就在刚刚，位于河西南中央总部区域的地块，规划改了，很有参考意义！
这几块地，就是位于阿里和小米之间的区域。其中三块地中的中间一块，本来是住宅地块，现在改成产业用地。顺带南北两侧的地块，容积率全部降低到1.8！
也就是说，这三块地的规划全部变了，一块地是性质变了，两块地是容积率变了。
拟修改的这几块地东至永初路、西至元前路、南至平良大街、北至友谊街，用地面积约8.95公顷。就在地铁S2号线永初路站旁边，紧邻着首创数科中心、阿里巴巴江苏总部和小米华东总部，附近有河西金茂府、佳兆业城市广场等小区。现状范围内主要为空地和临时工棚。
①河西宅地降容至1.8：河西中央科创区的12-29、12-32两块二类住宅用地，容积率由2.7调整为1.8，建筑密度由≤20%调整为≤27.5%，建筑高度由≤100米，调整为≤80米，绿地率由≥40%调整为≥30%；
②宅地改为科研用地：将12-31二类住宅用地和12-34幼托用地，合并为一处科研设计用地，新编地块编号为12-31；
规划调整前△
规划调整后△
除了这块地之外，海峡城南侧边缘地区，又推出一块地，带一定江景，位置也不错，正在做土壤污染的风险评估报告，估计也想推。但谁来拿，地价多少，这是一个问题。
有人问，河西南这几块地，好好地躺平在那里，为何突然改了规划？主要是招商引资取得突破了。
最近，建邺区招商引资这块，还是取得了一定突破的。其实在招商方面，建邺区肯定有优势的，它的位置最好，地价最高，同样的地块面积，一个建邺区招商，一个江北或者江宁招商，肯定优选建邺。所以建邺区招商突破多是政策的，尤其是总部研发这块。
7月份，宝马宣布加仓南京，建邺区与华晨宝马汽车有限公司签订协议，宝马（南京）信息技术有限公司落地该区。
据了解，新公司将以独立法人资格运营，聚焦AI、工业数字孪生、智能制造等前沿领域，为宝马全球生产、销售、售后等全链条提供数字化解决方案。
本次签约的宝马（南京）信息技术有限公司作为宝马国内唯一、全球六大信息技术研发中心之一，将为宝马全球业务提供技术支撑。
所以这次地块规划调整，是不是跟大厂落地有关？其实关联性很大。
从这个角度看，我认为这次建邺区的规划调整，还是有点不彻底，还想撒胡椒面。
我们知道，河西南的这个总部基地，在阿里和小米入驻之后，已经成气候了，但还不够丰满。比如阿里中心，未来可以满足 3万人办公就业，这3万人落实了吗？还没完全落实。所以这个片区，要好好呵护，力争形成一个产业高点。
所以调整的这三块地，最好全部留给产业，最好不要搞住宅。这么小的区域，弄俩住宅在这里，交通比较拥堵，住得其实不舒服。万一后面招商引资继续突破，继续往前迈进，土地却被住宅占了，得不偿失。
大家都说河西南没产业，位置偏，但这个总部区位置可不偏，产业很发达，而且金陵天地一开业，配套也上来了。双地铁口的低密住宅，还是有一定竞争力的。所以这个地方建房子，从逻辑上说，是可以卖出去的。
这些地块如果给产业，为了招商引资，土地跟白送没区别，所以从短期利益来看，预留产业不如给住宅。
什么意思？这个总部区现在是真好起来了，但河西南可不仅仅这一个点啊，目前规划最大的点在鱼嘴，如果把所有产业都放在这个总部聚集区，那鱼嘴咋办？所以建邺区应该也有点小心思，后面的大厂落地的话，尽量往鱼嘴方向引。否则总部区有空地的话，这些大厂也不傻，直接点菜，你还不好拒绝，所以从这个角度看，这个总部区还不能空着，要给鱼嘴留点产业布局，用心良苦啊！
从这个角度看，建邺区的规划这么调整，是可以理解的。不过从南京近期的一些规划调整来看，已经形成了新的趋势，这个趋势，对南京规划产业巨大影响。
南京的住宅地块，已经很明显了。土地根本不缺，都在那里，能不能卖出去，取决于开发商想要哪块地，开发商拿地的背后是买房需求。房企点名要的地块，那就抓紧推出来来。房企不想要的，你推了也没啥用。买方点菜，成为主流。
产业用地也是一样，大厂点名要哪块地，那就满足他们的需求，随时可以改规划。这么一来，规划的权威性在削弱，市场大趋势就是跟着买方走，规划辅助一下而已。
其实，这才是常态。宏观上南京的规划大局已定，就这样了，后面的都是缝缝补补，不会大变了。这个阶段按照市场的规律及时调整规划，其实是非常好的选择。
南京这两年的规划调整，比较快，也比较大。比如江北一些住宅地块，突然变成工业用地；而河西南的住宅地块，又变成了科研用地。这个就是跟随需求的变化而变化。原则上，南京的科研用地和住宅用地，都过剩了，甚至商业用地，也过剩了。地多人少，还是要关注效率。这也是我认为建邺区应该先不要管其他片区，先把总部园区做大做强的原因。不要撒胡椒面，做一个，成一个，做成功了，再向外摊大饼。
以前我们总指责摊大饼有毛病，现在看，摊大饼才是规律，才是最节约成本的一种方式。摊大饼不会形成空城、烂尾城，就是一点点地向外扩，更加聚焦。现在这个经济周期，聚焦一点可能更为稳妥，其实就是保守治疗。
最后有人问，河西南如果拍地，像这种容积率1.8左右的地块，大概能卖到什么价格？
注意，地价跟着行情波动的，我们谈地价就是谈当下，可能几个月后又变了。河西南的地价，其实已经出现了不小的变化，整体参考可能是这样的：
南京湾：传统豪宅区，最近豪宅比较难卖，地价3万左右吧，其实这个价格还不算太稳，争取3万以上。
总部园区：不适合做太大的豪宅，但地段还是比较扎实的，地价2万大几，上3万以上有难度。
其他片区：这些地段稍微弱一点，如果不是超级低密地块，地价2万+就是成功，靠江的，靠公园的，地价会贵一点；资源普通的，边角料的，地价就便宜一点，部分区域要1字头了。现在局部片区新房干不过雨核，地价大家自行脑补即可...
河西南已经很久没拍地了，但不拍地≠地价不降，全南京都在调整，任何板块也无法置身事外，很正常，不用哀叹，不用震惊，坦然接受即可。未来可期！
楼市科学家