轰轰烈烈的“金九”卖房大战终于落下帷幕，据统计，南京本月共有19盘开盘，共有4595套房源入市，几乎南京各个板块都有推新。不过从开盘现场、开发商提供的开盘结果以及南京网上房地产公布的销售数据来看，卖光或者接近卖光的只有6盘，而且从南京楼市各板块去化结果来看，两极分化现象越来越严重。
数据截至9月30日发稿前，点击查看大图
“日光盘”渐少，鼓楼滨江或成最大赢家
从统计表格来看，南京“金九”热销的板块有鼓楼滨江和江北核心区。其中位于鼓楼滨江的中冶盛世滨江一个月内加推了2次，共计推出了275套房源，两次现场均售罄，目前南京网上房地产的数据正在陆续上传中。
不得不说，鼓楼滨江这个板块确实神奇，风头甚至盖过同时期的河西南、江北、江宁等板块。放眼整个南京楼市，一直都是以河西称王，而鼓楼滨江限价则力压河西南，高达4万元/㎡，甚至还有两个项目在上个月开盘的时候突破了板块限价，分别为仁恒桃园世纪和当代万国府MOMΛ，两者均价都达到了4.3万元/㎡ 。
鼓楼滨江板块效果图
而针对这个现象，官方也给出“让人看不懂”的答复：“因为区域发展不均衡，房价热点关注度不同。当前河西南和下关两个区域的房价水平不宜简单对比。”
为此小编在中冶盛世滨江的开盘现场也询问了买房人为何对该项目如此热衷，大部分人都说是看中了鼓楼滨江的学区。
鼓楼一直是南京优质教育的集中地，鼓楼滨江也不例外。南京市第一幼儿园（分园）、香港圣玛丽幼儿园、力小分校(在建）、天妃宫小学、树人中学分校（在建）、十二中学本部……都是大名鼎鼎的学校。
目前鼓楼滨江的二手房价倒挂在2万/㎡左右，板块内的小区有天正桃源、锋尚国际公寓、惠纺园小区、凯鸿隽府等。其中天正桃源和锋尚国际公寓的二手房单价已经6万+/㎡，是该区域的“门面担当”；而单价相对较低的凯鸿隽府二手房价挂牌价最高也已达47033元/㎡，而且如凯鸿隽府这样的小区，环境非常安静，宜居性很高，挂牌房源稀少，有钱也不一定买得到，是该区域的“实力担当”。
除了鼓楼滨江之外，江北核心区也在本次的“金九”中有着亮眼的表现。该区域内的神盘扬子江金茂悦、绿地海悦以及华润国际社区纷纷出货。
其中扬子江金茂悦于本周三（9月26日）开盘，共6810组买房人抢317套房，2个半小时就售罄，这也是该项目第三次“日光”。
江北核心区是南京楼市最近两年炙手可热的板块，更有人称其会将成为南京第二个新街口。
自从江北新区被批复后，江北以火箭般的发展，其周边的配套也日益完善。长江五桥很快就要开通，未来还将总规划中还将有22条过江隧道，最大的“过江难”问题也得以解决。
目前江北核心区的二手房价均已超过3万/㎡，其中有的小区甚至高达4万/㎡、5万/㎡。雅居乐滨江国际一套二手房挂价53340元/㎡，周边的正荣润锦城挂价也超过4万/㎡。
除了热销的这两个板块之外，江宁的万元神盘武夷名仕园也在本月开盘当天售罄，该盘于9月9日加推了最后一栋住宅，共计72套房源，均价只有1.6万元/㎡，可以说非常便宜了。所以引得共200组买房人来抢房，中签率达1.2%，堪称史上最低中签率。
武夷名仕园位于江宁方山板块，该板块也存在着二手房倒挂的现象。就拿武夷名仕园来说，目前二手房价格为21000元/㎡。而目前板块内比较热门的小区像保利梧桐语、东方龙湖湾、万裕龙庭水岸三个小区二手房。三个小区挂牌价都在26000-27000元/平米左右，成交价在26000元/平米左右。
本月城中只有金陵雅颂居一家楼盘开盘，项目于9月10日加推最后2栋楼，2号楼和5号楼，总计74套房源，户型面积为213㎡、260㎡、266㎡，均价4.6万/㎡，精装现房交付，最低总价889万，最高总价1592万。五成首付，验资440万，当天售罄。
当然，总体看下来，还是鼓楼滨江和江北核心区占据最大优势。
两极分化，南京楼盘上演“贴身肉搏”
虽然“金九”南京不少板块热销依旧，但是有个别板块、楼盘却提前入了冬。楼市两极分化越来越明显。热门区域的热点楼盘表现依旧坚挺，但在一些地段较偏，缺乏配套支撑的项目开始出现销售乏力现象。
城东麒麟板块，蓝光接手京奥港未来墅之后在本月迎来了首开，据开发商给到的数据项目推出的168套住宅当天去化为7成。不少买房人认为，蓝光黑钻公馆的邻居熙悦精装修价格约为2.9万元/㎡，与蓝光2.6万元/㎡的毛坯价格相比更具有性价比。此外，麒麟科创园板块同类型二手房挂牌价在2.4-2.5万元/㎡左右，并未形成倒挂。仅从价格方面考虑，项目去化难度不小。
和麒麟的熙悦、蓝光黑钻公馆去化结果相反，江北科工园的毛坯盘力标赞城的去化却要比精装盘江山荟稍微好一些。本月，力标赞城和江山荟均迎来开盘，不过赞城的价格仅为1.9万元/㎡，但是江山荟的价格却高达2.8万元/㎡，价格差在9000元/㎡。对价格比较敏感的买房人来说，尽管江山荟有万科物业、吴正梅团队操盘商业利好加持，其去化压力依旧要比定位刚需的赞城大不少。
河西是南京楼市的置业热门板块，但是河西楼盘也并非各个都能卖光，江心洲的升龙桃花园著就是其中之一。本月11日，桃花园著首开推出202套叠墅房源，销许均价在3.75万元/㎡，但是由于项目面积较大，530-1160万的总价也让不少买房人望而却步，最终根据开发商所述，项目当天仅去化了8成。如今，板块内的纯新盘胜科星洲府也将迎来首开，若按照此价格，胜科星洲府的总价预计在350-620万元左右，大户型房源去化压力并不小。
“金九银十”是楼市传统的买房旺季，南京楼盘纷纷推新，可供买房人选择的余地、空间非常多，楼市已经从原来的“卖方市场”转变成了“买房市场”。业内人士指出，当前经济大环境不景气，楼市下行通道已经开启，2018年的“金九银十”没有往些年火热已是必然；同时，楼市调控丝毫不放松，投资客逐渐退场，买房人买房愈加趋于谨慎、理性，此时那些价值没有被市场充分认可的板块想要在楼市中杀出重围压力重重。
楼市下行，南京并非个例
当然，楼市不景气，南京并非个例，全国的楼市都处于下行阶段。在楼市传统旺季“金九”期间，全国各地楼市成交量平淡。全国一线楼市也出现分化，上海和深圳楼市交易量均出现环比不同程度下降的情况。从全国一、二线城市整体看，9月份，楼市成交量环比8月份均无明显上涨现象，包括北京、南京、深圳、宁波和福州等典型城市的库存都有不同程度的上升，楼市告别“金九”已成定局。
楼市不景气，最难过还是那些房企开发商们，前期已投入大量资金，现在房子却卖不动了，能不焦心吗？当然，这些精明的商人们可不会坐以待毙，可谓是“妙招横出”，这不，购房优惠就被重新请出江湖，只为博买房人一笑。
购房优惠重出江湖
当然，购房优惠还算是楼市中比较正常的销售手段。还有一些开发商为了能够营造出项目“火爆”的现象，竟然偷偷花钱雇人排队抢房，雇人摇号，勾结房屋中介合伙做局……等等，这些手段就显得“下作”多了。
对于楼市“金九”失色的原因，中原地产首席分析师张大伟表示，首先，楼市调控重压，信贷收紧，最近各地市场不仅商业贷款继续遭到高压，多个城市公积金政策也开始收紧，使得市场继续开始观望；其次，楼市已经没有“金九银十”，从市场看，2017年以来，大部分热点城市楼市已经全面“限价化”，在这种情况下，房地产市场已经没有淡旺季之分，更多要看限价政策严格与否；第三，多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，房价调整开始出现从点到区域的现象，热点城市购买力很难再支撑市场继续冲高；第四，热点城市开始进入卖不完时代，多城库存出现环比上升的现象，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。
