去年某时，有房企领导跟我讨论一个话题：如果台湾名品城的地块做195户型，能不能搞墅厅？
这个问题的主要纠结点在于：250㎡户型以内，做墅厅有点小，有点头大脚轻的感觉。
但时间到了2025年，这个问题已经不再纠结，南京150户型以上的户型，都在考虑做墅厅了。
所谓墅厅，就是客厅挑高，空间感爆棚，层高翻倍。从某种意义上说，墅厅也是一种“偷面积”，只是向上要空间而已。
去年还纠结300㎡以下无墅厅的心理障碍，今年完全不是问题。确切地说，南京市面上要新拿的地块，只要面积超过150，都考虑做墅厅了。
当然，不同的区域门槛不一样，比如雨花150就要做墅厅，河西门槛要到200㎡，而江北，143㎡就够了。
当下的南京楼盘，有几个要特别关注的墅厅，可能会对周围的豪宅产品产生巨大影响！
超大露台+墅厅，基本就是豪宅杀手了！
1. 安德门150户型，会考虑6米+墅厅！
安德门这块地，关注度极高。这个产品有108户型，有128户型，还有150户型。其中150户型是洋房，并配置有墅厅，当然大露台是标配。
这个项目一旦做了墅厅洋房，一些改善群体就会有一个选择：
河西中二手房，还是安德门墅厅？总价差不多，板块有差异，但产品的差异更大！你买谁？
最近有买房人开玩笑：我买不起雨花，只能去买河西南了！其实仔细想想确实这样，雨核的璞云早就4万多了，而河西南无论新房还是二手，3万+的楼盘比比皆是。
安德门靠近河西中，产品更低密，再加上墅厅加持，还是有很大竞争力的！一般来说，做墅厅需要一层一户或者一层两户，露台的设计面积也会更大。
我们不管G79这块地均价是多少，单单就是这个150墅厅，单价应该不低于4.5万，总价不低于680万。
2. 河西中232户型，墅厅+一层一户！
最近，奥体建设G88热度很高，对，比想象中更高！这个区域空地不少，但河西在各种原因的阻力之下，土地出让减缓了。
如果这些地块尽快出让，那G88确实不太突出，但这个区域今年可能就拍一块地，G88的含金量正在上升！
有人说不还有农研所地块嘛，我感觉农研所地块房价不低于6.5万。这个结论很多人不信，我谈谈三个理由：
1. 这块地大概率是一家房企来拿，地价低≠房价低，大家应该知道怎么回事；
2. 这块地户型面积肯定比月华小，但容积率更低，应该谈到1.8左右了，产品还会有迭代；
3. 230户型放在月华是刚需，放在农研所就是顶豪，墅厅+大露台肯定会安排的；
所以均价大概率不低于6.5万，甚至更高，而且由于名品城不拍地，这块地有 一定独立定价权。
回到G88这个项目，我们可以看到2号楼是洋房，户型232，它就做到了一层一户外加墅厅！
大家注意，232㎡户型，在南京以前仅仅是豪宅的入门户型，南京湾也好，河西中也好，主力豪宅户型都在250以上，200㎡左右的都是当氛围户型使用的。但未来3年，200㎡上下的户型，会在河西大行其道，成为豪宅主力户型。它的绝招，就是第四代+墅厅！
比如G88这个232户型，一层一户，这在南京就非常稀缺了。
再看户型：
这个户型的整体感觉，比老豪宅的户型进步太大。由于一层一户，所以开间非常大，四个房间全部朝南，主卧衣帽间无敌，端厅设计，洋房的得房率又高，感觉完全不一样。
去年有同行开玩笑，天天看豪宅，到了230㎡左右的户型，突然感觉有点小，太刚需了。但这种一层一户的墅厅产品，感受完全不一样。
3. 江北江韵瑧悦143墅厅户型
江北做墅厅的门槛，更低一些，但墅厅带来的威力很大，两栋洋房墅厅开盘前就被定光了，主要原因，还是这个墅厅。
当然，143做墅厅，确实有点小，样板间也没做，大家感受不大。但光凭图纸就能卖房，而且还在江核，本身就说明了实力。
这个墅厅大获成功之后，江北的墅厅只会多，不会少。
前几天有房企要拿南部新城的地块，做了很多方案，每一套方案都有一个共同的指向：做墅厅。
露台已经玩得差不多了，墅厅开始大行其道，等墅厅玩得差不多了，后面还能玩啥？这个不清楚，但当下就是这么一个局面：
露台没有什么了不起，但同样条件下有露台总比没有强；
墅厅没有什么了不起，但同样条件下有墅厅总比没有强；
以前250㎡以上才能做墅厅，后面会慢慢地降低面积段。南京现在马上要推出的地块，大部分楼盘都会考虑墅厅，到后面会慢慢普及，这个时候南京的产品设计才趋于稳定，但同时也宣布：南京老豪宅的价格，真的很难上去了。
其实，豪宅的价格能走出独立行情，主要要有三个要素：
1. 地段的不可复制：南京的地段随意复制，河西中的地块还有一大把，更不要说其他新城了；
2. 品质的难以超越：南京的品质随意超越，年年都有新花样，老产品很难争过新产品；
3. 圈层的不断扩大：南京的圈层群体数量就那么多，豪宅在往中产阶层下沉了；
所以一年年迭代，对豪宅的伤害还是挺大的。
那么是不是意味着刚需盘的房价会比较保值增值？这个也谈不上，毕竟广州、成都都有这样的户型了，得房率130%，就看南京敢不敢放开了！
好消息是：以后大家都能住上好房子了！
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