建议南京的买房人，都来看看这个户型！
楼市科学家
但在这种压力之下，南京也给各个新盘新的机会：用第四代的产品政策，来对冲这种下行压力。
但最近参观了南京的一些新盘，我们惊奇地发现一个巨大的问题：不少新盘在设计第四代产品的时候，竟然没用满政策，竟然还预留了大量空间，竟然不敢突破....
这个现象，大大超乎我们的想象。都说市场很难，但我认为还不够难，以至于很多楼盘仍然对于产品设计做了保留。
所谓的第四代产品，绝不是简简单单地加一个露台这么简单，而是一系列政策的组合，让你的户型格局大大改善。如果第四代仅仅是加露台，那这个第四代可有可无，没有太大优势，甚至可以称之为鸡肋。
直到昨天我去看了江核的扬子保利·江韵瑧悦|瑞园，终于看到了一个比较满意的第四代户型。（纯探讨，非广告）
大家看一下这个建面约117㎡户型，它跟目前市面上所有的第四代，都不一样。政策真的用满了，用足了，用到位了。
首先，它做到了承重墙放在外围。你看这个户型，阳台两侧都是承重，说明它根本没把阳台当阳台，直接包在室内。而室内空间可以做到无垛，好处就是套内空间可以自由组合，可以三房，可以四房，可以改布局，自由度大大提升。光这一条，目前大部分楼盘做不到。
在这个大前提下，这款117户型实现了极致的空间内化，这一条非常非常关键！
大部分楼盘，思考的是露台放在哪，露台做多大。而这个盘的117户型，先考虑室内，再考虑室外。南京规定，阳台+露台的面积总和，有一个整体指标限制。露台大了，阳台就小，阳台大了，露台就不会太大。所以要先考虑室内，再考虑室外，先把有价值的空间，搂到客厅、搂到房间。这个户型的空间，做了三层内化：
其实，第四代产品的一个内核，就是露台变阳台，阳台变套内。这个户型最大的特点就是把阳台做大，做宽，实现了餐厅、客厅、房间的三联阳台。这三联阳台，原来只能是阳台，现在全部内化为客厅，内化为次卧房间。
尤其是次卧房间，如果没有这个阳台，那只能勉强放一张床，但加上阳台空间后，这就是一个主卧级别的大卧室，不服不行。这个阳台，整体上有约15㎡，加到哪里哪里大，非常非常珍贵。
有了这15㎡，它的客厅就变成这样了：客厅很大，餐厅也很大，直接落地窗，空间感和舒适性一下子拉起来了。所有的好处，都是阳台内化而来。这一点，南京新一代产品，都慢慢开始这么做了，只是程度不一样。
很遗憾，目前南京市面上一些新房还未做到飘窗内化，还仅仅是一个飘窗。瑞园这款户型的一大特点就是飘窗彻底内化，全部是全飘窗，全部变成套内空间。
这款117户型，做得到底有多彻底？首先是飘窗的宽度拉到最满，足足有80厘米，接近1米了，而以前的飘窗只有60厘米，而且很多飘窗还不是满格飘窗，只能是半飘。更神奇的是，瑞园连卫生间的飘窗都不放过，直接给你做成可定制的浴缸空间。这种极致内化，目前在其他楼盘还没见到。
主卧的飘窗，内化为主卧空间；北向次卧的飘窗，给你内化为次卧空间，两间卧室看起来都很大，舒适性一下子拉起来了。而次卫的淋浴间本来不大，甚至有点拥挤，但就是这个飘窗内化，淋浴室豁然开朗，你去现场看就能体会到，什么叫饱满的空间感，真是硬抠啊，每一个空间都没有浪费。
有人说你把阳台给我内化了，那我洗衣机放哪？我想去阳台透透气咋办？阳台功能虽然鸡肋，但少了也不行啊。怎么办？
刚才说了第四代的一大特点，就是露台变阳台。你到阳台大部分的功能属性，露台可以帮你解决。露台的本质就是：不能封的阳台，就这么简单。国外大部分阳台都不封，也没见咋滴。所以这部分功能完全可以替代！
但洗衣机咋办？这款117户型，北侧还有一个设备平台，4.5㎡左右，开发商保留了上下水。在放置中央空调的前提下，还有足够的空间去配置洗衣机、盥洗池，完全没问题。我在现场拍到的场景是这样的：甚至开发商还考虑到防冻，冬天使用也没有问题。
注意，这是设备平台，不是阳台。设备平台不算面积，相当于白送。现在南京市面上的第四代，有的没有家政空间；其他的虽然有，但大多是通过北阳台实现的。但北阳台，也要算一半面积，也要花钱，而这个117的设备平台面积是完全免费赠送的。
所以，露台有了，家政间也有了，约15㎡的超大阳台，就这么大大方方、大摇大摆、名正言顺、毫无顾忌地融入套内空间，想怎么用怎么用，想怎么改怎么改。再配合飘窗内化，一个117户型，得到的套内面积，整整提升了20个㎡左右，而生活场景只有扩充，没有缩小。什么是第四代？这才是第四代。
所以很多人认为的第四代就是“加个露台，而露台又是鸡肋，所以第四代与第三代没有区别”，这个理解是完全错误的。第四代只要把政策用好，用满，格局大为不同！
当然，一些房企表示他们不是不想做，是一些政策把握不准，不敢搞。其实很简单，如果政策不明确，你不拿地不就行了？现在是楼市是买方市场，地市也是买方市场，政策不明确就敢拿地？所以我认为很多楼盘找的理由很不充分，自己真金白银砸进去，很多政策还吃不准，这不科学。
从这个角度看，扬子保利·江韵瑧悦|瑞园，给南京的第四代住宅设计打了一个样，而江北新区也是解放思想，支持房企做规则之内的创新。南京的买房人，也建议大家去瑞园看看，了解南京第四代最新的发展趋势，给自己的买房决策做一个参考。
楼市科学家
南京楼市大脑，科学研究楼市
