最近，南部新城动作频频，纯新盘爆出大动作！这个项目，就是位于南部新城核心地段的G77地块！
据公开消息，G77地块为奥体建设代建，目前正在招聘销售团队阶段，从当前的情况来看，距离上市时间不远了！
整体来说，G77这块地的进度不快，主要是前期比较慢，而销售团队组建之后，整个项目工程即将加速，预计3季度大概可以上市。
G77地块位于当下南部新城最炙手可热的6宫格地段：具体在博雅和著和G07之间，区位相当优越！
1. G77地块的整体定位很高，打造奥体建设植物园系列第四代，产品预期拉满；
2. 项目配置有会所，有可能会有泛会所，功能比较全；
3. 户型面积段可能不是很大，让更多人能享受到全新第四代产品；据说起步户型在120㎡左右，最大户型控制在200㎡以内，中间也布局了一些其他户型，非常丰富。最大户型或许有墅厅的设计，在当下的南部新城极为稀缺。
4. 这是南部新城第一真正意义的第四代产品，有露台，其他政策也会用满，得房率较高。
当然，一切消息以官宣为准，如果跟官宣不一致，那听官宣的...
大家注意，G77项目的热度很高，目前等这个盘的楼盘很多，因为很多买房人很理性，看到了南部新城未来几年的发展趋势：
1. G77是南部新城第一个全面第四代产品，到底产品迭代能做到什么程度？能否跟上一代产品拉开距离？这个悬念让很多买房人选择等待。
2. G77地块整体户型面积不大，而南部新城核心片区的中等户型现在处于房荒状态，九庐的127、155基本售罄，非常抢手，出一套卖卖一套，所以大家对G77的销售前景非常看好。
3. G07定位很高，但户型面积段可能比较大，单价很高，总价更高，所以预算在1000万以内的，更关注G77！
4. 南部新城的土地基本是明牌了，基本上了解后面产品的情况了。
基于这些原因，G77下半年上市还是比较稳的。现在我们来分析一下，2025年以后，南部新城的几个新盘，到底会怎么走？
新睿樾府、金陵中心（含文渊府），所剩房源不多，处于收尾阶段；主力在售楼盘就是九庐，品质较高，价格合适，去化较快，中小户型一房难求，现在在售的是180大户型和200㎡+的洋房产品。
而未来一段时间，南部新城基本要形成2+1的格局，当然，理想情况是2+3的格局。
目前南部新城，已拍地块是两个，挂牌土地是三块，这几块地可以做一个基本的分析。
今年4月份，经过38轮竞价，南部新城G07地块被嘉佰道拿下，成交总价11.14亿元，成交楼面价32309元/㎡，溢价率7.1%！
这块地，可以说承载了南部新城的梦想，容积率只有1.2，可遇不可求。很多人认为南部新城未来遍地都是容积率1.2的豪宅，但实际分析根本不可能。这块地之后，短期之内不会再出什么超低密地块了。为什么？得不偿失。
南京的一些存量土地，闲着也是闲着，搞个低密是没问题的。南部新城如果大规模搞低密，那低密也不稀缺了，会陷入恶性竞争。另一方面，这么好的一块地，看单价确实3.2万以上，面子上很好看，但实际上南部新城总价只拿到11亿，太少了，这点钱对于南部新城建设而言，可谓杯水车薪。
举个例子，大家都在嘲笑雨核的地块G09单价低，单价只有1.65万，面积跟南部新城差不多，但实际上雨花台区人家实打实拿到了10个亿，跟南部新城G07差不多。看单价，失了面子；看总价，得了里子。原因就在于雨核G09人家容积率是2.4，是南部新城G07的两倍，单价低，但总价不低，最后得了实惠。
差不多面积，雨核靠铁路的地块可以一换一南部新城最好的地块，到哪说理去？南部新城会不会越想越气？所以南部新城遍地低密的设想，不存在，短期之内就这一块，拉拉人气，再这么卖就亏大了。
当时的方案是：G07地块可排布2栋6层、6栋7层、5栋8层的洋房产品，户型为143㎡、175㎡、195㎡、210㎡共四种，叠加四代宅的露台，实际空间感和居住体验感会更高。再搭配以下沉庭院、首层架空、集中式绿地等...
现在看，G07大概率要推翻这个方案。因为这个方案四平八稳，没有特色，产品突破不大。所以G07还要继续研究，拿出更猛的产品形态才行。
可以预料，户型可能更大、总价大概率更高，手上没1000万，不建议等这个项目。
有人说有没有可能这个容积率1.2的地块，未来单价也卖5万？不可能。这块地南部新城卖出去本身就亏本，心里有气，作为背后大股东，最后给你卖个稀松平常的价格？那就失去了拍这块地的意义了...
金茂府南侧的这块地，初始容积率2.8，可以谈，但估计不会低于2。这块地就在金茂府南侧，近水楼台先得月，兴趣比较大，正好秦淮金茂府限高容积率有缺失，新地块可以补一补。当然，土地市场不是谁想拿就能拿，不确定因素很多，不能说现在就钦定了，也有可能会另请高明...
但无论谁拿这块地，它的房价可能都不会低，起码比现在在售的房子要高。有人说不可能吧，南部新城二手房不都降到3万多了嘛，金地大成雅境天都塌了，还在这里吹...
现在南京房价已经分化混乱了，不同的产品，完全是不同的价格。
新街口老破小2万多，珠江路地块要冲8万；九龙湖次新房2万多，江宁金茂府要冲5万，保底4万多...这就是现实，同样的地段，不同的房子，价格有可能差两倍甚至三倍。
南部新城还预告了两块地，一块在文华北侧，一块在博雅西侧，这两块地，实话实说资质一般。不是说位置如何，主要是地块比较小，不是完整地块，都被切了一部分，园林景观不大，楼栋排也不太好排。博雅西侧这块地还好一点，容积率低于2.8，但高度35米，有可能会往下谈谈。
而文华北侧这块地，高度低于80米，容积率也不可能谈的很低，而且这块地更小，只有完整地块的60%左右，做豪宅不太适合。
这两块地，暂时没听说哪家开发商非常感兴趣，再加上南部新城对于地价还有很深的执念，想快速卖出去，我觉得也没那么容易。所以这两块地我认为是X因素，有可能今年出让，有可能出让不了，大概率不出让。现在土地市场，不是谁想卖就卖，主要看市场需求，谁也强求不了。这一点，我相信南部新城也不会否认...
基本就谈这么多吧，未来一段时间的格局，也比较清晰。大家对G77感兴趣的，可以抓紧入群，只聊这一个盘。
楼市科学家