近日，前海控股旗下深圳市前海人才乐居有限公司（以下简称“前海乐居”）联合深圳市房地产业协会在青青世界举办了主题为《长租公寓融资战略及资本运作特训营：长租公寓运作-投融管退》的培训活动。
本次培训特别邀请了资深房地产投融资和战略专家、全国房地产投资基金联盟副会长张健老师作为本次培训的讲师。课程主题围绕长租公寓运作的投、融、管、退四个方面，分为以下4点进行详细讲解。
学习长租公寓的市场
和政策发展前景（投、融）
首先，张健老师提及中国房地产行业的发展趋势将是多元化，集中化、资产化和金融化。
其次，提及中国证监会和住房城乡建设部2018年4月24日发布《通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。明确了优先和重点支持领域。明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。
探索长租公寓房源筹集渠道（投）
长租公寓的房源筹集方式主要分为特定长租公寓土地出让、大型房地产开发商自持物业改造为长租公寓出租、房地产中介筹集物业改造为长租公寓、中小开发商拟或销售房产、酒店公寓和园区房产等改造及城中村物业改造6种方式。
长租公寓资产证券化运作全流程
及现状和趋势（融、退）
本章节为本次培训的重点内容，详细解答了资产证券化（ABS），商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）和房地产信托投资基金（REITs）的本质区别和在中国的实操案例。
在我国，ABS这种资产证券化的融资方式已有非常多的案例和成功经验。相反CMBS和REITs则还是我国法律没有完全开放的范围。课程中，张健老师详细介绍了深圳市人才安居集团与深创投不动产基金管理（深圳）有限公司协作完成，在深交所上市的，国内首单以公共租赁型人才住房作为底层资产的类REITs产品-深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划。通过对该项计划的分析讲解，提高大家对三种资产证券化方式的理解。
了解长租公寓运营模式
及风险控制 (管)
最后，张健老师介绍了市面上较为出名的长租公寓品牌，并分析了他们各自的运营模式及特点。
其中市场上开发商介入发展长租公寓的形式包括以下4种值得前海乐居借鉴。一是自持转做公寓，如龙湖冠寓；二是轻重并举，如万科泊寓；三是买地自建，如招商壹公馆；四是与政府旗下的人才公寓、廉租公寓等运营合作，如旭辉与华东师范大学合作项目。
除此之外，运营信息化平台的建设，也是如今长租公寓能否持续经营的重要因素。
此次特训，前海乐居全体成员，前海控股成本中心、投资部、财务部、置业事业部相关同事参加了培训，通过学习市场长租公寓的国家政策、市场情况、资产证券化模式、筹集渠道、运营管理知识，有助于提升团队未来对前海人才公寓租务运营效率，提升同事们的经营意识。其次，通过本次学习，人才公寓此类物业发行的资产证券化产品，有政策支持，具备一定的市场吸引力，并且能够盘活资产、加快资金回收，提高资金使用效率，能充分发挥资本市场服务长租公寓实体经济和国家战略方向。
本次培训内容丰富，许多同事第一次接触到金融与运营管理方面的知识，积极提问，与老师互动密切，课堂氛围良好，受到了领导和广大同事的一致好评。
素材由乐居公司 陈育凡（文） 王鑫（图） 提供
