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血亏也要退地!土拍不断延期!房企“躺平”时代真的要来了吗?

血亏也要退地!土拍不断延期!房企“躺平”时代真的要来了吗? 启明星楼市
2021-08-12
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导读:事不可为,及时止损


原来疯狂抢地,现在房企竟然血亏退地,什么情况?


为什么利润极低,还要死命拿地?


房地产市场的天真的要变了?



01


血亏5000万也要退地!
这届房企到底怎么了!

今年7月,当浙系房企宋都股份(600077.SH)宁愿不要5000万元保证金,也要坚决退掉此前拍下的杭州一地块时,震动了地产圈。这也是今年首批集中供地中出现的首例退地事件。

本次宋都股份退出的8号地块位于杭州运河新城区域,在5月7日,宋都股份以“17.83亿元上限价+21%自持比例”的苛刻条件竞得。

该地块当时的成交楼面价为20962元/平方米,溢价率29.86%,自持21%;同时政府设置了最高售价限价为29500元/平方米,其中包含精装标准3000元/平方米。

退地损失的5000万元,约为宋都股份2020年净利润(3.52亿元)的14%,是2021年一季度净利润的1.36倍。

8月10日晚,宋都股份就退地一事回复上交所监管工作函,谈到了此次退地的原因,称主要归因于合作方祥生、宝龙的单方面违约行为。


不过,11日中午,祥生控股和宝龙地产双双否认。

祥生控股集团(02599.HK)发布公告称,在宋都股份竞得运河新城地块后,该公司及附属公司未与宋都股份及其附属公司签署任何协议或文件。

祥生控股集团表示,宋都股份于昨日作出公告后,祥生控股集团的名誉现受影响,其将就蒙受的任何损害保留向宋都股份启动法律程序的权利。


11日中午,宝龙地产方面表示,宋都股份于5月8日拿到杭州12号地块后与浙江宝龙签订合作备忘录。但后期(5月17日之后)在正式沟通合同条款过程中,由于双方合作条件发生改变,导致最后未能达成一致。该合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现,实际细节需以合同签订为准。

“浙江宝龙也是看到宋都股份发公告才知道此事。就此事,我们将会按照相关法律法规积极应对处理。后续如有其他进展会告知。”宝龙方面称。

02


杭州一哥”拿地净利只有1~2%!
低利润已经成为地产行业常态!

2021年杭州土拍首日,滨江集团以96.3亿元拿下5宗地。

拿地后的数天,滨江集团董事长戚金兴在2020年度业绩网上说明会上回答投资者提问时,说杭州拿的这几宗地要“努力做到1%-2%的净利润水平”。


戚金兴的回答引发了业界热议,令人唏嘘。

第一,滨江是“杭州一哥”,已经是杭州最优秀的房企之一了。如果不具备像滨江一般在杭州的影响力,那别的房企的利润的账是不是根本算不过来?

第二,5月土拍中,滨江基本报了所有地块的参拍,如果说滨江最终拿下的地净利润仅1%-2%,那其他地块的盈利情况也可想而知了。。。

其实在2020年12月,滨江年度媒体交流会上,戚金兴针曾对媒体表示,“从现状情况看,滨江利润率仅有5%,不过,5%还算高的了,其他兄弟单位可能还达不到这个数字”。

可见,低利润已经成为地产行业常态。

但纳闷的是:既然只有这么低的利润水平甚至亏本,为何那么多房企还要拿地?

因为拿了是死,不拿更是死。能赚钱是一回事,能不能停下来又是另一回事。

房企的高杠杆、高流转决定了他们不能停下来,如果不继续拿地,就拿不到贷款做不了项目,现金流可能就此断裂。

并且越来越多的房企逐渐形成共识:“一二线做规模,三四线做利润”

在一二线城市不与市场做博弈,认清行业现状,合理分配投资额度,提高企业发展规模和周转速度。这可能是他们的生存之道。

03


各地二批次土拍延迟!
原因到底为何?救星真的来了?!

原本以为,第二批集中出让的土地,会延续第一次的热度,没想到冷水是一桶接着一桶。

就目前来说,先后已有四座城市的土拍延期、中止!其实南京原本是7月挂地的,到现在也没挂。

长沙:推迟!

7月29日,长沙市自然资源规划局发布公告,长沙市市本级第二批住宅(含商住)用地集中出让由7月推迟至8月。

深圳:中止!

原定于8月9日集中出让的22宗地,全部中止出让,具体出让时间另行公告。截止8月6日24时,已交纳的竞买(投标)保证金,深圳土地矿业权交易平台将原路退回。

天津:推迟!

8月10日,天津市规划和自然资源局发布公告推迟第二次集中供地,61宗用地使挂牌出让公告时间延长至2021年8月31日。

青岛:终止!

青岛第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”,再次实施公开出让时间,以届时公告为准。


对于土拍中止的原因,业内众说纷纭。但是也透漏出一点:相较于第一次的“疯狂”,第二次房企显得有点“理性”,甚至是“躺平”。

无锡的土拍中也可看出,二轮土拍热度明显下降,平均溢价率仅有4%,较首轮下降了8%。

但舆论关注最大的,还是一张在坊间流传的土拍规则调整方案,其中,两项有关严控地价、取消“竞配建”的规则调整,引发业内广泛议论。

文件指出,“单宗地溢价率不得超过15%,绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率,否则将严肃公开处理,严控城市楼面地价新高。

在达到地价或溢价率上限的时候,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。”


估计ZF也终于意识到,房企拿地,必须要给它“减负”,只有一点利润甚至没有利润,并且条件又很苛刻,可能会导致土地市场冷却,这也会将引发一系列的连锁反应。

如果能给房企更多的利润空间,一是更能调动拿地的积极性;二是现在市面上,部分房企为了节约成本,有粗制滥造的现象,如果有了更多一点的利润空间,这一方面可能会好一点。

部分内容参考网络等

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