意外！南京投资客老登，紧急暂停卖房！- 大数跨境

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意外！南京投资客老登，紧急暂停卖房！

楼市科学家

2025-10-09

导读：关注楼市科学家

十一假期比较忙，没来得及出去玩。有粉丝见缝插针，找我聊聊当前的局面。

聊完之后，他做了一个违背祖宗的决定：暂缓卖房！

当然，决定是他自己下的，所有的人聊天，无非是找一个认同罢了！

他年龄45岁，中小企业主，一年收入200-500万，高峰期河西有6套房，现在手上还有4套没卖！确实算是一个投资客老登了。（名词解释：老登指年龄在35-55岁，手握3-5套房，惶惶不可终日的一个老中产群体....非贬义，不要急）

“过去两年我一直要卖房，但老婆死活不同意，导致损失了1000万...”

“女人当家，房倒屋塌，唉...”

我听完都想打拳了...其实，他根本不亏，一方面自己买房很早，已经赚了不少了；另一方面毕竟已经卖出去两套了，获利非常可观。但手上的这四套，不知道如何处理！

这四套房，有1套河西中较新房，价格还算坚挺；1套河西中15年房龄房，卖不上价；两套星八客....

他本来的想法是，卖掉3套，归拢资金，然后转到上海买。其实不用太惊讶，资产3000万+这个级别的，很多都想转走，这是普遍现象，你不转大概率是因为没达到这个级别...就像上海的一批老登，总想把资产搞到外面去...

但计划没有变化快，4套房今年房价又来了一次大跌，导致他没法卖了。最近的计划是：只卖掉最好的一套河西中坚挺房！

这个坚挺房，亏的不多，毕竟是新城学区，周围竞品比较少，所以整体成交价虽然也跌了，但能卖出去，如果想要现金流，这套房变现是最快的。老婆本来要坚决制止，但考虑到自己决策已经失误连连，最终也松口了...

另外，其实大家也隐隐约约感受到，河西中其实也不保险了。毕竟土地供应量太大，中胜地块、名品城地块纷纷出炉，都是低密，二手房价还有补跌空间，顶不住的。

所以，他决定先把看起来好的卖掉！另外一套河西中15年+房龄的商品房，随缘卖，有缘人来了，就出掉！这两套获得1500万现金流留着备用。

而资产缩水最严重的两套星八客，不卖了！

一套星八客，200来平，留着自己住。孩子都上高中了，住校，其实老登们住哪无所谓，星八客也不是不能住，都能凑活。当然，自住仅仅是一个要素，关键的关键是，他认为跌的起了！

注意，南京投资客老登，没有人会预期南京房价立马反弹，人家没有这个期待，不要动不动批判一番。他们的真实想法是：跌的起了！

现在单价2.1万，他成本价1.8万，那就跌呗，跌到1.8万又能如何，即便行情再差，跌到一万五差不多了吧，一套房再损失百来万，心理上基本上可以接受，无所谓。所以手上的这套房子，他不打算卖了，反正也卖不上价，跌也跌不了太多，各种心理准备已经做好，跌呗，又能怎？

另外一套星八客房子面积不大，现在出租，如果硬卖的话，也就能卖300万，目前租金5000左右，租售比勉强达到2%左右，也超过银行利率了。当租售比能超过2%的时候，虽然收益还是挺寡淡，但现在干啥收益高呢？不亏就不错了，所以这套房他觉得也没必要卖了！

不是不想卖，是不好卖，想卖必须割肉卖。现在手上现金流也不缺，没必要着急忙活、连滚带爬、非卖不可。都已经跌到两万多了，我就看你还能跌到什么程度。

这其实，代表了一批投资客老登的想法。核心思想就两点：

1. 优质资产，能变成钱的，该卖卖，断舍离，没啥不能卖的，防止补跌；越好的房子，越坚挺的房子，越要卖，因为后面还有更好的。

2. 劣质资产，跌的实在太多，再跌还能跌到哪里去？凑活过吧，不着急继续割肉卖了。

之前我说过，现在南京着急卖房的，有一批是不怎么缺钱的，一直等反弹的老登。他们对于房价已经死心了，对于南京楼市的看法比较悲观，所以今年一直想卖。但这波降价突如其来，直接把逃跑的路线堵死了，大家一看也没啥盼头了，直接躺平了。

“南京再差也是个省会...

”这批人心里嘀咕道...一轮轮的自我安慰，完成心理建设！

河西如此，江北也是如此，一批人还在着急卖房，一批人觉得卖也没啥意思，算了，直接认亏，不卖了。

当然，还有一批人卖房，是因为卖不起了。房子卖完还不够还房贷的，这种情况你没法卖，再加上自己还要住，一咬牙一跺脚，算了，不卖了！

所以，楼市怎么企稳？道路只有一条：

靠政策？现在没有什么政策，最多告诉你体感不好要多找自己的原因，然后行业协会呼吁一下，房东都笑了...

靠城市？这个更不靠谱，天量土地排队出让，积压库存无数，它不搞你就不错了，不要有太大期待；

靠人口？这就更更不考虑了...人口这块想触底反弹，难度比房价更大；

靠通胀？这个确实靠谱，经济总是有周期，否极泰来，只要来大通胀，房价有可能上涨的。毕竟人口出生率很低、经济增速也没那么快、内卷严重的韩国，最近房价也涨了，靠的就是通胀。但问题是今年通胀还是明年通胀？这个不好说，一时半会来不及！

靠什么？就靠跌的多，你跌的足够多，触底了就能反弹了。日本房价跌了30年，最多跌了大概有70%吧，南京一些房子已经提前实现目标，房价较高峰期已经跌了70%了，你还慌啥？

比如河西老登的那套星八客，最高卖到6.5万，现在2万，跌幅正好70%，这种情况下还有什么好慌的...

所以慌的不是跌70%的，该慌的是只跌了20%的，这些房子你才应该慌。这个假期我把南京的一些别墅、联排产品看了一些，卖相普遍一般，跌幅也就30%左右，感觉还是有空间的，这才是需要操心的。一些没怎么跌的二线城市，其实风险也挺大...

当然，大部分都是这位河西老登对于市场的看法，我认为也是一种看法，一家之言，没有对错，帮大家转述一下！你认同吗？

南京买房，就找博士：

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楼市科学家

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