不服，也得憋着。现在整个南京的楼市特征就是收缩。人多的地方，看起来乱糟糟的地方，老破小扎堆的地方，楼市都不会太差！
“买房跟着规划走”，这就话脸都被打肿了。规划越好的地方，基本盘不行，楼市一样一比吊糟。每个楼盘，都要有自己的基本盘，在城市扩张乏力的当下，有没有足够的地缘客户，是90%楼盘考虑的重要指标。
城市界面差，老破小扎堆，只会影响价格的层次，但不会影响购买力的多少，只要价格不太离谱，一般这样的楼盘都还是有支撑的。
就算在河西，购买力也明显从河西南回撤到河西中。哪怕河西中有高架，哪怕河西中局部也有老破小。
目前整个南京，符合这种地缘改善属性的区域，大概有几个：
鼓楼滨江、河西中、老东山。河西中今年明显控地，鼓楼滨江今年地还没谈好，已经进入收割状态的，就是老东山。尤其是5号线即将开通，南京最典型的地缘改善板块，就在江宁。最近即将上市多个楼盘，东山的地缘客户，还能顶几年？
谁能想到，最坚定看好东山板块的，竟然是杭州开发商。中天美好重仓东山，连续多个项目取得成功。去年开盘的金宁风华表现也比较强劲，每个月流速都达标了，羡煞旁人。
“杭州地价太贵了，南京的土地比较便宜，更加稳健”这就是中天美好的市场逻辑，对市场的理解，太到位了。
继金宁风华之后，中天美好联手南京上元城市建设发展有限公司又一个好项目要上市了。
早在2024年11月20日，G55地块被这两家公司联手拿下，成交总价5.63亿元，成交楼面价11504元/㎡。
1.1万的地价，空间太大了，再加上金宁风华卖得很好，这块地也即将快速上市，接棒金宁风华。
就在刚刚，G55地块规划出炉，项目拟建8栋15-18F住宅，效果图显示，该项目为第四代住宅，户户有露台，部分楼栋底层架空！这块地紧邻中宁风华，拿地的那一刻就已经想好了，两个项目未来会共享资源。
块内共规划8栋15-18F高层住宅及相关配套用房，总建筑面积约7.16万平方米，其中地上建筑面积约5.03万平方米，地下建筑面积约2.14万平方米。建设单位为南京元钰房地产开发有限公司。
项目有3栋楼，都配置了首层架空，大概率搞泛会所。从外立面看，家家户户有露台，第四代产品继续爆发。
这块地上市之后，将继续面向老东山的改善客户。让东山老百姓住上第四代，中天美好已经做到位了。
对金宁风华2.0感兴趣的，可以提前添加销售微信了解情况。
相比G55，G77的地理优势可能更大，当然它的地价也更贵。这块地位于5号线文婧路地铁口，位置极为优越。
2024年12月20日，中建方程联合江宁国资集团竞得该地块，总价19.36亿，成交楼面价15493元/㎡。
地价比G55贵了4000多，未来房价按道理也稍微贵一点，这个很正常，定位不一样，各有各的客户群。
从区位上看，G77明显处于东山板块的上位者，与南部新城隔一站，去江宁区政府不远，即便到南站，也很方便。所以这块地的定位更加开放，江宁北侧市区地缘改善客户是基本盘，另外市区可能也有一部分人考虑这个盘，兼容性更足。
这块地，算是江宁较为低密的地块，容积率1.8，共规划16栋小高层住宅，体量还是比较大的。
我们知道，容积率1.8，其实是可以搞点高低配的，小高层+洋房，也不是不可以，但开发商没有这么做，就是想拉开楼间距，住的舒服一些。从外立面来看，还是主打第四代产品，设计有露台。
据小道消息，项目共设计了3个户型，建面分别为约120、140、173㎡，得房率近100%，预计5-6月公开样板间，6-7月开盘。从户型来看，这个项目主打改善了，就是在虹吸东山购买力的同时，还能吸一波主城区客户。
当然，这个项目应该也不是全部第四代，做了一些差异化处理，有的没有露台。另外，项目部分楼栋做了架空层，应该会打造泛会所！
这个盘，预计5-6月公开样板间，6-7月开盘，现在就开始蓄客了。大家对这个盘感兴趣的，可以联系销售预约城市展厅的参观。
G49地块，距离G55不远，属于东山偏东侧的项目。这块地，距离上市应该也不远了。
2023年8月25日，G49地块被江宁城建拿下，成交楼面地价16202元/㎡。地块南侧为上元大街，东侧为湖山路，西侧紧靠天印大道，规划有地铁12号线，交通便捷。地块北侧紧邻武夷七里湖山。
这块地位置还不错，紧靠七里湖山。去年七里湖山依靠江宁房票卖得还是不错的，这块地上市后会接棒七里湖山，继续主打东山改善客户。
不过，相比于G55和G77，这块地有一个劣势：就是地价太高。楼面价1.6万，比G77还高，比南侧的G55贵了整整5000块一平米，这就不太合理了。不过这块地是2023年拿的，那时候南京各个板块的地价都高，所以这个没办法，成本比当下的地块贵不少，如何把握产品，就看开发商怎么处理了。
这就是东山区域的竞争格局。在今年年中左右，三家楼盘会陆续上市，在下半年的市场中开展竞争，应该说还是比较激烈的。
但“东山足够大，完全容得下三个新盘”，这就是地缘改善客户的能力。现在河西中都不敢一年拍三块地，老东山敢。而且今年有可能还会继续推出一些新地。等东山的地块推完了，东山人民的改善大业，也就结束了。
