新增宅地和一所小学用地！江宁青龙山新城最新规划修改方案出炉！涉及殡仪馆和墓地...

江宁青龙山新城3幅地块规划修改方案出炉！区域新增宅地和一所小学用地......

近日，南京市规划局官网发布了《南京江宁上坊组团控制性详细规划》NJNBd020-01、07、08规划管理单元图则修改方案。

据文件显示，本次规划管理单元图则修改工作主要涉及3幅地块，其中拟修改范围中01图则现状主要为已建居住小区，07和08图则现状主要为暂未搬迁的殡葬设施。

其中，拟修改范围具体如下：

• 01规划管理单元图则位于天宁路以东、万安西路以南、绕城高速以西、宁杭高速以北，占地面积44. 01公顷；
  
• 07规划管理单元图则位于上高路以东、文靖路以南、润麒路以西、天靖路以北，占地面积22.98公顷；
• 08规划管理单元图则位于文靖路以东、临麒路以南、绕城高速以西、天靖路以北，占地面55. 15公顷。

此次，主要是为保障上坊片区公配设施优先落地，落实轨道交通线网规划、文物紫线、河道蓝线等专项研究成果，主要是下面几个方面：

1、考量用地开发时序，保障公配设施先期落地，优化居住社区中心、学校等公配设施布局；

2、依据相关规范要求，提升公配设施服务标准，扩大设施占地规模，优化部分设施指标；

3、结合专项研究成果，优化道路、电力、轨道、文物、河道与绿化等六线管理与控制要求。

修改后，NJNBd020-01、07、08规划管理单元图则具体如下：

1、01规划管理单元图则的零售商业用地修改为绿地、科研设计用地。目前地块内还规划有3幅二类居住用地约15万方，以及绿地、科研设计等用地。

2、07规划管理单元图则的一块商办混合用地修改为小学用地，区域新增一所12班小学。目前地块内还规划3幅商办用地约9.4万方，以及居住社区中心、绿地公园等设施。

 3、08规划管理单元图则的一块居住社区中心用地修改为二类居住用地，部分幼托用地修改为二类居住用地、基层社区中心用地以及绿地。

值得注意的是，07规划管理单元图则现状为公墓、殡仪馆和空地，规划了用地面积约9.4万方商办用地，未来将建设商业综合体的地块。

作为限制青龙山生态新城发展的最大硬伤，殡仪馆、公墓搬迁因涉及范围广，难度高，选址非常困难，进度一直缓慢，甚至可以说是板块内的一个“顽疾”。

今年6月份，据江宁区民政局正式公布，为配合上坊片区旧城改造，位于东山街道陈陵路199号的殡仪馆将于2022年5月底关闭。

这对于青龙山国际生态新城来说，无疑是历史性的一天。

6月底，青龙山国际生态新城又传来重磅好消息：江宁区上坊片区商业中心区城市设计启动招标。

根据招标公告，本招标项目划分为1个标段，本次招标为其中的：江宁区上坊片区商业中心区城市设计。项目资金来源为自筹资金：220万，招标人为南京上坊建设开发有限公司。

商业中心区所在位置为：东至润麒路，西至上高路，南至天环路，北至文靖东路，总面积约为38公顷。

商业规划示意图

对比此次的规划看，JNBd020-07地块就位于此。

从前期规划上看，该商业为五星级酒店、主题商业中心、甲级写字楼、公寓等配套设施。

区域内目前商业因为拆迁商业比较匮乏，底商更是非常稀少，新房项目底商还不够丰富，仅有新塘小区的底商以及东南角的上访农贸市场。

新塘小区底商示意图

其实，青龙山国际新城的定位相当高，是继江心洲之后，全南京第二个一二级联动项目，被誉为第二个“河西”。

不同于“边拆边建”的旧城改造模式，联动开发最大的特点就是“先整体规划，再开发”。

交通上，区域内除了已开通的地铁1号线（龙眠大道站）外，还规划有地铁10号线二期（建设中）、12号线、13号线（预计2030年前建成通车），周边还有宁杭、长深、沪蓉高速，目前区域内万安西路、石杨路西延项目、纬七路东进工程等都已建成通车。

教育上，目前青龙山国际生态新城已有上坊小学、上坊中学、东山外国语学校、琅琊路小学江宁分校等优质教育资源。此外，还规划有幼儿园5所、小学3所、中学1所，12年一站式教育配套。

区域住宅实景

医疗上，区域内目前已有第二人民医院，以及一所集医疗、保健、康复、健康体检为一体的南京景岳医院。

目前，区域内的新房项目并不少，有金地新力云靖花园、中南上悦花苑、上东逸境、朗诗玲珑郡、江宁金茂悦、深业青麓上居、雅居乐雅郡兰庭以及朗诗保利G22项目。

其中9月13日，雅居乐雅郡兰庭新领了3、6、7号楼销许，户型建面约76、89、105㎡，共计427套房源（人才房129套，无住房保障房源129/171套），销许均价约26278元/㎡。

要知道，板块自开发5年来房价一直持续低迷，2016年9月区域内东城金茂悦精装首开均价约2.4万元/㎡，2021年9月13日区域内首开销许均价约2.6万元/㎡，

相比周边，麒麟板块仁恒城市星徽首开约3.2万元/㎡；东山老城板块海玥华府首开均价约3.3万元/㎡，青龙山板块5年来房价涨幅相较于其他版块来讲微乎其微。

2016年与2021年板块开盘价对比（图源：365）

主要原因就是青龙山的“老大难”殡仪馆、公墓搬迁扼住了板块的发展，不过好在近段时间已有新进展，相信未来随着“老大难”的搬迁，青龙山板块会有“翻身”之日。

【河西】璞境丨恒盛金陵湾丨 高力G02丨荣盛江天瓴筑丨江心洲丨

【江宁】金隅紫京云筑丨海玥华府丨伟星万科四季光年丨

【城东】复地御钟山丨时代中国丨仙林湖丨汇通路丨浙江大树

【新玄武】新玄武丨紫金悦峯丨玄武宝龙城丨复地明日之城丨

【南部新城】金基望樾府丨金地大成雅境丨大校场丨

【江北核心区】花语熙岸府丨和光锦棠府丨大华锦绣江来丨启迪水木滨江丨保利里城丨