时代变了，南京房地产提前进入“发达国家”状态！

最近，南京的市场情况大家也比较清楚了。无论是新房还是二手房，成交量都有所下滑，其中新房下滑更为明显，现在的南京，一个月只能卖掉1500-1700套房子了，还是在金九银十！

这意味着，南京今年的新房销量，可能就2万套左右，量很少了。而二手房和新房的比值，也就是4:1上下，新房的占比进一步压缩。

从历史上看，南京峰值一年可以卖掉12万套房子，现在一年2万套，5/6的销量消失了，而且这2万套房子想恢复到3万套、5万套，难度很大。也许未来就是一种常态。

有人说，南京的楼市状态，已经提前进入发达国家状态！什么叫发达国家状态？我觉得有几个特点：

1. 出生率和人口流入缓慢，人口增加有限！

别以为发达国家什么都好，发达国家，也有发达国家的难处。对于一些发达国家、发达城市而言，人口出生率都不高，人口也有流入，但没有那么大，靠人口红利来推动房地产的时代，结束了。

南京的人口出生率一直比较低，外来人口有一些流入，但不多，整体上就是世界级发达城市状态。

2. 城市化已经结束，城市化红利基本完成！

根据《2024年南京市国民经济和社会发展统计公报》显示，2024年末南京市常住人口城镇化率达87.3%。这个数据，要比很多发达国家还要高！南京市内的农民进城运动，早就结束了，现在还留在农村的，基本上不会在动了。靠农民进城推动房地产的时代，也结束了。

3. 新房销量有限，二手房占主导！

纽约、伦敦一年建几个新盘？很少，房地产成交主要以二手房为主。大部分人，是买不起新房的，因为新房的地段好，品质高，价格贵，而且供应不多，主要集中在城市中心。新城新区建设缓慢，新房回归主城，主打改善！

南京现在的状态，是不是也是这个意思？新房的量在减少，而且越来越集中在主城。

既然这样，南京的房价，是不是永远跌下去？其实也不是。现在发达国家、发达城市的房价，还是涨的。说明没有人口红利、没有城市化红利，房价也未必不涨，毕竟影响房价的因素还是挺多的，通胀周期内，房价还是会涨，只是我们现在不在这个周期而已。

所以对比一下欧美日发达城市的楼市状态，我们能明显看到南京房地产的未来，新房销量减少是正常的，成交结构和成交人群，也有很大的变化。购房者的心态和需求，也发生了很大变化。刚需直接买低价二手房，改善的需求主要面向主城新房，他们可以接受贵一点，但对于产品的要求极高：

1. 地段要好，必须是绝对主城，偏一点都不行；

2. 产品要好，必须遥遥领先，不能买到就过时；

3. 最好低密，现在大高层产品不太流行了，洋房或者别墅最好；

4. 最好现房，不想多等，所见即所得，不要画大饼；

5. 最好能定制化、差异化，根据家庭需求获得不一样的产品和服务；

6. 卷配置没啥意思，要有情绪价值，要有获得感；

意思很明显了，就是我愿意花钱，但房子一定是完美的，是可以愉快住一辈子的。至于未来是否升值，房价能否上涨，这个随缘，能保值就行，未来发展跟着大周期来，反正好房子走势肯定比普通房子强。

所以南京的房地产已经到了这个状态，市场需求仍然有，但结构变了，市场不需要大量的普通房子，但需要一定量的好房子，而且这个需求永远存在。

普通人买低价二手，终极改善入品质新房，这就是发达国家的楼市常态。所以未来的新房市场，不是谁都能参与的，它一定是稀缺的，小众的，量小而质高的。

从这个角度看，中堃能在竞争激烈的南京市场中突然冒出来并开始统治南京的高端市场，有其必然性。

在贤坤花园取得圆满成功后，中堃迅速扩大版图，先后拿下了核心主城的多幅低密地块，但没有人觉得中堃激进，因为它拿下的这些地块，全部符合几个要素：

1. 核心主城，都是绝对的优质地段；

2. 非常低密，符合当下改善潮流；

当然，这些地块还有另外一个隐含的特点：地价其实都不算贵。给产品创新留足了空间。

比如近期推出的贤坤花园二期，地块容积率只有1.05，但中堃做了一个大胆的决定：容积率主动下压到1.01，宁愿损容，也要把产品做好。

所以中堃的特点，就是这样，以退为进，主动降容，主动现房，这两个主动，市面上就没有开发商敢这么做。南京团队想做，总部也不会让你做，没人敢承担这个风险，中堃可以。

贤坤花园二期，与一期一脉相承，以河为界，以桥相连，融为一体。这意味着一期和二期可以相互赋能，共享资源，形成一个超级低密大社区。

贤坤花园二期开放后，我们又强化了中堃作为南京楼市趋势的把控者，到底给市场带来了什么！

1. 主城低密，纯粹圈层！

容积率主动压到1.01，做一些高低配产品是比较适合的，比如小高+联排行不行？完全可以。但贤坤花园二期追求纯粹，全部做平权低密洋房，这样可以保证所有业主都有较为均衡的资源占有，社区的纯粹性太强了。二期与一期不是谁高谁低，而是互相成就。从这一点看，贤坤花园的设计思路就非常不一样。

户型设计较为均衡，目前主力户型是两个，还有底跃、顶跃等产品。

建面约199㎡，我们看到的这套示意图为三室两厅三卫（可定制），户户空中花园，南北双阳台，南向双套房设计，270°观景视角，8.1米超大横厅。

建面约265㎡，总共只有7套，一层一户，非常私密。

这套示意图做的是五开间朝南设计，南向约21米面宽，带有约6.4米挑高墅厅，以及270°观景效果，视野非常绝！客厅为端厅设计，合计约100㎡，另有主卧套房，面积达到约80㎡，非常奢侈，特别适合大佬级别在此改善。

2. 主动现房！80%的实景呈现！

在贤坤花园，我们基本上可以做到所见即所得了。外立面、园林、会所、水景、实景样板间...可看、可触、可感，一切都那么真实。

项目外立面以葡萄牙米黄色石材、仿铜铝板、陶砖竖线和大面积玻璃组合，简约隐奢。为了保证外立面的统一性，贤坤花园二期的露台设计较为克制，务必保持统一性和隐私性，把四代宅的优势发挥到最大，同时还要避免四代宅的设计缺陷，这就是有序的克制。

内部园林郁郁葱葱，甚至连外面的河道也做了整理，T子形水系嵌入一二期之间，形成了浑然天成的水杉景观带。一桥飞架南北，实画龙点睛之笔。

3. 一二期的联动与赋能！

参观完贤坤花园二期，最大的感受是一期和二期的联动竟然如此紧密，风格一脉相承、外立面一脉相承、审美一脉相承！而且在功能配置上，两个地块差异化布局，资源完全可以共享。

比如在一期，有室内泳池，二期直接安排了一个户外度假泳池，把生活场景再次延展。

再比如，一期有一个苹果，二期也有苹果，精神内核是一致的！

在园林设计方面，一期和二期共享同一条园林中轴，以桥为界，浑然天成。

两大景观中轴，约115米霞光·景观横轴+约165米缦屿·景观纵轴。打造“两轴六园十九境”，每个楼栋都有花园组团，让每栋洋房建筑都被绿化包裹，从花园中自然生长。

在会所功能配置上，一二期配合得非常好。在一期“3个架空层泛会所+1个私享会所”的基础上，贤坤花园二期进一步打造“2个架空层泛会所+1个私享会所”，并通过望贤桥连接，实现会所的功能互补与共享。

会所功能空间包括霞光·坊（瑜伽普拉提空间）、贤客·荟（社区邻里中心）、主理人空间（聚贤）、拾光·场（健身房）、露天泳池等。

两大园区合起来，会所面积达到约6000㎡，户均享有约26㎡交互空间，在南京遥遥领先。

这种共生关系，是南京豪宅的一个首创！

4. 定制化，继续向3.0迈进！

高端买房，定制化需求是一种刚需。现在南京部分豪宅已经开始重视定制化的需求，但其深入程度，还无法与贤坤花园对比。

光定制化这项服务，就有户型定制、风格定制、配置定制和细节定制四种内涵，这不是想学就能学的。而且从深入程度来看，贤坤花园的定制化，已经走到了3.0阶段：

• 1.0阶段：设计选择权交给客户

• 2.0阶段：线上线下生产过程可视

• 3.0阶段：居住全生命周期的正向运维

而且贤坤 花园的定制化，已经实现了可视化。 于交付前提前 8个月，启动3轮“ 家的开放日 ”，邀约 100%客户参与 ，让客户看见自己家的每一步成长。目前南京市场上还没有楼盘能做到这一步。

5. 社群引领熟人社会的营造！

高端豪宅，现在都在做社群，但怎么做，做到什么程度，完全不一样。中堃社群已有大健康管理社群屿动360和读书艺术社群屿心阅筑两大社群，10位主理人，多个细分社群，约80%业主加入其中，举办数十场精彩纷呈的社群活动。

比如：濑户内海艺术行、西安古都行、宋风雅宴、纽约马拉松、21天常瘦计划等等，都是房企搭台，业主唱戏，甚至直接是业主来主导，收获很多。

所以贤坤二期给我们展现的这些东西，就是房地产市场发展的方向，是未来人居长期基本需求的一个体现。未来改善买房的需求到底是什么？贤坤花园已经给出答案。

南京房地产进入发达社会水平，有喜有忧。忧的是住房的需求不再旺盛，体量大爆发的时代过去了。喜的是楼市需求更加聚焦，更稳定，细水长流，优秀的房企可以长期发展下去。大浪淘沙，总有弄潮儿！

另外，发达社会的房价，未必不涨，你看这几年欧美房价，核心城市的核心地段，优质房子的价格变化还是挺大的...

目前贤坤花园二期示范区已经开放，需要的朋友可以联系销售预约参观！