一个是河西中爆了，地价站上4.5万，确实令人激动；另外一个就是九龙湖爆了，地价冲上1.7万，这个地价远远高于南站，力压雨核，成为南京主城的一大新星！
很多人问：江宁九龙湖的下一块地什么时候拍？不急。在九龙湖拍下一块地之前，江宁一个位置更好的中心地块，被炸出来了！
就在刚刚，位于1号线和5号线交汇处的中心位置传来新消息，这块地本来规划的巨无霸景枫商业，应该已经黄了，规划改了！
这个公示中提到：为进一步盘活存量用地，优化片区用地布局，近日南京市规划和自然资源局同江宁区人民政府开展了《南京江宁百家湖（中心片区）控制性详细规划》NJNBd040—63规划管理单元图则修改工作，目前在公众意见征询中。
NJNBd040控规单元位于江宁核心片区，包含了百家湖、小龙湾、竹山路等区域。
重点的重点，就是竹山路地块。这次要调整的地块，东至竹山路、西至兴宁路、南至天元中路，用地面积约9.04公顷。
有人问，这块地不是已经拍出去了吗？不是景枫拿下的G96商业地块吗？怎么又调整了？
很正常，地确实卖了，也回收回来了。也就是说之前卖的不算数，大家都觉得没啥意思，耗着对双方都是煎熬，这么好的地块，建巨无霸商业有压力，但如果降低规模，腾挪出住宅用地，土地出让金会更多，皆大欢喜。
将两幅商办混合用地(Bb)合并为一幅商住混合用地(Rb)，容积率≤2.2，建筑密度≤40%，建筑高度≤80米，绿地率≥20%，其中商业办公建筑占地上总建筑面积比例为 15%-30%。
优化基层社区中心用地(Rc)边界，建筑密度由≤40%调整为≤45%，绿地率由≥30%调整至≥20%，并与63-12地块街旁绿地(G1c)地下空间整体布局，设置不少于120个社会停车位。
向北优化青年路线型，并将道路红线由24米调整为18米，取消南北向规划支路。
新增规划控制条文:“地块63-13中，轨道交通1号线和5号线换乘大厅应与商业、办公功能一体化设计，合理组织各类人流的交通流线”。
说了那么多，其实就改了几个点：一个是商业规模大大减小，拆出一部分做住宅。另外1号线和5号线换乘现在比较麻烦，拿地的开发商后面要帮忙建一个换乘中心，方便两条线换乘，一切都折算在土地款里。
这么一调整，有人惊呼：江宁副商圈，药丸。江宁第二CBD，黄了！
其实，这个规划改变，对于江宁的发展来说，非常非常关键。这个战术调整可以说没毛病，就应该这么干，原因很简单：
我们知道，江宁只有一个商业中心，那就是百家湖。在这个中心5公里范围内，很难形成另外一个副中心。比如与百家湖商圈一站路的胜太路商圈，在前期发展还是风风火火，一片和谐，自从百家湖金鹰、景枫开业之后，是一天不如一天，现在已经被吸干，已经完全不火了。
而这个竹山路商圈，跟胜太路一样距离百家湖只有两站，后面会出现景枫与景枫争客流的情况，时间长了还是要被百家湖虹吸，这个区域很难做起来的。包括九龙湖的景枫也遇到类似的问题，为什么也出了问题，就是这个局面。大树底下不长草，要尊重客观规律。
另外，办公楼市场现在也非常疲软，哪有那么多公司？经济增速就这个样子，现有的办公楼也填不满，现在修改规划恰逢其时。
江宁楼市的摊子，铺的很大，十几个板块同时上，那个年代确实也挣钱了，但现在基本上已经没有价值了。什么汤山、禄口、江宁滨江...已经卖不了地了，没法卖。就算是江宁一直重点打造的上秦淮2.0，现在已经气喘吁吁，有心无力，顶不动了。
现在南京新城、新区，已经陷入到一个新的循环：苦哈哈推地没人要，即便有人拿，所获的土地出让金还不够修路的，这个模式已经完全玩不下去了。不要说江宁了，就算是南部新城，一块容积率1.2的地块谈了一年多，最后也就11个亿，把新城剩余地块全部卖掉也不过百来亿，还不够修三分之一条地铁的，所以南部新城的后面的地块，容积率立马调整到2.8，为什么？就是因为低容积率拿的钱太少了，根本不够日常消耗，所谓的超低容积率，意思意思得了，不能是常态。
南京楼市也好，江宁楼市也好，现在就是回归到成熟主城区，还好卖一点。但成熟区域楼市也有一个成本：拆迁。一块地拆迁费10个亿，土地出让金5个亿，里外里亏这么多，谁有动力卖这种地呢？所以既能卖地，最好还是空地，最好不需要投入太多钱，最好拿到钱没有什么大的成本分摊的地块，是当下南京最喜欢的。
当然，这种地块很少很少！幸运的是，竹山路地块，应该是方方面面都很不错的了。连1号线5号线换乘的建设费要包住了，后面都是净赚的。
现在赚点钱，太难了。不是南京不努力，是太难了。不比打工牛马容易很多...
那么这块地从巨无霸商业变成社区商业之后，景枫就没有必要掺和了。虽然竹山路和九龙湖两块地出现了波折，但没有大的损失，景枫应该说是一大赢家。对，现在做商业，不亏就是赚。后面听说景枫在百家湖景枫对面还有一块地，未来可能做大做强百家湖商圈，他们也在中心化。
那么竹山路这块地搞完之后，有没有开发商感兴趣，想拿住宅路地块？毕竟住宅地块面积6.69公顷，还是比较大的。
有，而且很多。南京开发商对竹山路地块有比较大的兴趣的，应该不低于5家，而且这块地实话实说，比九龙湖地块更稳。九龙湖你要做改善，要品牌号召力。这块地无论是品牌开发商，还是普通开发商，都有能力做。因为周围地缘客户太多了，又是双地块楼盘，周围配套又这么好，还是很稳的。所以已经有多家房企盯上了！
另外，我们也要看到，除了竹山路地块，百家湖另外一个商业爆改地块，也要端出来了，当然，还是跟景枫有关。
景枫正和大厦地块处于江宁核心区，位于江宁区天元中路以南、双河路以西、前河路以北，隔壁就是一代神盘朗诗玲珑屿，距离地铁1号线小龙湾地铁约200米，距离百家湖商圈约1公里，周边还有秦淮河，位置优越。
这块地，相关流程差不多了，近期就会上市。这块地的地理区位，还是相当优越的，估计也会抢一波。还是那句话，南京土地泛滥，但成熟地段的好地块，极为稀缺。
九龙湖1块地+百家湖1块地+竹山路1块地，有这三块地打底，江宁今年楼市稳了。其他区域的地块正在紧张腾挪，今年的市场应该不会太差了。
刚刚，5号线地铁口江宁G77项目户型图和样板间谍照已经出来了，产品品质非常高！感兴趣的入群讨论！
楼市科学家