恶意报价，正在摧毁南京楼市...
楼市科学家
今天，有楼盘负责人向我反馈了一件事，他们的房价正在被中介、自媒体恶意报低价，产生了非常不好的影响：
这个盘，也是南京今年的网红盘，舆论关注比较多。这个盘，位于江核，之前确实有一些价格调整，但被媒体和中介严重夸大了。
目前该盘的成交价格在2.1-2.4万之间，一些特殊楼层比如顶楼，2万起，需要购买车位，这样的才能以这个价格买到。
我查了一下相关数据，发现这个盘的成交价格确实在2.2-2.3万之间，整体价格并不夸张！
1. 以偏概全：用顶楼的价格，来替代正常楼层的价格，比如不到2万...
2. 捏造价格：以一个不存在的价格，先把你吸引过来再说，等你加上微信，就说卖完了，然后推荐你买其他楼盘。
这种行为，严重影响了当前的房地产市场。一方面让开发商非常苦恼，客户的价格预期被压低，增加成交难度。如果是二手房，就PUA房东，让房东妥协。另一方面，浪费买房人的时间，大老远跟你中介看房，结果现场与描述完全不一致，感觉被欺骗了。
无独有偶，南京很多楼盘，很多板块，一二手房，都存在类似问题。比如南部新城：明明是底跃产品，但中介和媒体不说，先用低价把你吸引过来再说，降低大家预期。一些非标户型，比如1楼、2楼少一个房间的户型，价格低一点很正常，但关键信息被隐蔽了。
再比如昨天河西南出现了一套超低价格的二手房，价格真的不可思议，我让同事抓紧联系客户，性价比这么好的房子，成交的概率很大。
同时我又安排联系房主，摸一下基本情况，结果实际情况令人意外。房东目前给出的底价是290万，并不是278万...
后来我又顺着朋友圈找，问278价格是怎么来的？得到的结论是：看到其他中介在发，所以我也发了，客户说290万，感觉能谈...
了解情况后，这个信息就抓紧撤掉了，以后只能更加谨慎。朋友圈里面的信息，水分太大，要留给心眼。
那么，既然信息不实，谎言早晚都要被戳破，为何大家还这么发？这么做有什么好处吗？有！
现在楼市行情不好，买房人对于市场预期不高，如果没有特别低价的信息，很难吸引到客户。在这个流量为王的时代，先不管真假，搞到客户再说。等客户来了，再逼房东降价，逼开发商给优惠，如果不降价、不给优惠，那就跟买房人说房子已经卖了，或者刚刚价格调整了，或者其他理由搪塞过去，然后给你推荐其他楼盘。
问题是：买房人也不是傻子，当他得知中介或者媒体在骗你的时候，那不就得罪客户了吗？
这个世界有一个很尴尬的潜规则：来都来了，看看吧...
最近很火的社会新闻事件，很多人难以理解，但当评论区出现了这四个字，一切都可以解释了：来都来了...
不得不说，这四个字，对于市场的纵容和伤害，真的很大。但我们也不能轻飘飘地说一句：一切责任无良媒体或者无良中介，然后给自己标榜多高尚，这也没必要。这背后有更深层的行业困境：
数据显示，南京的新房成交量，上半年只有12623套，仅仅是2021年的19%，压缩了81%。市场容量变少了，吃这碗饭的人还是那么多，内卷极为严重。
现在一些置业顾问也涌入媒体和中介赛道，而行业热度大不如前，人均能获得的客户资源少之又少。其他行业失业的，不知道干啥的，也来干中介。这时候你谈基本面啥的没人听，客观分析没人看，只有低价，才有爆款。客观反馈真实价格的，往往被这种流量替代，时间长了，大家都开始报低价，甚至捏造不存在的价格，以获得流量。
现在的大行情，确实很寡淡。为什么报低价的更容易获得流量呢？主要还是社会上想让“房价跌”的人数，还是高于希望“房价涨”的人数。报低价的流量就是大！
很多人说不对啊，现在家家户户都有房，谁不希望自己家里房价涨呢？这个不对。这个社会上，大部分人住的还是普通房，家庭1套房的占大多数。手上两套房以上的占比其实不高。这部分1套房家庭，他们未来还是要改善的，所以房价低虽然对自己身价不利，但长期看对换房有利。
另外，过去几年炒房客过于嚣张，动辄身价几千万，如果房价跌了，能看着这群人倒霉、破产，老百姓乐见其成。
之前在某平台做过统计，通过评论区的倾向，想让房价跌的人数，大概是想让房价涨的数量的3倍以上，这就是社会心态。我们的评论区经常有一类评论：
“就南京这个人口，这个产业，还有机会涨？做你的春秋大梦去吧...”
另外，唱跌的人，往往是有需求的，唱涨的人，很多手上多套房，暂时不买。所以这种战术性唱跌，有利于获取精准客户。
很多人指出，南京房价是被中介唱跌的，这句话也有点夸张。中介和媒体就是个传播放大器。一旦房价上涨，唱涨最积极的，还是中介和媒体。所以不用太纠结。当下的楼市行情，确实还没有稳下来，在这种大行情下强行唱涨，很容易打脸。所以根本的原因还是大行情不行，唱涨底气不足。打不过就加入，也是很多人的选择。
最近针对这种现象，杭州开始动手了，对一些唱衰的媒体和中介进行集中约谈。
从目前的情况来看，约谈效果还不错，从以前的暴跌，现在变成暴涨了，确实也挺夸张。
当然，杭州的做法是否值得参考？其实无论是哪个城市，你能影响的仅仅是头部的一些媒体。现在中介媒体化，媒体中介化，每个中介都有各种账号，管理难度很大，成本也很高，所以这事不好处理。
但作为买房人，也要提一个醒，不要总听“自己想听的”，要多方面获得更为真实的信息；如果被带去看房，价不对货，要明确表达不满，不能“来都来了”，说妥协就妥协。
当然，恶意唱跌不可取，恶意上涨也没必要，非要强调楼市马上暴涨、反弹，也不符合客观事实。
而我们作为从业者，唱涨和唱跌，都大可不必，房价涨或者房价跌不可怕，可怕的是假数据，假信息。
输出真实信息，是一切的前提。不能光说别人，一起共勉，就这样吧...
楼市科学家
南京楼市大脑，科学研究楼市
