句容，南京的后花园，现在还有多少房子在售？它还卖得动吗？还能重现当年高光时刻吗？
据句容第一房地产网数据显示，截至2022年6月30日，全市商品房库存为17210套，可售面积是208.6465万㎡。（以上数据包括普通住宅、非普通住宅、商铺和公寓）
仙林房价一半
投资客纷至沓来
我们把时间线拉回到2016年，那是句容楼市最火的时候，同时也是房地产被炒得最热的时候，大量投资客疯狂下注句容。
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在这一年，被称为“南京后花园”的句容大火，其中句容的宝华风头更盛，一时无两，一度被网友称为“仙东”，靠着“仙林房价一半”的噱头，加上一直有“句容并入南京”的小道消息频出，引得不管是自住客还是投资客，都一股脑地冲向句容宝华。每一家楼盘都是一幅买房人大排长龙的景象，使得区域房价一度冲到1.4万/㎡，甚至个别高端楼盘涨到1.8-2万/㎡。
句容在2012-2015年，这四年的成交量，分别是10463套、16545套、15877套、15179套。然而，2016年这一年的成交量高达49460套，超过了前三年的成交量总和。这一年句容的新房销售均价，也从年初的6641元/㎡涨到了年末的8819元，涨幅高达近33%。
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但是，在所有人都觉得句容楼市形势一片大好的时候，更多投资客准备进军句容的时候，一出好戏马上上演。
面对愈来愈疯魔的句容楼市，政府开始出手了，2017年，调控政策出台了！
2017年3月21日，句容实行第一次限购政策，规定外地人只能买一套房；
2017年3月24日，句容市首套房比例上调至3成，二套房首付比例上调至4成，同时利率上调10%，3套房停贷；
2017年4月1日，在句容购买新房需提供在句容缴纳1年及以上养老保险参保证明或个税凭证。
调控政策来势汹涌，势大力沉，加之后来新添的新房限价手段，让一众投资客趋于冷静，慢慢开始黯然退场，2017年句容楼市新房成交量环比2016年锐减3万多套，仅有19306套。从此，句容楼市可以说是“一蹶不振”。
开发商步调一致以价换量
终究只是杯水车薪
从2018年下半年开始，句容多家楼盘为了回笼资金，开始降价跑量，各种购房优惠、特价房、低首付等手段重现句容楼市，上演花式平推！
据统计，2018年全年，句容市商品房成交量为17504套；
2019年，开发商继续进行以价换量策略，降价高达近40%，全年成交量为20354套；
2020年，因为受疫情以及三道红线影响，全年成交量跌至16811套；
2021年，因为疫情多点频发、句容土拍遇冷，以及房地产税靴子落地，成交量为近6年最低水平，仅有15696套。
以上图源：句容第一房地产、住在句容
然而，到了2022年，全国房地产环境整体持续下沉，句容楼市一片低迷。
据句容第一房地产网统计数据显示，2022年1月份句容全市商品房成交604套；2月份成交900套；3月份成交3131套；4月份成交仅291套，环比上一月降幅高达90%。
不仅在成交量大幅度缩减，与此同时，句容楼市的销售价格也是一跌再跌，“跌跌不休”！
据安居客统计数据显示，2017年至2021年，句容市楼市均价分别为10008元/㎡、9853元/㎡、9524元/㎡、9295元/㎡和9084元/㎡。今年5月，句容楼市的均价进一步下降至8500元/㎡。
图源安居客
接着，在5月4号，句容为了加快商品房去化速度祭出大招，停止实行《关于加强房地产市场调控的通知》（句镇发〔2017〕27号），取消外地人限购，对于房子购买套数没有限制。
（1）契税补贴：个人在市区范围购买首套商品住房（含二手商品住房），给予契税缴纳份额80%的一次性购房契税补贴；
（2）贷款方面：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策；
（3）降低公积金贷款首付比例。对已结清首次公积金贷款的缴存职工家庭，第二次申请公积金贷款的首付比例调整为40%。
有专家分析，面对楼市下行形势日益严峻，句容解除限购有利于房地产市场购买力的放开，有购房实力的购房者不再局限于有限的购房资格，楼市的销售量也会因限购的放开而出现一定回升。
句容解除限购后，据不完全统计，2022年5月份成交645套，6月份成交702套。虽然成交量是在逐步上涨，但从数据可以推论出，句容即使放开户籍购买制度，也难以重回当年高光时刻了。
还卖得动吗？
难！
当初句容号称要做南京最强后花园，最强卫星城。就因为这个口号，才造就了2016年大批投资客浩浩荡荡地奔赴句容这块热土的火爆景象。一年过后，句容楼市一夜冰封，从当初均价1万/㎡，跌到了现在的8500元/㎡。
为什么句容会跌得这么惨?“伪”卫星城。什么是卫星城，不是只要围绕着大城市、距离近的都叫做卫星城。只有能接驳大城市的产业、人口外溢居住需求的，才能称呼为真正的卫星城。
城市发展是一个“吞吐”的过程，先吞后吐。“吞”就意味着要积累大量资金、产业、技术和人才，对周边一定是有一个虹吸作用的，只有南京自身吞够了、吃饱了，资源都装不下了，才会溢出产业和人口到周边城市。
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然而对于南京来说，框架拉得太大了，甚至是隔几公里就是一个新兴板块，想要发展的地方太多了，比如江北新区、南部新城、燕子矶新城、兴智科创城等等，这些板块都需要资金、产业、技术和人才，都处于嗷嗷待哺的状态。
这个时候南京将自身的产业、资金、技术和人口外溢到句容吗？基本上不可能。
其次，楼市去化需要大量购买力，就表明了需要大量人口流入。
南京的人口数据早已发布，常住人口增量10.37万，全国排名第9，前8名分别是成都24.5万、杭州23.9万、西安21万、南昌18.3万、青岛15.1万、郑州12.5万、宁波12.4万、嘉兴10.5万，南京的成绩，属实谈不上亮眼。
另外，在一些头部高利润行业，南京并没有优势，对于人才的吸引力根本不大。尤其是在金融、芯片、新能源等方面，上海、杭州、深圳对人才更有吸引力，甚至是合肥，在这些方面也在大步追赶，比如做人工智能的科大讯飞、做芯片的协鑫、半导体龙头企业京东方，以及蔚来汽车，对高端人才的吸引力也是不小的。
最后，据南京网上房地产数据显示，南京自身的新房库存依旧位居高位，超7.6万套，政府连续出台14轮正向调控，意指降低楼市库存，去化压力依旧不小。
图源网上房地产
这么来看，句容想要依托南京来根本性解决楼市库存问题，不大现实。对于刚需、刚改来说，会是一个不错的选择，但想要重回当年高光时刻，是绝无可能了。
