请大家放过西江月，放过海峡城吧...
楼市科学家
最近，南京中介圈又发生了一件事，引发不少业主的不满。
一位自称百亿操盘手的西江月业主，发视频表示自己断供了，房子贷款还不上，车子也没了，主打一个字：惨！
视频发布后，流量爆炸，先不说影响怎么样，起码号起来了，一举成名。
这个操作之后，引起了业主的强烈不满，然后开始人肉这个操盘手，发现并非西江月的操盘手，一切都是剧本。
然后有人发出了一张图：杭州中介谈论的是美好生活，南京中介聊的都是天塌了。
所以这篇文章不是探讨谁对谁错，而是目前南京市场的风气，为何是这样？为什么南京中介特别喜欢“天榻了”这三个字？简单看看个人看法。
其实，唱涨和唱衰，要有一个基本的逻辑：就是事实如何。这几年，南京房价确实在下降，在这个大背景下，你说房价暴涨，很多人不信。但你说天塌了，信的人很多。为了获得更多人的关注，用危言耸听的方式描述“天榻了”，从逻辑上看也不算离谱。
从2021年到2025年，这4年的国家统计局数据来看，全国大城市房价跌幅中，武汉、郑州、广州、南京，这四个城市比较突出。我们去看武汉、郑州的一些媒体输出，也经常描述天塌了。该说不说，这四个城市中南京是表现最好的，也算是利空中的利好吧。
表现稍微好一点的城市，比如成都，房东信心非常足，你说天塌了，大家不信。杭州虽然二手房价也在跌，但土拍市场非常残暴，上半年就拿下1000亿+，各种利好消息都在前面顶着，你突然来个天塌了，大家看看就过去了，不当真。现在成都和杭州的房东，还在幻想房价大涨...所以不同的区域，情况不一样，感受也不一样。
不过，2025年的房价下跌，是全国性的。最近我看北上广深最近一个月房价跌幅都在1%左右（统计局数据往往低估，实际感受可能3%以上），这些城市也在加速下跌。合肥去年楼市表现还行，今年突然崩了，最近一年的跌幅比南京还大。所以这一轮变化，不在南京，是全国市场。
合肥这套房出来后，合肥的媒体也争相报道，强度很大。大家纷纷感叹：天塌了。
最近有房企笑谈，去年他去总部开会，天天被总部领导训，批评他能力差、不给力、水平不行。今年突然对他态度温和了，友善了，开始欣赏了。最后才得知，总部城市房价也崩了，领导自己的房子也卖不动了，对南京分公司感同身受了，态度自然就和缓了...
很多事情，不在你身上，是无法共情的。现在全国都在跌，相当于没跌（老胡说的），所以也无需针对南京市场过于苛责。现在媒体中介还在拿南京房价说事，其实也没啥必要。
有人说杭州中介人抬人，南京中介人踩人。主要是行情差异造成的，当然也有受众口味的差别。
大家看到的，是房地产销售数据在下滑，看不到的，是这个行业的就业人口严重过剩。很多人失业了，要转岗，要转行。但转行何其难，哪个行业还招人？即便招人，985大学生都用不完，会用你这个糟老头子，图你年纪大？图你说话冲？
所以很多过剩人口，要么转中介，要么转自媒体，实在不行的，再去开滴滴，送外卖。
那么做中介之后发现，现在没有上门客户了，线上流量非常重要。如何获得流量？“天塌了”是一个必然选择，你转行，你也会这么干。
其实所谓的自媒体，表面上是博主教育受众，实际上是受众筛选博主。很多博主都是说大家“爱听”的话，而不是自己的真心话。
我做过一个实验，在某音上发布两个视频，一个是房价暴跌，一个是房价暴涨 。很明显，暴跌的流量大，暴涨的流量小，而且下面评论区很不友好，辱骂的很多。这说明：更多的人希望房价下跌。
这不对啊，现在家家户户都有房，难道大家都希望房价下跌？原因很复杂，有几个层面：
看到别人更惨，心情更愉悦：老百姓，就喜欢看这些东西，一看西江月，一看海峡城，都跌成这个样子了，心情立马轻松了。“你看，我就说不能买江北，我就说河西南不行”。其实自己的房子也跌了，但看到其他人更惨，那无所谓。老胡的名言再进一步：我跌的比别人少，我就赢了。
一套房家庭，更希望房价跌一点：如果是这几年刚买的房子，那当然不希望房价跌。但如果买得早，房价跌幅可以接受。各个城市的家庭，1套房占大多数，这些人其实很纠结。房价跌了不开心，房价涨了也不开心。跌了，资产流失；涨了，后面换房更难；所以左右摇摆，但考虑到过去几年很多炒房人特别嚣张，所以感觉房价下跌一点，也无所谓，乐见其成。没买房的更不用说，肯定是看跌的。
看跌没买房的人，还是精准客户：想要房价涨的，好几套房子，暂时不买房。看跌的想压价的，很多还是精准客户。这群人最喜欢评论点赞，想抄底，想捡漏，所以爱看这种消息。关键看完他们还疯狂转发，刺激房东，让他们信仰崩塌...
哪怕最近5年南京卖出去30万套房子，但也只占南京家庭的十分之一，家里多套房的，永远是少数派。
在这个大环境下，很多中介自己也在不断实验。说点客观的，评论三三两两，没人关注。说“天塌了”，“南京完了”，“房贷断供了”“女儿哭了”流量立马就爆，而且很多人还很赞赏你：我就欣赏你这个敢说真话的地产博主...
时间长了，你是中介，你怎么办？这就是当下的舆论生态。其实不仅仅是房产，只要你聊就业，聊收入，聊下行，共情的人就是很多。当然很多人就是这么想的。
所以没有什么铁粉、死忠粉，大家无非是寻找一个自己的嘴替而已。各类转行当中介的人，往往需要花几个月才能找到自己的生态位，越出格，越夸张，越有人看。越客观，越分析，越没人看。也有人说自己就是看戏而已，一边骂太low了，一边接着看，其实这就是喜欢，承认就行了。
开发商率先下行，自媒体跟着下行，这个过程中，中介市场并没有下行太多，直到今年，中介也明显下行了。
有人说：中介天天唱衰南京楼市，现在自己把自己搞死了，活该！
对于刚刚起号的人来说，这个逻辑没用。人无远虑必有近忧，先把生存的问题解决，至于后面的事情如何如何，哪管得了这么多。
当一个行业萎缩的时候，就像旱季的鱼，空间越来越小，谁能熬到最后，谁就赢了。下一个雨季，又是一片天地。当然，如果没有雨季，那就这样了！
归根到底，还是大行情的背景，僧多粥少，抢夺流量。各行各业，都在去产能，其实房地产行业的就业人口，也在去产能，确实承载不了这么多就业岗位了，在失去希望的前一刻，折腾一下，万一成功了呢？比如西江月的这个“营销总”，从流量的角度看，已经成功了。他的成功，我们都有责任！
不同的城市，性格确实也不太一样。苏州、杭州市民对于城市的“忠诚度”，确实高一些。比如苏超比赛中一次犯规，某些城市都能喷半年。看起来确实挺小气，但同时也说明本土势力确实在意。在维护城市形象这方面，本地人占比高的，本土文化较为强势的城市，或者看起来比较排外的城市，这方面更在意一些，更团结一些。更深层次的东西不好说，不分析了。
在举措方面，这些城市力度也比较大，一些唱衰的媒体得到了遏制。
其实南京也有举措，也在不断规范媒体市场。无奈现在南京传统媒体势力下滑很快，中介媒体化正在兴起，南京中介几万人，人人都有好几个账号，天天都是段子视频，根本管不过来。一个倒下了，又一个起来了，应接不暇。所以，管住头部账号不解决问题，还有无数想出名的中介要起号，想起号就必须天榻了，最后恶性循环。
不过，我们能不能放过“西江月”？放过“海峡城”？全南京的中介媒体都盯着这两个小区看，薅羊毛薅秃噜皮了，翻来覆去讲，还有意思吗？
其实，西江月和海峡城的房价的每一次异动，代表的不仅仅是两个小区，他们率先启动后，会重构江北、河西南的房价；江北河西南房价动了，最后还是要重构全南京的二手房价。这两个盘先跌，其他盘跟着补跌，然后完成一轮房价的重估。嘲笑西江月，理解西江月，成为西江月，大概就是这个过程吧。
反过来说，中介、媒体，基本上都是见风使舵，闻风而动，打铁还需自身硬。房价上涨的时候，这些人也是最兴奋。房价下跌，中介媒体有一定责任，但不是主要责任。那么这个一定责任大概有多大？感觉有20%的责任。
比如今年5月份南京某央企降价，其实策略很正常，降价也不离谱，但因为某中介平台大肆宣扬，与业主冲突，降价事件变成了治安事件，而且这个事件声名远播，直接传到北京、上海、广州、深圳房企老总的耳朵里了，一些本来打算在南京拿地的房企，开始退缩了。这个事情让南京资金损失巨大，口碑损失巨大，买房人本来打算买的，结果选择了观望，一下子把行情给按住了。在这件事上，中介媒体的恶意炒作，对这座城市伤害太大。大家消费南京有点离谱了...
当然，不是说没有这件事房价就不跌了，而是这个事情加快了房价下跌，而且明明南京今年表现还行，又被全国媒体贴上了降价之都的标签，名誉受损严重。
最近两个月，河西南、江核等板块房价变化很大，今年江宁市场补跌也相当明显，豪宅市场也有空间。下跌不可怕，只要快速调整，总有反弹的时候。
就像大A，天天被骂，但最近情况也有起色，三根大阳线就改变信仰。任何东西都有价值，跌到位，自然就反弹了。所以对于南京房价，现金流没有问题的也不用过于焦虑，不要天天被“天榻了”牵着鼻子走，不卖，就没有亏损，总有企稳回升的时候。
楼市科学家
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