刚刚，南京最牛豪宅被超低价捡漏！顶豪市场怎么了...
楼市科学家
就在刚刚，南京顶豪产品—仁恒江湾城4期一套法拍房，尘埃落定！
这套房，位于江湾城四期，不错的楼层，面积206㎡，起拍价678.4万，单价只有3.28万/㎡，引发无数人关注。
这套房源整体户型不错，比较方正。如果说缺点的话，就是客厅开间有点窄。这个没办法，以前的房子开间都小，户型跟当下的四代产品确实有差距。不过4.6米的开间也不算太小，对于大部分改善家庭来说，已经足够了。
经过激烈的竞价，这套房尘埃落定，最后的价格是881万，单价合到4.27万/㎡左右，应该说非常便宜了。
目前差不多楼层在售的同户型报价，大概是1100万左右，成交价也要1000来万，高峰期同户型成交价逼近2000万一套，这么看江湾城4期房价下跌还是挺明显的。
当然，法拍房与二手房，不完全一样，一般法拍房的价格，还是低于正常成交价的，所以这套房虽然房价很低，但也不必恐慌。
有人问，仁恒江湾城4期，当年可以说是南京的豪宅GOAT，南京各种名流都以住江湾城为荣，而现在800来万就能轻松拿下一套景观大平层，这让很多中产也跃跃欲试，是不是到了顶豪抄底的时刻了？
无独有偶，南京目前的联排市场，也出现了一些下滑。以前南京别墅因为限墅令，导致供应稀缺，所以房价一直比较稳，但最近几个月变化还是挺明显的。比如位于九龙湖的颐和南园联排中间户，最近成交了一套，总价只有680万，而同户型上半年的成交价不低于800万...
同时我们发现一些之前表现比较坚挺的顶豪成交价，也出现了大面积的松动，比如带有学区属性的豪宅苏宁檀悦：成交价最低4万出头，最近几套成交价稳定在4.5万以上，今年变化比较明显。
双新城学区次新房最近成交价也都在4字头，相比年初有了一个较大的回调。
权智阶层才住得起的中海凤凰熙岸，目前二期的成交价也就4万多，相当友好...
这些房子，都是南京一等一的顶豪，都在各自的时代引领了南京楼市的发展，可以说如雷贯耳，一听就知道是有钱人。前几年很多人一直强调，房价会跌，好房子不会跌，结果今年跌了这么多。
从目前看，南京顶豪房价下行的状态，还未结束，起码在2026年，河西顶豪尤其是二手顶豪的日子，并不好过。从当前的状况来看，这些房价可能还要再跌一阵子，原因有三：
目前南京的整体局面我们也看到了，在北京上海涨的时候，南京就跌了；现在北京上海开始大跌了，南京还是陪着他们一起跌，主打一个陪伴。好像不管谁跌，南京都得陪着，这一点确实令人恼火。这种局面还未彻底扭转，所以南京现在没有独立行情的豪宅，都要面临这个巨大的压力。
2023年的时候我就说南京的二手豪宅，是要补跌的，这一点已经得到了印证。那么南京的豪宅补跌完成了吗？没有。
一方面，北京上海的房子还没补跌完成，南京豪宅就完成了？这不科学；
另一方面，去年的跌幅，今年补跌了。但豪宅补跌后，南京的普通房子又跌了一大块，这种下跌还要继续影响豪宅，它本来补跌后把欠账还了，结果其他房子再次下跌，又有补跌压力了。就这么回事！
与普通房子相比，其实豪宅的竞品压力是更大的。因为豪宅的价格包含两个部分，一部分就是房子本身的价值，另一部分是口碑溢价。比如江湾城，一说出口，大家就认为是豪宅，就知道你牛逼，这种溢价还是相当厉害的。但随着南京的产品迭代速度加快，我们突然发现豪宅太多了，而且越来越好。新出的豪宅地段又好，得房率又高，配置更佳，在这种局面下，老豪宅突然不香了，你的口碑溢价就大打折扣。
尤其今年河西又拿出一批地块，比如名品城地块，河西中胜地块，位置都非常好，密度都非常低，对二手豪宅的冲击还是挺大的。当然，这些第四代低密楼盘，房价可能不低，但对购买者的消耗太大了。有能力的，都去买这类低密新房了，二手豪宅的接盘能力，会被严重分流。
而且现在河西的联排也都起来了，2000-3000万的购买力，基本上要被别墅吸走，这个预算是不是一定要接盘二手豪宅？目前看必要性不大。
所以整体而言，二手豪宅对于富豪阶层的吸引力是严重下降的，只能是由原来爱而不得的中产来接盘，曾经的女神还有不少滤镜，还愿意为情怀买单，但很显然，他们的购买力是比较有限的。因为他们的房价也缩水了，资产包不足。
当然，这种局面，并非全是坏事。目前的南京房价，还是很友好的。手握100万的刚需，能选到一些房子，留下来没问题；预算800万，全南京的房子都能看一看，选一选，改善的压力大大减少。从这个角度看，2026年是一个机会年，还得好好把握。
总有一种预感，2026年，会有一波救市，我们拭目以待！
楼市科学家
南京楼市大脑，科学研究楼市
