二房东要撑不住了？租赁市场“大洗牌”倒计时

2025年6月27日国务院通过、9月15日起施行的《住房租赁条例》，是我国住房租赁领域首部专门行政法规。《条例》共7章50条，以“稳租金、保权益、强监管”为主线，首次以国家立法形式将住房租赁从“市场自发行为”升级为“政府主导的民生工程”。其核心定位在于：

>>>明确租赁市场社会公共服务属性；

>>>构建覆盖出租、承租、经纪、金融、平台的全链条制度；

>>>为“租购并举”住房制度奠定法治基石。

需求侧：中国租房群体庞大，约有2.6亿人次，其中四个一线城市租房人数近4,000万，租房比例接近50%，且随着90后、00后新生代购房理念转变推动个人选择租房生活，超50%的租客接受5年以上的租房生活，近20%的租客接受10年以上租房生活、保租房的普及释放家庭型租赁需求；

供给侧：58安居客数据显示，2025年上半年重点城市租金房价比依旧缓慢上市，但机构化渗透率仍不足一成，大量房源掌握在“二房东”及散户手中；押金难退、群租隐患、虚假房源、资金池挪用等乱象频发，导致交易成本高、租住体验差、资本进入谨慎。

《条例》在房源信息真实性、信息报送和资金监管等方面进行了规范。目前我国住房租赁企业的市场份额很低，大量住房租赁来自居民家庭自有房源。未来随着保障性租赁住房的加速发展，《条例》的出台将有助于专业化规模化住房租赁企业的培育。过去在长租公寓业态发展初期，由于项目缺乏退出通道、回款周期长，开发商面临较大的资金占用压力和自持运营压力。随着市场的逐步规范和成熟，租赁住房REITs 实现上市，长租公寓在大宗交易市场中已成为主流资产类别之一，长租公寓业态的未来发展面临良好的政策环境。与美国等成熟的长租公寓市场相比，我国长租公寓市场占有率仍有较大提升空间。

供给端——“政府+市场”双轨并行

保障性租赁住房通过“非居改租”、存量商品房收储快速扩容；市场化机构聚焦长租房社区、轻重资产结合，未来五年行业或出现5-8家管理百万间规模的龙头。

运营端——粗放“二房东”出清，专业化机构受益

不合规房源被迫退出，短期租金波动；中长期来看，机构化公寓凭借标准化产品、信用背书、金融产品对接能力获取溢价。

“十四五”期间，从中央到地方全力支持、鼓励多渠道增加租赁住房供应，推动加快建立租购并举的住房制度。由政府主导的保障性租赁住房预计将在“十四五”期末转化投入约 900 万套（间）房源，用于缓解新市民、新青年的住房压力。与此同时，本次《条例》也明确鼓励居民自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。从长期看，在政策多方面支持下，未来市场化的个人和机构化租赁房源的供应有望持续增加。

保租房针对年轻人的“租房痛点”

保障性租赁住房主要以 70 ㎡内的小户型为主，定价低于市场租赁住房租金，用于缓解新市民、青年人的住房困难；主要通过新建、配建、改建和存量转化等方式增加供应。结合目前一二线城市保障性租赁住房的供应情况，主要针对年轻人的租房需求“痛点”，以满足对应人群对就业、交通、配套和居住的需求。

随着各地保障性租赁住房项目的不断建成入市，将大大缓解新市民、年轻人的租房压力。一方面，保障性租赁住房在解决毕业生租房问题中发挥了重要作用，不仅为毕业生提供了经济实惠、稳定舒适的居住环境，也有助于城市更好的吸引和留住青年人才。另一方面，随着保障性租赁住房供应的增加，有助于缓解市场化租赁住房的供需矛盾，起到平抑租金水平的作用，稳定城市租赁市场的健康良性发展。