突发！全新第四代户型曝光，全南京二手房东惊出冷汗！
楼市科学家
这个户型先从小红书传出，与南京以往第四代户型完全不一样，让南京二手房东惊出一身冷汗！我们来看一下这些户型：
这个户型，已经逆天了，这么小的面积，竟然做到了体面3房。而且尺寸基本上问题不大，客厅开间与市面上89㎡的小三房差不多。但前面有一个巨大的露台，还有两个卫生间，主卧比较大！感觉得房率要达到120%+了！
另外一种第四代户型把露台放在了卧室，体量惊人，不可思议！
更绝的是110户型！做成了4+1房，也就是说，这个户型其实可以做5房！而且它不是勉强做5房，是完全可以做5房，客厅餐厅空间还能保持较好的空间感，难以想象。
看了一下尺寸，这个户型的整体利用率，已经达到大部分南京180平米的二手房水平！
另外一种户型，做的是南北双露台，面积巨大，完全是超级豪宅的标准！
这个户型一出来，不少媒体指定是软件谷某纯新盘的户型，因为只有软件谷项目要求平均面积不高于102㎡，且有82㎡以下户型不低于15%。不少这两年买房的业主纷纷感叹：等等党又赢了，又买早了！
随后我跟相关人员做了核实，对方对于这个户型持否认状态。当然，老百姓也习惯了，无论真假，先否认再说。
从技术层面看，南京未来的地块，是不是已经完全放开偷面积了？得房率120%以上已经成为常态了？很多房东非常关心，因为这个设计直接关系到南京几百万房东的根本利益。
从目前的政策面和技术层面，我认为南京现在应该不会放开得房率无限提升的政策，原因有三：
其实，通过阳台、露台、设备平台、飘窗空间提高得房率，始作俑者就是广州。这个城市的户型得房率高的吓人，一直走在偷面积的全国前列，很多买房人羡慕不已。另外，成都也比较开放，新房得房率也普遍较高。
但最近开始，广州传出要限制高得房率的说法。这个说法，官方没有正式发文，媒体报道后也没有辟谣，所以这件事并非“空穴来风”。
当然，广州不是说以后不能送面积了，而是要继续规范，要有一个度。这个度，可能要收紧一点。
始作俑者都收紧了，南京要接过广州的大旗继续创新突破？你觉得南京有这个气质吗？如果会，那我必须先点一个赞！
过去高层的得房率，只有75%上下，有的还达不到75%，而现在很多楼盘号称超过100%，像广州这样的城市，甚至可以达到150%，这就有点太残暴了。你得房率搞150%，是周边二手房的两倍还多，那周围的二手房还怎么卖？全部砸手里了。而以前还没卖完的老盘怎么卖？只能降价促销。
而这种提高得房率的手段，能否促进销售呢？短期可以，但长期也有问题：
买房人不下手，等着你得房率继续提高，150%我不满意，我想要200%的...这就给市场一个不太好的信号：光看不买的等等党，永远赢！
前一段时间我们跟开发商讨论，就是南京的低密地块越来越多，动不动搞别墅，动不动搞和院，居住舒适性大大提高，甚至买房人都在讨论：“高层就是贫民窟”等逆天言论...
这更助长了观望态度，谁买谁傻，后面永远有更好的，反正价格也未必涨多少，等等再买不会错...
所以南京现在对于低密地块的态度也略有调整，低密是趋势，但不适合所有板块，有的板块不能无限低密。比如南部新城，拍了一块1.2的G07之后，剩余的地块容积率又上去了。
南京目前的市场，大概还有5万库存，其中保底有4.5万套房子是老楼盘，大部分得房率在80%以内，现在已经被低密新盘冲击得七零八落，价格出现了明显分化。
如果后面的楼盘继续提高得房率，那所有的老楼盘会被二次背刺；而当下在售的第四代，也瞬间不香了！拿地的开发商惨了，观望一直不拿地的开发商赢了。从长期看，对市场预期的稳定不利！
另外，南京当下的市场，就让市场来决策吧，说实在的通过宁七条之后，南京操盘手其实明白了一个道理：哪怕费尽全力，市场一点面子也不给...承认自己能力有限，该涨涨，该跌跌，让市场自己去调节，别插手了，插也没用。
所谓政策，本质就是利益分配的问题，如果可以继续提高得房率：
即将买房的观望者非常开心；已经买过房的老业主失落；
还未买地的开发商非常开心；已经买地且开始建设的开发商失落；
所以一个政策的出台，没有好不好，只是利益从一个群体，腾挪到另外一个群体。房价暴涨时，是房东剥削刚需；房价暴跌时，是无房户对炒房者的审判。好不好，看你站在什么角度看，不同的人，结论不同！
目前南京的得房率提升，基本上可以做到利用率100%（含露台），主要通过三点来实现：
1. 增加一个大露台，十来平米（看面积段），这部分面积大，但很多人不认为露台面积是有效面积，只能算锦上添花；
2. 飘窗加大，交房时打掉：飘窗全部是全飘窗，宽75平米，交房时给你打掉，每个房价能增加1.5-2个平方，体验瞬间开阔一点；
3. 露台变阳台，阳台变室内。一个阳台的面积大概10来个平米，赠送一半，现在全部包裹在室内，变成客厅或者房间的一部分，这10来个㎡，就实打实地利用了。之前阳台的功能，由露台替代。洗衣服的功能通过1-2平米的家政间来补充。
4. 个别户型会增加一个设备平台，但目前南京市面上赠送的设备平台都不太实用，忽略不计；
所以相比广州，南京整体上比较克制，没有无限制拔高得房率。能不能像广州那样把利用率提高到140？短期看不太现实，南京大概率不会这么做！
如果真的实现110㎡做5房，那我们也表示欢迎，说明大南京敢突破了...
楼市科学家
南京楼市大脑，科学研究楼市
