两桥毛坯房限3.8万，横溪限1.3万！南京再挂6幅地块！- 大数跨境

启明星楼市

2021-01-22

导读：挂地了！

1月21日，南京土地市场网发布宁出第1号公告，挂出6幅地块，均为涉宅用地，起拍总价56.1亿元，总用地面积达22.82公顷。涉及城南两桥、南部新城及紫东、江宁等多个片区，其中两桥纯宅地未来毛坯房限价达3.8万/㎡，横溪新房未来毛坯房限价1.3万/㎡，该批地块将于2021年2月24日上午10:00开始网上竞拍。

江宁·禄口新城

NO.2021G01地块

地块四至图

地理位置：东至环亚路，南至腾飞路，西至朝阳路，北至仁寿路。

出让面积：21636.40㎡

规划用地性质：R2二类居住用地

容积率：1.0＜Far≤1.5

建筑高度：≤35米

起拍总价：2.75亿元

最高限价：3.3亿元

起拍楼面价： 8473元/㎡

最高楼面限价： 10168元/㎡

毛坯房销售限价： 17500元/㎡

NO.2021G01地块出让条件

（1）地块装配式建筑面积的覆盖比例为100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，本规划条件中的“容积率”已包含采用装配式建筑奖励的容积率部分（含预制外墙水平截面积）。

（2）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过17500元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

NO.2021G02地块

地块四至图

地理位置：东至环亚路，南至义庆路，西至朝阳路，北至腾飞路。

出让面积：25663.79㎡

规划用地性质：R2二类居住用地

容积率：1.0＜Far≤1.5

建筑高度：≤35米

起拍总价：3.25亿元

最高限价：3.9亿元

起拍楼面价： 8443元/㎡

最高楼面限价： 10131元/㎡

毛坯房销售限价： 17500元/㎡

NO.2021G02地块出让条件

（1）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过17500元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

（2）地块装配式建筑面积的覆盖比例为100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，本规划条件中的“容积率”已包含采用装配式建筑奖励的容积率部分（含预制外墙水平截面积）。

江苏土地解读

NO.2021G01（江宁区空港新城仁寿路以南、朝阳路以东地块）、NO.2021G02（江宁区空港新城义庆路以北、朝阳路以东地块）位于江宁空港经济开发区，作为南京新一轮城市发展战略的9大新城之一，空港经济开发区拥有临近空港天然优势的禄口新城，是最具发展潜力的新城之一，将成为南京承接国际化功能、展示国家化形象的门户地区，打造容纳“百万人口、千亿产业”的南京主城南部中心新增长极，成为南京构建大都市格局、建设特大城市的重要支撑。

禄口新城中心区为禄口新城的核心区，定位为空港枢纽经济核心区的重要支撑板块，南京现代服务业的主要集聚平台，禄口新城宜居宜游的典范品质地区。中心区规划建设多所学校，包含幼儿园、小学、初中、国际学校，还将建设青少年活动中心、会展中心、综合医院等公共管理和公共服务设施，如意湖将打造成禄口空港新城的滨水中央公园，环湖设置跑步道、自行车道、漫步道。

片区范围示意图

两幅地块位于禄口新城中心区东南居住社区组团，片区内建有如意湖景观区、会展中心、国际学校、医院等城市配套设施，承载着空港经济开发区的城市配套功能。地块北侧为已出让的酒店用地，西北侧紧邻如意湖景观区，东侧为两幅规划教育用地，自然景观非常优越，公共生活配套十分完善。

该片区内已有中海、恒大、中骏、金基等多个品牌开发商进驻，有十多个项目在售、在建或已出让，区域关注度非常高。区域内有如意郡、中海云麓公馆、奥园金基天著尚居、恒大林溪郡、中骏融信雍景台、和昌绿地新悦湾、红豆香江华庭等，销许均价1.9-2.2万/㎡左右。

另有纯新盘红豆香江华府即将上市，项目规划建设30栋住宅及相关配套，在2017年3月的土拍中，经过67轮竞拍，达到最高限价，被红豆置业以总价15.6亿拿下，楼面价12846元/㎡，需现房销售。

根据南京链家网数据显示，禄口新城目前整体二手房价在1.6万/㎡左右，新城保利天地、朗诗青春街区、招商依云郡二手房均价在1.9-2.1万，而空港公寓、永欣新寓、颐家春天花园、江山星汉城、玺禄苑、景枫里外城等小区二手房均价在1.1-1.6万不等。

与本次G01、G02地块相邻的G97、G98地块，去年12月成交，均触顶最高限价，最终G97地块被碧桂园摇号竞得，成交价3.85亿元，成交楼面价9518元/㎡，未来毛坯房销售限价17000元/㎡；G98地块被中铁摇号竞得，成交价4.55亿元，成交楼面价9594元/㎡，未来毛坯房销售限价17000元/㎡。值得注意的是，本次公告的两幅地块的起拍楼面价比此前这两幅地块高出约500元/㎡，最高楼面限价高出约600元/㎡，未来毛坯销售限价达17500元/㎡。

江宁·正方新城

NO.2021G03地块

地块四至图

地理位置：东至锗矿路，南至正方大道，西至新前路，北至新丰南路

出让面积：46364.61㎡

规划用地性质：R2二类居住用地

容积率：1.0< Far≤2.5

建筑高度：≤80米

起拍总价：12.7亿元

最高限价：15.2亿元

起拍楼面价： 10957元/㎡

最高楼面限价： 13113元/㎡

毛坯房销售限价： 24100元/㎡

NO.2021G03地块出让条件

（1）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过24100元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

（2）该地块装配式建筑面积比例为100%，建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑应100%实行全装修成品房交付。本规划条件中的“容积率”已包含采用装配式建筑奖励的容积率部分（含预制外墙水平截面积）。

江苏土地解读

NO.2021G03（江宁区开发区正方大道以北、锗矿路以西地块）位于东善桥集镇中心区中部的生活配套组团，毗邻正方大道、将军大道等城市主干道，距离地铁S1号线正方中路站仅200米，交通路网发达。

去年区域内共出让了两幅涉宅地块，正方新城G35地块，经24轮竞价，中交&路劲以总价20.6亿竞得，成交楼面价11334元/㎡。正方新城G41地块，经67轮竞价，被德信以总价27亿元＋人才房4200㎡竞得，成交楼面价12025元/㎡。值得注意的是，中交&路劲G35、德信G41地块未来毛坯房销售限价均为20600元/㎡，而今年G03地块的毛坯房销售限价上调了3500元/㎡，达24100元/㎡。

周边在售项目较少，联发云启目前在售建筑面积98、110、125㎡的房源，精装均价23540元/㎡；荣盛隽峰雅苑在售低密度多层和高层，其中高层销许均价20603元/㎡，低密度多层均价22969元/㎡。去年年底，中交&路劲G35地块规划出炉，拟建18栋高层住宅，案名为山语春风雅居；德信星宸（德信G41）目前已经公开售楼处、样板间，首开89、107㎡两大户型，最快1月开盘加推216套房源。

江宁·横溪

NO.2021G04地块

地块四至图

地理位置：东至横云北路，南至吴楚西路，西至宁丹公路，北至现状。

出让面积：72643.84㎡

规划用地性质：Rb商住混合用地

容积率：1.0＜Far≤1.5

建筑高度：≤35米

起拍总价：4.9亿元

最高限价：5.85亿元

起拍楼面价： 4497元/㎡

最高楼面限价： 5369元/㎡

毛坯房销售限价： 13000元/㎡

NO.2021G04地块出让条件

（1）该地块须配建建筑面积不小于4795平方米的租赁住房，由竞得人建成后用于租赁，不得上市销售，不得转让，纳入全市租赁住房管理。

（2）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过13000元/平方米（装修价格另行核定），最高销售单价不得超过售价均价的110%（装修价格另行核定）。

（3）该地块装配式建筑面积比例为100%，建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑应100%实行全装修成品房交付。本规划条件中的“容积率”已包含采用装配式建筑奖励的容积率部分（含预制外墙水平截面积）。

江苏土地解读

NO.2021G04（江宁区横溪街道宁丹路以东、吴楚西路以北地块）位于江宁横溪新市镇。

横溪新市镇为PPP方式推进成片集中建设的新市镇之一，片区作为远郊板块，土地市场供应及住宅市场去化均相对较缓，至今仅出让过3幅地块。

2016年9月，美的以3.48亿夺得G63地块，楼面地价4516元/㎡，案名美的雍翠园，作为横溪的首个商品房住区项目，且现房销售的楼盘。美的雍翠园于2019年4月首开，销许均价14910元/㎡。目前在售前期开盘房源，毛坯交付，一梯两户两单元，共6层，中间户110㎡、边户115㎡、125㎡，均价13500元/平米，总价120万起。

此外，2019年底，横溪陶吴片区核心拍出G93和G95两幅地块，均被南京乐临商业（江宁城建）底价拿下，目前仍未有上市消息。

紫东·麒麟

NO.2021G05地块

地块航拍图

地块四至图

地理位置：东至宁芝路，南至规划白鹅山路，西至规划白鹅山路，北至规划美芝嘉路。

出让面积：32843.65㎡

规划用地性质：R2二类居住用地

容积率：1.0＜Far≤2.2

建筑高度：≤60米

起拍总价：13.6亿元

最高限价：16.3亿元

起拍楼面价： 18822元/㎡

最高楼面限价： 22559元/㎡

毛坯房销售限价： 31000元/㎡

NO.2021G05地块出让条件

（1）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过31000元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

（2）该地块内装配式建筑面积的覆盖比例为100%，住宅建筑单体预制装配率应不低于50%，公共建筑单体预制装配率应不低于40%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付。本规划条件中的“容积率”已包含采用装配式建筑奖励的容积率部分（含预制外墙水平截面积）。

江苏土地解读

NO.2021G05（栖霞区马群街道马高路以西、芝嘉花园东侧地块）位于紫东地区重点发展片区之一的麒麟科创园，该片区定位为：集“科学研究、产业转化、聚才创业”等功能于一体的综合性科技创新平台，融合商业服务、文旅休闲、生态居住、绿色智能等复合功能的活力科技新城。该片区的产业指引为：以中科院“一院四所”+国科大南京分院+全国中科院系统资源为核心资源，建设国家实验室、国家重点实验室和前沿交叉研究平台，主要开展新知识创造和基础研究工作；充分利用山间、山前区域预留基础科学研究设施用地，对标上海张江科学城、合肥科学城和深圳光明科学城的建设，建设大科学装置设施集中区，与仙林、紫东核心区共同构成服务宁镇扬、具有全国影响力的科学共享中心。

G05地块位处马群单元和南湾营单元规划片区，该片区西北到沪宁高速公路连接线，西南到顾家营路、启迪大街，东南到明外郭及运粮河上游支流，用地总面积约1200公顷，规划居住总人口约18.67万，规划片区功能定位为：南京主城东部门户，是主城连接仙林副城、麒麟生态城的的重要地区。

地块东侧规划有地铁12号线，西北侧为触顶最高限价成交的中海G84地块，北部有双双触顶最高限价成交的正荣G31地块（正荣润岚府）和中南G83地块，区域市场热度较高。

去年10月底，就位于本地块西北侧的马群G84地块，经过30轮竞价触顶最高限价，最终被中海摇号竞得，成交价17.7亿，成交楼面价22735元/㎡，毛坯房销售限价31000元/㎡。

△地块周边已出让土地成交情况

板块内在售项目主要有正荣润岚府、紫麒府、仁恒城市星徽、新保弘领东苑、蓝光睿创新筑、中南熙悦等。去年12月30日，润岚府首开，推出274套户型建筑面积约122㎡、142㎡的精装修房源，均价29500元/㎡，基本售罄，还余少量底楼。仁恒城市星徽11月22日首开，推出352套户型建面89、106、116、124㎡的精装房源，当天全部售罄，销许均价约31933元/㎡。新保弘领东苑目前在售户型建筑面积89、128、132㎡的精装高层，整体均价30195元/㎡。

城南·两桥

NO.2021G06地块

地块航拍图

地块四至图

地理位置：东至经八路，南至规划纬二路，西至梅苑南路，北至竹苑路。

出让面积：29050.51㎡

规划用地性质：R2二类居住用地

容积率：1.0＜Far≤2.8

建筑高度：≤100米

起拍总价：18.9亿元

最高限价：22.6亿元

起拍楼面价： 23235元/㎡

最高楼面限价： 27784元/㎡

毛坯房销售限价： 38000元/㎡

NO.2021G06地块出让条件

（1）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过38000元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

江苏土地解读

NO.2021G06（雨花台区西善桥街道竹苑路以南、梅苑南路以东地块）所处的雨花台区“铁心桥—西善桥”片区（简称“两桥地区”）位于雨花台区与建邺区交界处，该片区西连河西新城、东接南部新城、北连南京主城、南接东山副城，是整体提升软件谷产业发展水平、放大发展优势的核心地块，将发展成为高端软件产业承载区、高端商贸服务区和生态优良宜居区。

本地块为“两桥”核心区稀缺的商品住宅用地，地块位置优越、开发条件成熟，毗邻河西新城、南部新城和南京主城，连接江山大街及宏运大道的龙翔大道、龙翔西立交已建成通车。邻近地块布局有优质的教育资源（中华中学雨花校区即将建成，规划公办初中、小学即将开工建设）、医疗资源（即将开工的省妇幼保健院总部）和商业资源（即将出让的中央商务区），本地块宜打造高端人居项目。

本地块东南侧由政府单独选址配建一所18班幼儿园，与本地块项目同步规划设计方案，同步核发建筑工程规划许可，同步规划核实。

板块去年出让过多幅宅地，彰泰G29地块，触顶最高限价，经过47轮竞价，被彰泰以总价10.2亿+人才房5800㎡竞得，成交楼面价22164元/㎡，毛坯房销售限价32000元/㎡，项目定名为彰泰观南府。此外，软件谷南园银城&下关城开G50地块，去年9月以触顶摇号的方式成功出让，最终成交总价为17.1亿元，成交楼面价17420元/㎡，毛坯限价26000元/㎡。

目前，板块内新房仅彰泰观南府在售，去年12月底推出户型建筑面积96、128㎡的216套房源，基本售罄，销许均价34080元/㎡，全装修交付，可另加装修包约1800元/㎡，彰泰观南府紧靠已经收官的中海城南公馆和龙湖天钜（前期精装收官均价分别为36156元/㎡和32384-35743元/㎡），紧邻地铁S3贾西站。此外，G06地块北侧不远即琥珀森林及热盘仁恒城市星光，仁恒城市星光最近一次开盘为1月19日，推出户型建筑面积100-165㎡的324套房源，精装均价为44159-44878元/㎡，全部售罄。