“小透明”尧化门何时能成为“翻版”燕子矶？

同样是城北，同样是老牌工业区，燕子矶楼市持续走高，尧化门板块房价怎么就持续低迷，一度沦为“小透明”，究竟是什么原因造成这“两兄弟”拥有两种截然不同的“人生”？

南京低门槛置业板块越来越少，不少买房人将目光瞄准城北尧化门板块，尧化门板块有没有置业价值，能成为“翻版”燕子矶吗？

首先我这里用的是“翻版”这个词，因为从根本上来讲，尧化门价值是大概率是达不到燕子矶的水准。

1、从城市能级定位来看

燕子矶打造的是以第三产业为主的滨江封面城市。从2010年开始，作为南京重点打造的十大板块之一，大刀阔斧改造下，将摇身变成城北的公共服务区，建设极具滨江城市特色的文化、旅游、休闲为主的综合服务型新城区。

燕子矶板块土地使用详情（图源水印）

尧化门打造的是以第二产业为主的制造生活配套区。板块发展相对较晚，规划将其功能定位为南京经济技术开发区、出品加工区的生活配套区。

板块规划从人群视角、案例视角、空间视角出发，为知识蓝领、创新圆领和职业白领量身打造创意与共享汇聚的活力城区、活力与便捷兼顾的宜居邻里、创新与转化链接的新型工坊。

尧化门板块效果图

2、从城市用地规划来看

燕子矶板块老工业区的改造是全搬迁，整个燕子矶板块几乎没有任何工业用地，主要以住宅以及商业、绿地为主。

图源水印

尧化门板块老工业区的改造是转型，从尧化门板块最新的用地详情上来看，主要的兴智中心改造区虽然没有制造业，但是片区以北还是有大量的工业的用地。

二者的区别就相当于“改革”与“革命”的区别，尧化门轻工制造业吸引的人群与燕子矶商务中心吸引的人群素质截然不同，所带来的价值也有很大区别，进而导致居住价值大打折扣。

3、从现有最直观的建筑规模来看

燕子矶有10万方招商花园城、21万方的华润万象天地等众多商业综合体，还有293.1米高地标建筑，要知道南京现在规划超高商务地标并有进展的板块屈指可数，除了河西鱼嘴商务区就是江北核心区的500米高楼。

燕子矶地标建筑示意图

尧化门目前只有一个新尧金地广场，即使未来还有苏宁世茂以及宝龙的商业中心，但是还是比不上燕子矶地标建筑的含金量。

其次，从目前市场上的信息来看，尧化门板块因为种种原因还处于蛰伏期，至今还没有摆脱“小透明”的标签。

1、名校教育资源没有实锤

名校的入驻对于板块热度的提升是立竿见影的，这一点简单分析燕子矶板块蜕变的历程不难得出。燕子矶板块目前有两个公办名校，分别是南师附中燕子矶新城学校以及南外仙林燕子矶分校。

2016年3月南外确定正式签约入驻燕子矶：在此之前板块内的电建洺悦府15年首开毛坯打折销售均价在1.56万元/㎡；2016年7月份招商首开均价直接飙升至2.4万元/㎡，同年10月21日保利首开、电建加推均价跃升至2.5万元/㎡。

2016年9月，板块内首个精装销售项目金浦首开均价2.8万元/㎡，同年10月融创精装首开均价2.9万元/㎡-3万元/㎡，板块正式迈入3万大关！

图源水印

2020年3月南师附中确定签约入驻燕子矶：在此之前燕子矶板块精装均价一直维持在2.8万元/㎡-3万元/㎡左右，在此之后2020年板块现房万象首开均价3.5万元/㎡，接着仁恒现房首开均价3.7万元/㎡，五成首付，随后板块最高价格破4万大关！

图源水印

反观尧化门板块，重点发展板块是兴智中心，区域内的教育目前只有两个进展：确认引进鼓楼玄武优质教育资源+学校建设已经提上日程。

教育资源示意图

规划学校地块实景

现在还未确定具体教育资源，也没有正式签约，按照现在“严禁抄学区”的政策，区域内的教育资源实锤需等到新房项目交付后。

板块内的新房项目基本都在2022年至2023年交付，教育问题只能通过新建学校来解决，政府会掐好时间，教育资源的实锤大概率会在2至3年内，彼时将是板块的一剂“强心针”，板块有望因此崛起！

2、缺少“领头羊”房企

在南京买房人广泛认可的口碑房企有三家，分别是仁恒、高科、以及银城，每当有这三家房企入驻，即是对板块的一种肯定，买房人纷至沓来。

燕子矶的仁恒就是很好的例子，板块接近4万大关的房价就是他打破的；反观尧化门，高科已经拿地了，这即是对尧化门的一种肯定。

尧化门的高科G15虽然规划已经公布，但是住在南京网（zznjw025）最近实探发现项目还有很多树木杂草，没有任何施工迹象。

高科G15航拍

该地块周边老小区环绕，居住氛围比较浓厚，商业、医疗配套也比较齐全。

高科G15地块周边航拍

以正常的施工进度为参考，目前规划已出最快将于今明两年上市，届时不出所料均价将有望达到3.5万元/㎡，之后置业尧化门热度才会有一定提升。

3、工业转型缓慢

住在南京网（zznjw025）上周航拍了尧化门作为出货主力军的兴智中心板快，最新规划非工业用地上还有众多工厂未搬迁，住宅项目还是比较稀少，因此板块的工业转型还任重道远。

尧化门兴智中心周边详情航拍（点击查看）

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虽然尧化门现在还有以上痛点，不过兑现只是时间问题，爆发还是值得期待的。除此之外，未来地铁以及两大商业综合体的兑现也将“盘活”尧化门板块，区域内也新房库存也在逐渐增加。

尧化门板块腹地共有6号线以及7号线两条地铁线穿过，解决了城北交通的尴尬。据悉，地铁7号线预计最快2022年正式通车，地铁6号线将于2023年正式通车，届时不仅可以轻松抵达燕子矶，还能够加强与南京主城的联系，出行将获得极大的便利。

尧化门双地铁

板块目前已经确定有苏宁世茂和宝龙两个商业综合体，两个项目的商业还未动工。苏宁世茂目前住宅部分已经出地面并开始销售，商业以及甲级写字楼还是有大量绿网覆盖。

其中宝龙G114A地块将拟建地上建筑面积不少于6.8万平方米的集中式商业购物中心，并且地铁站将从地块穿过，还没有开工迹象。

宝龙地块航拍图

新房项目上，周边有苏宁世茂璀璨云著、紫樾府以及江悦润府三个项目在售，三个项目均未封顶，其中紫樾府A地块进展最为迅速，部分楼栋离封顶不远了。

尧化门兴智中心住宅项目一览

地块上，有已经出让的宝龙G114商住混合用地，目前规划未公布；除此之外还有本月栖霞区土地推介大会上亮相的三幅地块。

宝龙G114地块

这三幅地块分别位于地铁6号线两侧，区位非常好，唯一的槽点就是距离周边的工厂太近，生活质量上有待考究。

推介会曝光两幅宅地航拍

说在文末：

综合来讲，尧化门板块有爆发的潜力，但是超越不了燕子矶，并且现在缺少实打实的“催化剂”，还处于燕子矶5年前的状态；从现有的信息来推测，区域成为“翻版”燕子矶时间大概率会在2022年-2023年左右。

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