大反攻！南京的房东，这次赢了！
楼市科学家
最近，有朋友不断私信：为什么上海资产被哄抢，南京资产无人要？南京房东，觉得自己输得太离谱...
上海这个豪宅，今年卖了220亿，全国断层领先，而且每次开盘都涨价，羡煞外地房东。
其实，上海普通二手房也在降价，但上海的豪宅还行，尤其新房豪宅还有点限价，买房人趋之若鹜。上海的有钱人财富在增值，老百姓财富在贬值，也是有点苦。当然，相比南京，人家跌幅确实小，这个不犟嘴。
也有知名大V对全国楼市做了一个判断，认为东部大城市中，南京的泡沫指数是最小的，超跌是最多的，从买房的角度看，目前的房价是最友好的。
随后发了一顿牢骚，感慨南京房价的原因。这显然是事后诸葛亮，没啥意义了。
其实，南京的房东群体，对于当前的房价情况，并没有很高期待了。很多看空派还在说多套房的房东群体还在指望房价暴涨，其实这部分人我调研了一下，他们没有不切实际的幻想，都挺理性。能抗就抗，不能抗就卖，没什么大不了的。
昨天，我被一个朋友拉出去看别墅了。他在南京有多套房，较高点损失惨重，但大部分买的还比较早，成本没有那么高，所以整体上还能挺住，问题不大，手上也有充足的现金流。
去年的时候，他不断抱怨南京房价，恨南京发展，现在他的想法有了180°大转变：
财富没有消失，只是转移了。从房东群体，转移到买房人群体了，从普通城市，转移到少数核心大城市了。既然这样，这个朋友的心态开始出现转变：作为房东，我很痛苦，但如果我也是买房人呢？
所以从今年开始，他就开始看别墅了。以前想都不敢想，现在到处看，到处逛，心情好了很多。
昨天，烈日炎炎，还是陪他看了江宁、雨花、河西的三套别墅，朋友自信满满，觉得有戏，后面价格合适就买。
不得不说，别墅产品的流动性，是比较差的，一套房要卖很久才能成交。所以表面看起来，南京的别墅价格还没崩，但很明显，在大环境如此的情况下，别墅产品还是会迎来一轮补跌，这个谁也避免不了。在南京，没有任何一种产品可以置身事外，走出独立行情。
所以，当这位朋友从房东的角色，转变为买房人的角色的时候，他突然淡定了，突然和解了，突然觉得在南京也挺好的。虽然资产在缩水，但购买力也变强了。
去年小红书不是掀起了对账潮嘛，虽然国外收入高，但物价更高，一大堆人对账，发现还是中国更幸福。很多事情就是这样，赢不赢，完全看你怎么想，只要想法改变了，最后就不可能输...
所以，看完别墅后我问：你想让南京房价继续涨，还是继续跌？
他回答：无所D谓了。涨，手上的几套房会接着涨；跌，那就买套别墅住住，身价就是个浮云，爱咋咋地吧...
他的心态，不是个案。昨天看完房子我发了一篇博文，很多人有共鸣：
说到这里，简单聊聊对别墅市场的看法，这个市场有利有弊，大家自行参考。
南京的别墅，分两代，一代是老别墅，主要分布在仙林、百家湖、方山、将军山、江心洲、老山等区域，比较散，比较偏，房龄大都20年朝上了，产品形态上一般。另外马上南京市场即将推出新一代的别墅产品，比如河西、将军山、顾家营、江心洲、江核，未来都会有别墅产品。新一代别墅的价格，肯定要贵一点，比如河西的要2500万朝上了，品质好，地段佳，看你你们选择。从1000万，到几个亿，各种层次都有。
由于新一代产品还未上市，对于老别墅的冲击还没有开始，所以当前南京很多老别墅的价格，还未调整完毕，不着急，再看看。
很多别墅看起来不太贵，1000多万整一个联排，南京选择还不少，但其实成本比想象中更高。装修需要几百个，物业费、能源费也是一笔很大的开支。很多设施的维修与保养，也需要花钱。梦寐以求的大院子，你能否打理好？有没有精力，有没有能力，有没有时间，有没有兴趣？
本身就比较懒的人，不适合住别墅，光打扫卫生就是一个浩大的工程，更不要说摆弄花草了。时间不自由的，对花花草草没有执念的，没有保姆园丁的，干一阵子就累了。
而且就南京这个天气，夏天一楼经常进虫子，也要定时清理。家里人口少的，房子人气不足，也空荡荡的。
我现在手上还有个商墅房源，原价1400万，现在600来万就卖，300来平，白菜价了。是商业型别墅，所以便宜，就在河西南江边...大家感兴趣的话，可以找我。
过去十年，由于禁墅令的存在，所以南京市场一直没有供应。现在不一样了，南京的别墅产品，已经呈现出蓄势待发、勃勃生机的局面，一大波新型别墅即将上市。当然，由于容积率的限制，这些新型别墅大多以联排为主，但胜在地段，主要分布在主城，而不是郊区。所以这种面积不太大、总价又不离谱的市中心别墅，还是很受欢迎的。
新的别墅，公区、颜值、展示面、会所等等都完爆二手别墅，所以卖得贵一些也正常。很多人说新别墅价格高，会不会带动二手别墅？感觉很难。新的供应，对老别墅是一个利空，颜值就是正义，差距很明显了。很多老别墅装修老化，杂草丛生，展示面有点问题。
南京的开发商，在不断试错。普通房子不好卖了，开始搞大平层；大平层不好卖了，又开始搞别墅；未来南京别墅供应也会上来，咋办？目前看南京市场上的四层叠墅，其实有空间的，为什么这么说？
别墅产品，真的只适合家里人口比较多的有钱人，对于耗能、维护、保养、装修价格不敏感，买得起，住得起，人气足，那别墅很适合，也有面子。预算没有那么充足的，其实四层叠墅也是一个选择：
一方面，它要比大平层低密，有院子，有露台，是一个简化版的别墅体验。另一方面，叠墅居住区就两层，上下楼比较方便，打理也容易一些，居住成本更低。有实力的直接买两层，自己住一户，给孩子住另外一户，这个体验还是很不错的。
南京4层叠墅产品，目前市面上供应并不大，尤其核心地段的供应比较缺。一些容积率没那么低的低密地块，可以适当考虑一下。
回到刚才那个话题：南京的房东群体，心态应该如何转变？
如果你的房子跌了，恰好还有余力，其实换个仓就行了，把手上的差房子，换成之前想买买不到的房子，满足当年的遗憾，老A8也是A8，先用起来。资产缩水就缩水，别想太多了。
虽然南京的资产被上海、杭州、成都碾压，但你要比上海的朋友先住上大平层，先住上第四代，先住上洋房，先住上别墅。身价这个东西，没人会天天查你账户，不影响吃喝拉撒。但你先住上了豪宅，这是实实在在的。再加上南京即便再不行，城市资源还是稳稳的，医疗、教育、交通、科技、环境、城建...各种设施都是顶级的，其他城市还真不敢小觑，从这个角度看，其实日子也不是不能过，忍忍就过去了。
现在全球困难，赢学已经遍布世界各地，其实这种舆论思潮是对的。天天反思，天天自怨自艾，天天后悔拍大腿，没啥用，不如用赢学思路麻痹自己，转换一个想法，立马豁然开朗。既然我们改变不了现实，不如活在当下。
房价涨了，身价跟着涨，赢了；房价跌了，实在不行再买一套更好的，也赢了。
当然，对于高杠杆买房，把房子卖掉还不够还贷款的房东，该怎么赢？对于收入一般，且还在失业边缘的困难家庭，该怎么赢？目前看确实有点难，挺着吧...
楼市科学家
南京楼市大脑，科学研究楼市
