信号！南京楼市，正在出现重大变化...
楼市科学家
其实，最近几年的南京市场，已经出现了多次变化，对于市场影响很大，比如：
什么叫脱刚化？就是不做小户型了，非常明显的就是几个板块，明确表示要把户型做大。比如某核的所有楼盘，在楼市火爆的年代突然飘了，原则上起步户型不低于110㎡。因为板块升级了，牛逼了，档次提上去了，不能做太小，要让改善客户来某核置业。
某宁板块也有楼盘不遑多让，有房企坦言，本来想做点小户型，但当地有LD提出这是样板工程，要做成“好房子”的代表，所以不能太小...
你说有关单位是不是管得太宽了？开发商又不是傻子，人家做什么户型肯定是做过调研的，结果外行一句话，让市场为之改变，现在回过头再看这些建议，真笑不出来。
我觉得不管后面市场如何变化，都要先敬畏市场，让听见炮火的人去决策。房地产市场太难了，专业的人都搞不定，天天睡不着觉薅头发，不专业的少说话是最好的选择。
当然，这不是南京所有板块的都这样，南京头部的两大板块，一个是河西，一个是南部新城，基本上都实现了科技化，绝大部分新盘，都上了科技系统。当然，这个是市场+政策的双重发力促进的，现在南京成为全国唯一一个豪宅必用科技系统的城市，北京、上海很多人没听说过。不过该说不说，这确实也是个方向。
2023年后，南京市场全面豪宅化，尤其是河西板块，200㎡起步，300㎡、400㎡不在话下，就是要考验南京富人的购买力。结果南京富人没经受住考验。一些普通板块的配置也上来了，比如会所成为标配，劳芬、当代、嘉格纳大行其道，甚至进入刚需楼盘。这股风潮让南京的楼盘品质从全国50名开外，直接提到全国前三，应该说发挥了一定作用。但现在卷配置的道路，有点行不通了，成本太高，买房人往往并不买单。
最近南京某豪宅区新盘也做了选配，想要劳芬嘉格纳也可以，加钱就行，结果一个选的都没有。这说明买房人很实在，你免费送给我我要，但让我多掏钱，对不起不行...
什么意思？开发商拿地，不愿意到新区、新城和竞争比较激烈的板块了，河西南都不行。这时候开始找结构性机会，寻找一些安全性比较高的板块，它们普遍地价不高，周围界面破破烂烂，人口比较多，改善需求比较旺，主打地缘改善。鼓楼、老东山、河西中的项目比较活跃...
那么到了2025年，南京楼市又会出现什么新的变化呢？有两个方向：
其实，南京的刚需市场，一直还可以，否则二手房市场大头不可能是90㎡以下的户型占主导，但这几年南京市场直接把这部分人群给忽略了。
大家都在说，刚需买二手房就行了，别买新房了。意思是二手房便宜，新房单价贵，总价更贵，所以很多开发商战略性放弃了这块市场，刚需价格太敏感，挣不到钱。但这显然是有问题的。刚需不是不想买新房，很多二手老破小无物业、无品质、无颜值，只是新房太贵，起步户型太大，而能买得起的新房普遍在禄口、正方新城、桥林等远郊板块，不得已买二手房而已。
最近，位于软件谷的联发雨花新澍现在做了一件事，就是在保证品质的前提条件 下，把户型做小，把配置拉高，总价还控制住了（非广告）。
关键的关键是，它的地段很好，上班很近，品质还带会所、泛会所。起步面积虽然不大，但通过第四代政策，让利用率大大提升，这一点正好把刚需年轻人的痛点问题给解决了，我们来看它的部分户型：
建面约69平米起步户型，这在主城区已经多年未见了。面积虽小，五脏俱全，甚至可以做成三房。它用了很多办法，把套内面积做大，比如阳台彻底内化，整个大阳台变成室内面积，效果太明显了。再比如两间卧室的飘窗，全部内化。大家不要小瞧这个飘窗，没有这个空间，放张床就很挤，小房间就没法用，你多了这么2-3个㎡，一下子豁然开朗，房间放床放柜子放书桌就可以了。所以这些面积都用在了刀刃上了，非常关键。北向有设备平台，南向有露台，这些空间都能用，而且全部免费赠送。所以这个69㎡户型，看似不大，但实际上相当于以前的85㎡，不可小觑。
建面约105平米户型，也是一个经典。它可以做到三房两厅两卫，而是房间很大，客厅很宽，相当于周边130二手房的户型格局。所以什么是第四代？第四代不是加一个露台这么简单，而是通过阳台内化、飘窗内化，实现空间极致增加。比如这个户型，南、西、北，三个方向全部是飘窗赠送，连卫生间都宽了很多，这就是产品革新。用刚需的户型，实现改善的效果，年轻人肯定是喜欢的。
关键这个楼盘地段很好，还有会所，各种配置都比较高，是买二手房拿不到的享受。年轻人买房的不可能三角，还真的实现了。
目前这个盘进展很快，需要全套户型的，可以扫码进群讨论，这个盘热度很高，我们都建第二个群了：
如果联发这个项目能取得成功，我估计又会引发模仿潮，后面的一些新地块，会考虑这个方向。
南京市场，年轻刚需是一个重要力量，G29项目开了一个好头。
南京这几年，搞了一堆大平层顶豪产品，不好卖，根本不好卖。有人说是南京的有钱人，还是太少了，都是一群老钱在玩；也有人说，南京的有钱人，不想住大平层，想住别墅。所以后面别墅市场会大行其道！
市场究竟怎么样，有待验证，但南京的别墅市场，真的来了。当然，现在“别墅”两个字有点敏感，开发商不敢提，只能说低密多层产品....但这么说有点别扭，所以本文还是称别墅吧，反正这些项目也不点名，不会给他们带来麻烦。
目前南京已经明确要搞别墅的项目很多，最早今年底，南京就正式进入别墅时代了，而且还是全面开花。河西有别墅，城东有别墅，江宁有别墅，江北有别墅，未来江心洲也会有新别墅，四面开花，把有钱人一网打尽。
当然，不管哪里的别墅，起步价低于1000万的概率不是很大。目前南京别墅产品，总价也不想搞太高，就控制在3000万左右。也就是说，未来一年的南京主城区，会出现较多的1000-3000万之间的别墅产品，其中大部分是联排。
另外，这几年南京的叠墅产品，发展一般。可能有一段时间南京叠墅太多，开发商卖伤了。其实一些四层类叠墅，也有一定市场空间。现在江北有四层叠墅了，江南核心地段会不会出现更多的4层叠墅产品？从目前看还是有的。尤其是总价如果可以控制在800万内的主城别墅，会有一定竞争力。
所以2025年南京产品形态新的方向，一个是100-300万预算的年轻刚需客群；一个是1000-3000万预算的富裕老登客群。没办法，南京市场就这俩客群还没充分释放需求，感觉这部分购买力还能消耗两年。
楼市科学家
南京楼市大脑，科学研究楼市
