8月25日，南京发布官宣，京东集团将在河西南建设南京研发中心，未来体量将达到万人级别，与小米、阿里、华为、中兴等量齐观，成为南京又一个超大研发中心！
注意，这次签约与以往不同。很多项目签约就签约了，没啥实质内容。这次南京发布专门提到了一个概念：万人规模！
上一个这么说的，还是小米，远期规模达到1万人。而小米确实也没有食言，短时间内已经聚集了5000人规模的研发中心，都是实打实在河西南上班的。
且不说华为研发中心在南京早已突破1.2万人，中兴早已突破万人，都是重仓南京。
稍微虚一点的，其实就是阿里了，现在阿里中心一期已经交付，二期即将交付，它体量非常巨大，据说可以容纳3万人办公。显然，阿里自己没有这么多人，这个产业园还是以招商引资为主，即阿里是龙头，然后引入一些上下游产业链入驻。据最新消息，已经有一些巨头正在入驻，势头喜人。
目前阿里中心已经吸引超过60家公司入驻，主要聚焦人工智能、跨境电商等领域，假以时日，这3万人也基本能塞满。
这么一看，单单河西南的东南角一个小片区，基本上可以容纳约8-10万人的就业人口。
阿里（含上下游）3万，小米1万，京东1万，加上苏酒、58同城、南京银行、恒生电子、金陵中心，以及还有一个宝马研发中心，未来就业破10万问题不大。
京东的选址基本确定，就在小米对面，两块住宅地块之间，位置极为优越。之前传言是宝马总部，现在看给京东更为合适。
15天以前，南京专门为这个片区改了规划。
中间地块由住宅地块改为科研用地。这个科研用地，大概率就是京东总部了。这块地容积率7.0，高度控制在200米左右，建设京东南京研发中心，非常合适。
不过，疑似京东位置的南北两侧，各规划了容积率1.8左右的住宅。其实这两块住宅都有点多余，在这个片区，都改成产业用地算了，未来如果有企业发展好了，想扩容，也有地方承载。现在早早作为住宅地块来卖，大可不必，河西南的地块还是挺多的。
Anyway，不管怎么样，河西南的产业，现在你真不能说不行。板块北侧就是金融城，东北角又是中央科创区的核心地带，未来可能带来近10万人的就业，置业需求这么旺盛，按道理河西南该稳了。但为何最近房价大跌甚至暴跌了？
确实，河西南在最近两个月的南京楼市中，再次扮演领跌的角色。其实从去年底，到今年5月份，整个河西南的房价表现还是比较稳健的，甚至一度在今年年初迎来微弱反弹，但没想到5月以后，河西南的整体二手行情就出现了明显变化，房价节节败退，很多群里都在流转一些最低价，惊爆价，包括房价下跌指数等等。
就房价的波动性而言，河西南、江北，总是扮演暴涨暴跌的角色；雨花、燕子矶、南部新城，稍微稳一点；城市中心的房子，表现滞后。但最后大家都会补跌。包括今年南京房价补跌最明显的，其实是江宁板块。
一方面，河西南的产业利好不断，政策利好不断，今年建邺区专门成立一个中央科创区，确实也不是画饼，人家很多东西都落地了，包括刚刚开业的金陵中心，把商业短板都补齐了，可以说这个板块的宜居性大大提升了。
另一方面，河西南的房价，却一直有问题，在南京扮演一个领跌的角色。尤其最近一个月，河西南的很多二手房，价格大家都看不懂了，房东瞎JB报价，连长期干这行的朋友都大呼不理解，只能尊重。
比如一个月前我们成交了某小区一套小平层，房价600万，业主死活不让，最后谈到半夜12点才搞定。业主想卖，但心理的红线还是无法突破；结果同面积段最近又成交了一套，才510万，20多天降了90万，还是中间楼层，着实令人不解！
按道理说，今年河西南的资源落地，应该就是南京最好的板块。地铁全部开通，大商业金陵中心全部开业，而且非常火爆；学校南外、南师全部落地，而且成绩也在稳步提升；生活配套、自然环境都不错，为何房价还在跌？
其实，河西南房价下跌的深层次原因，可以理解为几点：
长期看，阿里、小米、京东，这三剑客对于板块的发展确实有用，而且我相信未来肯定会深刻影响板块发展。但远水不解近渴。京东1万人，何时到位？阿里3万人，现在也是慢慢来，这些人转化为买房需求，还需要时间。
数据显示，7月份河西共卖出二手房73套，其实这个数据还是不错的。1-7月份，共卖出526套，平均每月成交 75套。而目前河西南28个小区的整体挂牌量在2500套左右，去化周期需要33个月，供应侧还是有点太大了。
所以不是河西南板块不好，是前期投资客比较多，不少人已经撑了好几年了，最近内外部环境一看，暂时看不到希望，这部分人开始崩溃了，所以低价出售的多。
所以哪怕很多利好都兑现了，但这些资金链断裂的人等不了了，信心被击穿，价格也只能往下降了。
相比而言，河西南也好，江核也好，当年房价都涨得非常快，房价暴涨了，现在回到原来的位置，也很正常。看跌幅，确实很大，看年份，其实还好。
目前整个河西南的二手房价格，基本上回到2016年限价时代的价格，3.5万上下，差一点的也就3万出头，好一点的还能苟住3.5万，基本上还是2016年年初水平，还未倒退到2025年。
其他板块大部分也是如此，房价回到2016年，也有回到2013年、2012年的，但还是比较少。所以暴涨之后对应暴跌，也很正常。
很多人买房，都有原则，但最重要的原则是：想买的，都是买不起的。真的买得起了，突然发现它又不好了...
大部分人的购房需求，有实际需求，也有情绪需要。心心念念的房子，一看涨价了，觉得哪都好；现在降价了，看到的浑身都是缺点，不爱了。人，有时候就是这么善变。
经过这一轮大跌之后，河西南的房价应该会消停点了，这个地震波，开始向外传导了，大家自求多福。
对于买房人来说，现在的局面，挺好的，该看还是要看起来，我都开始看了...
