么多地块，那............当然，江核的地价我认为基本到底了，但如果不加以限制，那刚刚筑底的价格，又会被你捅破，不能这么玩了...
而还有一些板块，目前土地价格还没拍，没拍，只能说明一个问题：
价格没有谈拢！
怎么青龙山的地块都拍出去了，而河西、南部新城、雨核等区域的土地，还不拿出来拍？真没人要？肯定不是，是价格没谈拢。
这就跟找对象一样，长的丑的，有可能很快结婚；而长的美的，却容易美人迟暮，不是找不到，是要价太高了！
比如雨核，地价多少钱合适？这个不好说，去年的地价是2.8万，还触顶摇号，而且容积率还是2.8。
今年3月份，G04地块拿出拍了一下，起拍地价2.24万/㎡，没有开发商愿意拿，直接流拍了。而时间过了半年，这里的地块还没有出让，为什么？没谈拢！
有小道消息说，这些地块的容积率，要降低；地价呢，也要降低。
也就是说，雨核的土地，想拍到2万以上的价格，是有难度的。从我个人的评估角度看，应该是低于2万，但也不会差太多，1万大几，接近2万，还是有房企能落实这个底部的。
我们可以等等看，今年下半年，无论如何雨核都要拍地了。
而南部新城呢？目前确实很僵。一方面，开发商拼命压价，另一方面，南部新城负隅顽抗；双方各不相让。
这个板块的最低底线，我估计了一下，就5个字：降容不降价！什么意思？
南部新城的地价，普遍在3万+，3万就是心理底线，不想破。如果你觉得贵，我把容积率给你降到1.2左右，还不行吗？什么时候能谈妥，什么时候土地上市！
有人问，那河西呢？
一方面，鱼嘴片区现在不敢拍地，原来的地价都是3.5万级别，现在拿出来也就2万多吧...对，也就2万多点吧，除非容积率降到1.01！河西中呢？
我们不得不承认一点，整个南京，地价下降最小的片区，就是河西中。一方面河西中部确实牛逼，比较稳健，要承认河西中的优秀；另外一方面河西中的土地，之前限价都太狠了。
比如河西中地块，在楼市行情好的时候，地价也就4万多。其实如果不限价，当年好地块是有可能上6万的，有形之手压住了而已。
而现在，河西中的地块如果拿出来拍，大概是什么价格？3.3-4万之间！
差一点的地块，比如靠近高架的，3.3万-3.5万基本就拿下了，再高不好办了。而河西最终的王炸地块，像台湾名品城等地块、河西指挥部地块，应该卖什么价格？
不宜超过4万。其实相比于其他地块，地价下降不多，但某区肯定放不下这个面子，肯定要往4.3万+这个价格去抬，去证明其他板块都跌了，就我大河西没跌...
其实我奉劝一句，别那么累，该放下就放下，能拍什么价格，就拍什么价格，3.8万的地价，就不能活了？给开发商留更多的空间，也给买房人留点空间。
目前很多房企拿地，不是按照当前的房价去推算的，而是要建立一个厚厚的安全垫。即如果房价再继续跌15%，那我这个房子还能不能卖出去？如果没有这个安全垫，那就没必要拿了。
所以，这几轮南京土拍，我认为意义重大，一些板块开始触底了，有专业房企愿意拿地了，政府也实打实地愿意降地价了，这就是一个良性循环。
大乱之后是大治，南京部分板块价格触底，是一个好的开始。其他热门板块，也会随着土地的出让，渐渐进入到正确的方向，这一点，至关重要！
只是有两个建议，不知当讲不当讲：
1. 单一地块的土地，即便是有城投愿意接，也不要放太大的量；量太大，后面不好收场，特别是那个板块；
2. 优质板块的土地，价格跌一点就跌一点，没什么大不了的，不要搞几个城投象征性抬价，没啥意思，懂的都懂；
轻装上阵，未来可期！
南京买房，就找楼市科学家主编，都是大实话！
部分图片来自江苏土地、河西楼市，感谢！