这两天跟朋友吃饭，有人掰着手指头如数家珍：
“2024年，南部新城卖了2400套房子，整个河西才卖了1400套，完全碾压了。南部新城才10平方公里，巴掌大的地儿，河西有多大？hhhh...”
这句话说得很嚣张，但好像也是事实。虽然河西有很多顶豪撑门面，下半年转机明显，但实话实说，2024年的河西楼市，整体表现不及南部新城。这个曾经高高在上、现在仍然高高在上的头部板块，这两年传出的声音不多。尤其河西南，作为南京曾经最牛逼的宇宙中心，近年来发声较少。
或许，是巅峰之后的短暂落寞；或许，这是暗暗地卧薪尝胆，但市场一直在期待一种声音：河西南，抓紧支棱起来啊，再不支棱，南部新城真要偷家了！
就在这个关键时刻，河西南传来大消息，中央科创区，冉冉升起！
2024年12月31日，建邺区第十二届委员会第十二次全体会议，亮出河西向南发展目标路径——全面启动河西中央科创区建设，打造南京科创版图升级的“展示窗口”、汇聚顶尖创新要素的“中心地带”。
一句话，河西南现在真的是“宇宙中心”了。这不是玩笑话，因为会议多次强调河西的中央科创区，多次强调中心地带。别问，问就是中心。
会议专门提到，河西南还有大概5000亩土地，要“推动创新资源向河西南加速集聚，用“大衣料子”裁出“锦绣建邺”，打造创新动能强、产业规模大、影响辐射广的高水平河西中央科创区。
南京上一个要裁呢子大衣的，还是江北新区。看来，大家都想裁大衣，这个不稀奇，南京最不缺的就是大衣料子，料子很多，缺的是有能力的裁缝....
那么建邺的裁缝，打算怎么裁这件大衣？目前的思路很明确，就是先沿着龙王大街裁两半，分两步走！
2025—2029年：江山大街以南、龙王大街以北区域在小米华东总部开园基础上，加快推动南京阿里中心、恒生电子等总部全面竣工投产，推动嘉华国际、南京银行科技大厦等商办载体建成使用，明基健康产业园、儿童医院河西院区二期等高品质配套建成投用，形成高能级总部生态圈。
2030—2034年：龙王大街以南、秦淮新河以北，推动华侨城滨江、鱼嘴超高层项目建设，力争到2034年，高能级总部生态圈向南延伸至鱼嘴，河西中央科创区全面建成。
这么看，河西南的发展思路非常明确，由北往南，沿着江东南路，一路延伸到鱼嘴，并形成一个鱼嘴高峰。
有一个视频做得很形象，大家感受一下：
从这个整体规划来看，河西南的整体发展，更具象化了，未来长什么样子，已经完全清楚。呢子大衣裁出来，确实好看。
而且建邺区明确提出了一个目标：河西中央科创区建设的总目标是在全省形成“三个领先”：即产业集聚度领先、创新策源能力领先、场景应用领先，打造全省“人工智能+”高地。
总而言之一句话，在江苏，河西南遥遥领先，苏州工业园也得靠边站...
当然，建邺区不仅仅给目标，也给出了两条具体办法：
1. 提升城市功能，改善生活幸福感
现在的河西南，配套说不完善吧，它还有四五条地铁，扭麻花一样，盘盘通地铁；儿童医院、生态公园设施确实高级。你说它配套有多好吧，也没感觉出来，生活的便利度并不是很高。这对这个问题，建邺区明确表示：
要借鉴黄浦中央科创区推动文化、商业、休闲、办公、居住等各类资源要素有机组合的先进经验，建邺将以小米、阿里总部片区为重点，完善公共基础设施，启动南京中心地块环境整治，增加绿地供给，为周边产业人群创造高品质休闲空间，提高规划层级，参照万象城标准打造阿里总部商业载体，推动科创功能与商业、文化、办公、居住等多样化城市功能深度融合。
这么一大段话，我就看到了一条：要以万象城的标准，打造阿里亲橙万象汇，就这条价值大。这个万象汇，一下子补强了河西南的商业短板，这就够了。
2. 产业方面，阿里是关键
会议表示，要：发挥小米、恒生电子、新国都等链主企业作用，在河西中央科创区积极导入智能驾驶、金融AI等产业板块，推动阿里重仓南京，打造人工智能创新中心；依托省数据集团，联合阿里通义、华为盘古等平台，聚焦医疗教育、政务服务、城市管理等领域共建数据供给平台，打造全省人工智能场景应用高地。
这里面的关键词，其实还是一句话：推动阿里重仓南京。现在外面到处传，什么阿里中心没有多少阿里的人，以后都是外包。这个传言伤害性不大，侮辱性极强，建邺区需要解决这个问题，要狠狠击碎这个谣言。其他的我觉得问题不大，南京最好的产业集群，还是会放在河西南。
好了，针对建邺区提出的“中央科创区”的概念，简单做一个评论：
1. 河西南整装待发，重新出发，是一个好兆头！
这几年的河西板块，就像美帝一样，虽然还是第一，但统治力下滑明显，从原来的高不可攀，到现在的整体领先、局部有压力，有大环境的问题，也有操盘问题。。
现在重新梳理河西南的定位，先不管是不是马上能实现，单从操盘角度看，确实急了。急，就是好事，就是解决问题的开端。经过梳理之后，河西南的目标感更强了，干劲也足了，服务态度也转变了，应该说是一件好事。对此，买房人表示赞赏、欢迎！
2. 鱼嘴板块的地位，再次被强调！
因为官方迟迟不表态，不强化，很多人一直有一个疑问：鱼嘴到底还搞不搞？现在明确表示，鱼嘴不但要搞，而且要大搞特搞，不但大搞特搞，还给出了时间表。但我认为还不够。
大家对于鱼嘴板块，其实没有说一定要搞500米，1000米，这个买房人其实没那么关注了，无所谓，但一定要有一些具体的资源。现在鱼嘴地铁、公园、学校，一样都不缺，这些资源都是遥遥领先的，但还需要一些其他城市资源加持。
比如去年这时候，有传言说南京故宫博物院，要搬到鱼嘴了，吓得南部新城一哆嗦，赶紧辟谣。鱼嘴，其实缺的就是这个：缺一个聚场。
即除了500米规划之外，我们还有没有另外一些抓手，让全市的人过来看看？比如刚才说的故宫博物院，或者类似的重大配套。比如搞一些江苏知名的现代化旅游设施？当然华侨城欢乐滨江目前没搞起来，有点遗憾，现在明确要搞起来，以后能不能成为一个文娱中心？
什么意思呢？就是CBD很好，产业也需要，但都需要时间，一步一个脚印去发展，这是没有问题的。但在这个过程中，需要添加一些“软实力”，让河西南成为一个新的“聚场”，把人聚起来，这，很重要。
河西南是件呢子大衣，鱼嘴就是衣领子，要抓紧再多投入一些资源。
3. 继续控盘，以稳为主
目前南部新城的优势就是新品多，2025年还会上第四代，上低密度，各种手段比较多。相比而言，河西南现在要么是顶级豪宅，要么是中产盘，新盘不多。
2025年，南部新城明确要拍两块地，一块在G77北侧，一块在金茂府南侧，这两块地，据说谈的差不多了。河西南在2024年拍出低密G11之后，25年暂时还没有出让计划，控一下盘。两种模式，有利有弊，出让土地，市场活跃度更高；不出让土地，可能没那么热闹，但对于房价恢复，也有正面作用。
所以未来两年，河西南应该还是以控盘为主，继续减少供地，加快去库存的步伐。资源配套做加法，土地供应做减法，把局面控制下来再说。
2025年，目前唯一的新盘就是观潮望云，河西南独苗，现在每一个利好，都是给它准备的，赶上时代了。
有动作，就是好事。河西南，真的要反弹了！大家看看，400万-1000万，到底买哪好？
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