对不起，江核的天，没塌！
楼市科学家
最近，江核成交了一套二手房，引起了市场的高度关注！核中核名盘—花语天境成交了一套二手房，把房东们搞破防了！很多人惊呼：江核的天，又塌了！
成交单价在2.2万左右，如果是之前的一些老盘，问题不大。只是花语天境是江核第一个打破4万天花板的科技住宅，位置又不错，前期定位很高，这个成交价格仍然令人非常意外。
143㎡，原价600万左右，去年降到了400万以内，最低385万，当时还成为一个话题。开发商刺老业主，有点狠了。现在老业主又反过来背刺开发商，互相伤害了！
从4.3万，降到2.2万，跌幅直接腰斩。这个案例，又成为南京特别是江北房价的一个代表。
但实际上了解内情就会发现，这套成交的房子比较特殊。有业主粉丝反馈：
“这个花语天境价格是亲戚间买卖，房东以前购房资格不够，以亲戚名义买的，现在过户到自己名下而已”。
也就是说，这套房应该是南京限购时期找人代持的，现在交房了，要从代持人手上收回来，为了避税，把价格做低一点。这个逻辑就比较顺了！
这两年，南京的各类房产代持人瑟瑟发抖，炒房时代遗留的问题，现在慢慢解决，需要时间，需要过程。未来这种代持人低价转让的案例，还会有一些，不必大惊小怪。
从这个角度看，江核的天，没有塌！南京房价企稳的趋势，没有变。
利好是：南京现在终于老实了，不再四面开花撒胡椒面，新城就聚焦江北，再也不三心二意、心猿意马了。最近领导天天来，天天看，重视度提升了不少。
利空是：南京重视度提升了，但南京也没钱给，囊中羞涩，江北还是要多拍地，赚钱搞建设，但短期内的供应对市场也有一定压力和冲击。除非江南的购买力，转移到江北，这样就皆大欢喜了。
当然，目前的南京房价，又处于一个多空交织的关键时期，宁七条之后，以旧换新已经风风火火搞起来了，效果如何有待观察。金三之后，银四的进展又有点减缓。举几个例子：
某盘，学习尧化门高科，打6折抢跑，目前看效果不好，没有取得销售爆火的结果；
某盘，春节后房价往上涨了2000多，时间到了4月份，有点疲态，价格又往下压了压；
当前的南京楼市，就是这么个情况。涨，有点涨不动，买房人的接盘能力有限，涨多了大家就不买了。跌呢？也有点跌不动，开发商前期亏损比较多，降不下去，二手房东也亏麻了，不想割肉太多。
买房人：鉴于目前的房价水平下，开发商（房东）涨价已无市场接受可能性，如果开发商（房东）后续还想继续涨价，买房人将不予理会；
开发商（房东）：鉴于目前的房价水平下，买房人压价已无市场接受可能性，如果买房人后续还想继续压价，开发商（房东）将不予理会；
对于市面上1万套在售主力楼盘，情况就是这么个情况，谁能破局？
当然是新产品、新形态、新低密，只有产品方面做出大幅度提升的“好房子”，才能逃离这个循环。在江北，在南京，这样的房子正在冒出来，开始统治南京市场。
对于江核来说，当下最受关注的产品，应该就是扬子保利G17地块！
最近，保利&扬子江置业G17项目案名正式曝光，定为「江韵瑧悦·璞园」，规划打造8栋四代洋房大平层，容积率低至1.01。
根据释放的新消息，户型面积约148、185、230、283㎡，共112套房，一梯一户，每栋楼带有顶楼复式，约1700㎡地上泛会所，还将打造6.4米墅厅挑高，户户花园大露台，超高得房率，全新升级迭代的产品，将是江核真正意义上的高端封面之作！
这个项目，在江北，堪称唯一！过去没有，未来可能也不多见！
我们知道，现在江核的容积率普遍是1.8，另外今年江核滨江区域会有一块地出让，容积率1.4，这已经到底了。
有消息称，南京操盘手对于无限制降低容积率的方向提出质疑。一方面，降低容积率是不可持续的，不能搞低密竞赛；另一方面，低容积率的土地总价太低，对土地款回收非常不利。所以我们预测，江核后面基本不会有1.01的地块了。
而G17的1.01，也是4块地之间互相腾挪的，这种条件可遇不可求。这么说吧，未来江核这么低密的楼盘，大概率一个绝版！
这么大的项目，总共才112套，而过去江核的很多项目，一栋楼就有120套房子。把过去一栋楼的体量，分散到8栋楼，一个完整小区，这个密度之低，可以想象。
另外值得关注的是，这个项目的产品业态是洋房，但不是普通的洋房。它的洋房配置了终极改善的杀手锏—墅厅！
目前南京配置墅厅的产品，主要集中在河西中部，比如金陵月华，比如江南玖序，都是2000万起步的豪宅产品，高不可攀。江核环境和界面与河西类似，是一个不错的平替，甚至，这还是洋房墅厅。
洋房+墅厅+容积率1.01，这样的产品，才能卖得上价格。
这种生活方式，这个面积段，这个产品形态，给改善群体极大的视觉冲击。所以这个盘的客户群体，一定是覆盖全南京的，不仅仅是江北。
最近我跟江北的一些开发商聊，他们都很羡慕G17项目，说这个盘只有一百来套，量很少，上半年开盘，可能很快就清盘了。而一些楼盘在做设计的时候，有意避开G17的面积段，以免被压制。可以这么说，江韵瑧悦·璞园 在江北就是无敌的存在。在全南京，也是一个不可忽视的改善佳品。
目前项目户型图等都已经出来了，暂时没有官宣。想了解项目的，请抓紧添加销售微信，第一时间拿到改善资料。
江南方面，也有一批稀缺的新盘正在蠢蠢欲动，改变市场格局。目前能够卖出高溢价的项目很多，比如金基山和月！
山和月这个产品，现在已经到了关键时期。示范区正在紧张进行，预计月底即将公开！客户的储备量也是相当饱和。这个盘应该稳了！
这样的盘，会参与二手房和普通新房的内卷吗？不会。产品形态已经进化太多了，其他房子再怎么打价格战，跟这样的房子无关。这种超级低密的房子，量还是太少了。
光这些从保加利亚罗多彼山脉运过来的石头，就挺震撼的。
该说不说，就是因为这些石头，保加利亚发财了。随着南京豪宅的崛起，欧洲大赚一笔。保加利亚、西班牙、意大利的石材源源不断往中国运；劳芬当代嘉格纳再获新生...而且南京这些豪宅元素，正在向外围传播，比如合肥的豪宅，很多元素跟南京一样，供应商也在趋同，机会很大。
产品方面，平层、顶墅、底跃，各类产品形态都有，正好迎合了改善群体多元化的需求。事实证明，南京的富人积累还是可以的，只要位置不错，产品好好做，他们是可以接受溢价的。
户型设计，从建面约169-363㎡，总价840-2000万，选择跨度还是比较大的，给了许多城市新贵拥抱山景顶豪的机会！
看它得230㎡户型就知道了，客餐厅的空间非常大，大横厅+大圆桌+西式岛台设计。特别是，阳台被包到了客厅内部，使得室内的空间又大大增加了。
这个户型有两个露台，享受度大大提升。其中一个和次卧套房相连，另一个和客厅直接连通，不论哪个角度，赏景都很棒。
约262㎡的顶跃户型，场景就更加丰富了。一层带有两个大露台，一个和次卧套房相连，另一个从书房的过道相连，面积非常大，完全可以在这里烧烤、打牌。
二楼为约6.6米的挑高客厅，还带有一个双开门的总统级套房，尺度非常大。除了配置独立卫浴外也设置了一个露台，面积也不小，享受度非常高了！
最后，再强调下，项目最快本月底公开实景示范区，一手情报抓紧联系销售获取！
房子的逻辑，就这么回事。南京当下的房价走势，有利好，也有利空，在低区反复拉扯。今年就是这样，好也好不到哪里去，差也差不到哪里去，关键是买到自己合适的房子就行了。
楼市科学家
南京楼市大脑，科学研究楼市
