拆迁，于城市、于老百姓都是一件大事，既关系城市发展，也关系老百姓生活。
前不久，“南京上元门过江通道（鼓楼区段）项目房屋征收决定及公告”发布，官宣了主城新的拆迁计划。
当时我们还做过报道，外界关注度很高，有人羡慕，也有人关心自己家能不能也拆的。红头文件下发！南京主城，超7万方大拆迁来了！
本以为会是皆大欢喜的好事，但没想到，最近我们接连收到多个爆料，似乎这次拆迁出现了不少争议。
一方面，有居民对公布的拆迁补偿方案不满意；
另一方面，也有居民控诉，疑似存在个别炒房利益群体裹挟、甚至威胁其他居民，拒绝配合正常的征收流程。
前者我其实觉得无可厚非，每个人想为自己多争取点利益也属人之常情。但后者为了个人私利“绑架”他人、影响他人生活，这样的行为不论动机如何，它一定都是不对的。
当然，本着“不调查就没有发言权”，我们也特地去现场实探走访了一番，看看上元门过江通道（鼓楼区段）项目拆迁的具体情况到底如何！
01
现场实探！“征”字上墙，拆迁在即！
先简单介绍下这次拆迁的基本情况：
征收目的：为进一步完善南京铁路枢纽布局，缓解既有铁路过江通道压力，促进跨江融合发展。
征收范围：鼓楼区中央北路80号；张王庙66-1、68号；张王庙56、64、65、66号整幢楼房等国有土地上的房屋（本次征收为该项目首期征收，具体征收范围以征收范围红线图为准）。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
征收范围内房屋基本情况：房屋建筑面积约30197.67㎡，土地面积约44123.51㎡；居民约222户、工企单位3家。
从现场来看，这些待拆迁楼栋多为5-6层砖混结构，据查应该是上世纪八九十年代建成，如今充满了岁月的痕迹。
围墙墙皮剥落，外墙面有不少修补或者水印，楼道的窗户玻璃也大部分缺失。而且小区内电线到处结网，很多楼栋下还有违建搭起来的小棚子。
尤其是从幕府西路或者中央北路过来，原本高楼林立的城市界面突然切换，会有一种很强烈的割裂感。
另外我还和小区居民打听到，这些房子面积也都不大，基本在35-85㎡之间。像60㎡以上的还好一些，40㎡左右的房子，住起来就比较拥挤，功能性上也相对欠缺。
而且这些老小区都是楼梯房，一些住高楼层的老人随着年纪增大，上下楼也越来越吃力。
所以从客观上讲，即便抛开上元门过江通道的建设，这边本身也是有充分需求的——城市界面亟需迎来焕新，居民们也向往更好、更舒适的生活。
而眼下，上元门过江通道带来的拆迁，就提供了一个最好的契机。
02
具体补偿方案曝光！现场已公示！
此外，我们还在拆迁现场看到了公示的具体补偿方案。
到底诚意如何，让我们一起来详细了解一下！
从两个方面来看：
第一，房屋评估价明显高于周边同等小区的二手房价格。
就拿我了解到的一套建面约62㎡的房子为例，相关机构最终给出的评估价在18700元/㎡左右。
作为对比，我查了附近同类型小区的近期二手房成交，今年1月卖出一套1.3万/㎡，按照这大半年市场行情的变化，现在实时价格只会更低。
然而更真实的是，像这样的老小区在二手房市场上近几年成交甚少，高性价比的次新房大把，老小区根本很难卖出去。
更重要的是，这其实并不是拆迁补偿的全部。
继续以刚才的例子来算，这套房的评估总价大概达到115万多。
倘若被征收人选择货币化补偿方式，那么在房款之外，大概还有33万的各项补贴和奖励，也就是说最终将到手约148万左右的补偿款。
如果将这个总价平摊下来，实际拆迁的标准则达到了约2.4万/㎡，基本是周边同类型二手房价翻倍了。
第二，选择房票安置还有额外优惠，买房价格更便宜！
对于大部分居民来说，拆迁后还是需要一个品质更好一些、面积更大一些的新房子。为此，政府也准备了房票安置的补偿方式，并且还给到更大的补贴和奖励力度。
比如房源的选择很丰富，有安置房源，也有商品房，有就在周边的，也有在河西南等其他区域的，能满足居民多样化的安置需求；
比如安置房源买入价更低，在表价的基础上，买入价总共还会再优惠19%，接近打了一个八折；
比如使用房票额度还有对应的奖励，在拿房和其余正常补贴之上，还将根据房票使用额度发放10%的奖励......
还是用上面所提“建面约62㎡、评估总价为115万”的那套房举例：
①倘若选择中和村清荷园南园
以清荷园南园一套建面约91.12㎡房源为例，表价约15800元/㎡，在优惠19%后实际单价约12798元/㎡，算下来总价约为116万。
也就是说，拆迁这套约62㎡的房子，几乎可以直接换得中和村清荷园南园一套建面约91.12㎡的房子！
而作为对比，我查了清荷园南园最新二手房成交价在1.6-1.7万/㎡。也就是说，政府给的拆迁评估价，是远高于市场价的，而政府给的安置房价格，又是远低于市场价的，这一前一后都是给居民谋福利。
更重要是，除了居住面积大大增加以外，还有20多万的其他各项补贴，以及使用房票额度10%的奖励，也就是11万多。
而且我特地去实探了，清荷园南园位于河西南，位置相当不错，附近有小米、阿里巴巴这些总部企业，旁边还有地铁7号线和S3线换乘站永初路站，以及今年刚开业的金陵天地商场。
无论居住氛围，还是生活便捷度，都非常好。
如果不想离开原生活圈，也有附近的安置房可以选择。安置房源里的白云雅居、金达花园、金燕路西侧，都离张王庙拆迁现场不远。
②倘若选择白云雅居
安置房源里的白云雅居地理位置靠近3号线和7号线换乘站五塘广场站，旁边还有绿地缤纷广场，也很方便。
在白云雅居，上述建面约62㎡房源拆迁业主，可置换一套建面约75㎡房源，同时拿走20多万补贴、11万房票使用奖励以及5万房票余额，合计约36万。
③倘若选择金达花园
金达花园同样也在片区内。
在这里，能够置换一套75㎡户型房源，同时拿走20多万补贴、10万房票使用奖励以及13万左右房票余额，合计约43万。
其余例子就不举了，给居民房票安置的选择真的很多，也比较多样化，价格、户型之类的都很合适。
我的建议是，除非家中已经另外购置了新的商品房，或者说打算利用拆迁款换一个大一点的、新一点的商品房，其余拆迁后有刚性居住需求的，还是选择房票安置会更好。
既能换一个有电梯的大房子，生活舒适度上去了，而且还能再拿到一笔可观的拆迁款，生活质量也能有所提升。
但需注意的是：部分征收奖励是有时间限制的，超过规定期限，相应的补贴奖励就会减少。
早拆晚拆最终都是得拆，但早拆才能利益最大化，还能早点搬进新家早享受。
03
城市更新上升国家战略，拆迁机会越来越少
另外还想再给大家补充点信息差。
其实在很多人眼里，可能现在对拆迁的概念还是“一夜暴富”，但我必须很现实地说，拆迁一夜暴富的时代已经过去了。而且那就是特定时代下特定的产物，加上早些年房地产市场繁荣、经济面也比较好。
但现在不同，房地产市场深度调整，国家方面相关的政策风向也在转变。
眼下，“ 城市更新”已经上升为国家战略，并且最近高层一系列会议都在强调“城市更新”！
什么是“城市更新”？
它可不是拆迁，它有很多种形式，比如对老旧街区的焕新改造，又比如老小区的更新，还有危房老房的原地重建（业主出钱）等等。
换句话说，未来像这种拆迁的机会只会越来越少。
而如果不是上元门过江通道以及南京北站这样的大项目，这些老小区可能也很难等到拆迁，要不就是进行一些更新，要不就是等实在旧到不能住人了，业主出钱原地重建。
所以像这样可遇而不可求的机会摆在面前，我想大多数人都应该珍惜起来。
写在最后：
其实除了居民们控诉的个别炒房利益团体外，我还注意到也有一些中介频繁拿拆迁事宜做文章（最新消息已经因为违规行为被约谈了）。
他们用舆论制造了漩涡，但最终站在漩涡里的是谁呢？
只有居民本身。
所以我想，作为这次拆迁真正主角的居民自身，真的需要擦亮眼睛。
这场拆迁也可以视作一个“名利场”，有人想在这里博得流量，有人想在这里谋求个人私利，“维护居民利益”的口号更像是一个工具，其实没人真正在意拆迁居民的需求。
当然，大部分人还是看得非常清醒的。在那个中介的视频下方，很多人都表达对了这波拆迁方案的认可。
最后，也是恭喜这200多户居民可以喜迎拆迁，除了羡慕还是羡慕。
也希望大家能早日拆迁，乔迁新居！