每年的8月初都是一个节点，起到承上启下的作用，一来半年已过，业绩如何？到了楼市需要复盘的时候，二来下半年的后市如何，政策、市场亦或是各家房企自身，均有待梳理。
从这个意义上来讲，今年的8月初就显得更为重要了，谁都知道今年的楼市不比往年，无论是开年之际的“黑铁时代论”，亦或是年中的“触顶反弹论”，国内楼市都在各方的关切声中隐忍，等待着回暖的到来。
南京楼市作为全国楼市的微观缩影，“每一帧的起伏”都是一线市场变化的最前沿感知，有人说如今的南京楼市是一块坚冰，殊不知真实数据上南京日均二手房成交逾500套，也有人说南京楼市已真实回暖，但打开网房新房库存却一直处在7.6万+套的高位。
对于后市，普通人大多已经方向不明，认知不清了，我们亟需要专业人士的剖析和解读，就在今年8月，这个承上启下的重要节点，我们扣开了金隅地产南京管理中心副总经理贺天啸的办公室，走近这位国资房企的营销负责人，聆听他对南京楼市最深刻的解读。
贺天啸，北京金隅地产南京管理中心副总经理！今年的8月1日是他加入北京金隅15周年的纪念日，在与金隅共同走过的5479个日日夜夜里，贺天啸直言“笑过、哭过、拼过、累过，辛勤付出，也收获美好”，而我们也非常有幸能采访到他，了解这位经历过楼市飞速发展，亦见证楼市渐入平缓的国企营销负责人。
用他自己的话说，如今正是重新出发，老兵新传，又是一段新的征程！
作为9年前随国企金隅首入南京时的第一批员工，贺天啸与南京金隅共同成长，从南京首作河西金隅紫京府，到如今江宁上秦淮的金隅华发紫京四季，金隅紫京系产品线从诞生到如今成为南京楼市的知名品牌，贺天啸是最直接的见证人。
同时，又因为搭乘短视频与直播的时代快车，贺天啸亦是圈内知名的跨界网红，对于南京，对于楼市都有着独到而深刻的见解。
当天造访贺总时是在一个炎热夏季的午后，震耳的蝉鸣与扑面的热浪让人有些心烦，然而来到贺总的办公室坐定，却感受到一份内心的平静与舒爽。
这里窗明几净，空气中漂浮着几缕悠悠的茶香，置身于此似乎根本感受不到外界楼市的跌宕起伏、惊涛骇浪，一切都透露出“平稳”的气息。
简单的一番寒暄之后，采访正式开始，贺总的声音温柔中带着坚毅，一上来就抛出了自己的观点。
“如果说市场何时真正回暖，可以这么理解！经过前一轮全国密集的调控，政策端已经见底，但是预判来看，现在整个市场的底还没有到位，触底反弹可能还需一些时日，而且这个触底反弹时间的延缓，也与国内外因素影响有关，疫情反复、大众对于收入预期的不确定性，都延缓了楼市复苏的进程。”
简单的几句话，贺总就已经将目前国内楼市的大局描绘出来！而对于当前楼市最醒目的关键词“回暖”，贺总却有与众不同的见解！
“我个人判断，这一轮楼市即使回暖也会比较平缓，不可能像往年走出V字型的市场行情，毕竟现在经济运行在高位，楼市的发展已经进入一个相对饱和的阶段。”
“之前有一个权威统计称中国的城镇化率已经达到了65%，按照国际惯例，当一个国家的城镇化率达到70%基本目标就已经完成，所以就目前的国内楼市来说应该是处在高位的重新盘整阶段，即便是复苏也会演变成一个新常态化的市场。
或者回归到正常利润率的行业，回归到正常良性的竞争环境，届时市场的选择权将充分回归到买方手中，而对于房企的产品力、服务力、营销力会形成空前严峻的考验，也就是说在未来并非什么房子都能卖得出去，只有真正的好房子才会受到市场追捧，粗制滥造不讲品质，必然面临淘汰。”
楼市复苏尚未完全到来，身处时代的洪流之中，“民企势微，国企当道”成为房地产行业的显著特征，身为国资房企管理者的贺总，和我们谈起了国企，谈起了金隅。
“最坏的时代”也是“最好的时代”
与很多讲求资本运作、高周转的房企不同，国企金隅入宁9年开发的项目并不多，从最初的金隅紫京府到如今金隅华发紫京四季，满打满算只有6个项目。
面对这样的战绩，贺总笑谈“说实话，搁在前几年行业高速发展的时代，金隅这样的房企是比较吃亏的，我们就是大家口中的‘稳健型’房企，所谓稳健换种说法也就是发展相对较慢，当我们是100多亿规模的时候，别人也是‘一两百亿’，但是当别人乘着市场上行通道，扩张到一千亿规模，我们可能还在三四百亿的规模，但是凡事都有利弊，金隅在市场向好时不盲目追求扩张，也直接导致了市场回落时，我们仍能专心做产品，个个项目实现顺利交付，实现风险可控，这应该就是坚持稳健发展的好处。”
“眼下对于国资背景的房企来说确实是一个机会！”贺总补充道。
“无论是放眼全国还是聚焦南京，土拍市场的国企托底已经成为一个现象级事件，有些人认为这是因为民企没钱，市场活力不如从前，但是从另一角度而言，这种现象也证明了国资房企正在利用这个历史性的机遇夺回原本属于自己的市场份额，让楼市大盘朝着更稳健的方向发展，产品力展现、保交付等一系列问题都会迎刃而解。”
深耕9年，看好南京楼市
7月12日南京进行了全国瞩目的二次集中土拍，44幅地块成功出让42幅，其中13幅差异化定价地块全部成交，总共揽金727亿，排名位于全国10城之首，骄人的成绩让众多房企看到了南京楼市实力与广阔发展前景。
采访当天，我们也与贺总在未来南京楼市的发展布局和主力及头部板块的发展潜力方面交换了意见。
新华网：通过这次土拍，您怎么看未来南京楼市的发展格局？
贺天啸：可以说这次土拍是南京楼市下半年至明年上半年的“定局之战”，如今结果出来了，南京楼市的发展格局也就非常清晰了，头部板块依然火热，如河西中、河西南、大校场，江宁百家湖等区域地块都引起了各家房企的争抢，其他非头部或者说非核心的区域地块也实现成交，说明南京的基本盘还在，后期一旦市场回暖，南京楼市应该会实现一个跨越式的发展，头部板块越来越火，非头部也会实现升温，整体向好的局面不会改变。
新华网：现在南京市场还没有完全回暖，按照您的观点近期在南京头部核心区位拿地的房企岂不是获得了绝佳的抄底机会？
贺天啸：的确如此，如今纵观南京，主城境内的基本上都是优质地块，除了前面提到的河西、大校场、鼓楼滨江等传统意义的主城，像江北核心区、江宁的九龙湖、百家湖乃至上秦淮等区域，由于规划、人口等诸多资源的积淀，可以说是南京的“新主城”，也是非常优质的，未来发展前景十分广阔。
金隅紫京云筑实景
诚如金隅在南京的拿地操盘策略一直非常稳健，我们总会选择在相对核心的区域，并且拥有丰富自然资源地方获取土地，比如九龙湖畔的紫京云筑、老山脚下的金隅紫京叠院，上秦淮湿地公园旁的金隅华发紫京四季，位居常州钟楼区城芯的新项目钟楼天筑等，这样的区域都有独特的资源优势，更容易打造出好产品，供应南京市场日益旺盛的改善型购房需求。在未来，金隅大概率也会在类似区域拿地。
“紫京系”！国企金隅专为南京人打造的产品线
7年前，河西泰山路、兴隆大街附近的一家全新楼盘打出“金隅紫京府、府上皆人物”的slogan，据此，金隅紫京系产品正式登陆南京市场。
金隅紫京府实景
一家来自北京的国资房企，带着浓郁的京城风韵，缔造标志性的社区门头，首创金陵的封闭式归家大堂，咖啡厅、茶堂兼备的泛会所空间，以及南京人最喜爱的100平三开间朝南户型，让金隅紫京府一上市就收获了火爆的销售成绩，根据当年的数据，金隅紫京府2015年仅173天就揽金30亿。
谈及当初金隅紫京系产品线的诞生，贺总至今还颇为感慨，在采访中他向我们讲述了当年的一些创作思路：
“作为一个从北京来的国企要快速拉近与南京购房者的心理距离，所以我们最初从‘两京文化’入手，以北京的京城文化与南京的人文结合，创造出一个专为南京人量身打造的改善级产品线。
紫京系初起按照资源、人文、礼趣、健康、精工、服务，打造六维生活的人文府邸，体现出金隅作为工科房企的独特气质，也给南京购房人留下了深刻的印象。”
紫京府大获成功之后，金隅就在思考如何运用南京独特的山景资源为改善级客群打造更美好的第一居所，然而环紫金山区域早已开发殆尽，于是金隅看中了老山风景区。
金隅紫京叠院实景
那里地处江北国家级新区，山景资源是紫金山的3倍以上，空气中的负氧离子含量是主城的500倍，且从地理位置上来说距离主城不过15公里，打造专属城市中产、白领热爱的叠山理水、环境优美的类别墅、洋房产品再好不过。
于是金隅紫京系的第二大作品——紫京叠院便由此诞生。
金隅紫京叠院实景
“紫京系产品自身有着清晰的DNA传承脉络，后期的升级迭代也就有了清晰的路径”贺总谈到！
“就比如金隅紫京叠院吧，相比紫京府有了诸多的升级，社区内建筑了独立的会所和恒温泳池，产品形态上差异化也相当大，紫京叠院是以1.6容积率的低密产品形态，兼具四层的两叠叠墅以及9-11F的洋房产品，并且借助山体地势的高差，打造出叠山理水的园林景观形态，将改善级客群最钟爱的人居形态完美展现出来。
金隅紫京叠院实景
同时在户型产品上，引入紫京系独有的上下叠（不含地下室）独立入户式别墅，与市面上其他别墅产品拉开差距，同时自然地理优势，让别墅与洋房建筑错落排布，使得采光和视野不受影响。
乍一看老山的紫京叠院与河西的紫京府没有太大的相似性，但是紫京叠院在设计上，仍然保持着人文府邸的社区门头，‘京味’十足，酒店式的封闭归家大堂，仪式感满满，让初访者一眼就能认出这是金隅紫京系的产品。”
金隅紫京叠院实景
而后，金隅紫京系凭借着对改善购房人群喜好的精准把握，又陆续打造出2020-2021年度全市最畅销楼盘之一的九龙湖畔的金隅紫京云筑，兴智科创新城C位扛鼎之作都会紫京，江宁上秦淮的改善升级之作金隅华发紫京四季，以及常州扛鼎之作钟楼天筑等项目。
金隅紫京云筑实景
“深耕南京9年，6大项目，金隅紫京系的六维生活、人文府邸的精神内核始终贯穿其中，产品线自身也随着市场需求转变而实现了不断迭代升级。”贺总谈到！
“这种迭代首先体现在紫京系的会所设计方面，从最初金隅紫京府泛会所呈现的咖啡馆、图书馆等一系列基础功能空间，到金隅紫京叠院的独立会所打造的健身房与封闭式恒温泳池，到金隅紫京云筑呈现出的私宴、健身房的会所场景；再到上秦淮新盘金隅华发紫京四季擘画出的下沉式会所，酒店式归家大堂；私宴、茶室、四点半学堂、健身房兼备全新标配会所形态，紫京系产品会所空间的升级迭代是可以眼见的，并引领南京市场潮流。
紫京叠院的恒温泳池
紫京云筑会所里的四点半学堂
2022年，金隅走出南京，一踏入常州市场就为当地改善客群带来了惊喜！
钟楼天筑毗邻青枫公园、西林公园与五星公园，风景卓然，环境清幽；项目距离宝龙广场、地铁2号线青枫公园站仅约800米、距离龙湖天街也仅1.8公里，出则繁华，入则宁静的绝佳资源底板，让钟楼天筑项目有了广阔的创作空间，于是在这个项目的会所里出现了很多以往没有的场景和空间。
如造型独特的星光泳池，健身CLUB、国际私宴厅、高尔夫球馆、会客茶堂等多功能社交场所。
金隅钟楼天筑的会所健身CLUB
金隅钟楼天筑的露天泳池
同时钟楼天筑的园林景观也别具匠心，打造出下沉式的诺亚森林无界花园，水景错落有致为居者开辟出一片真正的自然美学天地。
钟楼天筑不同主题的泛会所空间，提供儿童娱乐、健身场所、共享茶室、休闲会客厅等诸多功能空间。
紫京系的户型产品迭代升级路径也是清晰可见的！
7年前的金隅紫京府，由于身处那个改善级项目初起的时代，主力的90平与108平户型，现在来看好像是小了些，但是在设计上也做到了南京最喜欢的三开间朝南，140平户型做到了四开间朝南，引爆了当时的河西楼市。
4年前的金隅紫京叠院，植入今天看来都特别流行的四叶草户型，户型中央50余平米餐客厅一体化空间。
紫京叠院下叠户型
紫京叠院样板间
2年前的金隅紫京云筑，被购房者认定为江宁九龙湖改善时代的收官之作，人民大会堂级的装修品质，120-170平的大平层产品赢得了南京改善级客群的钟爱，除了项目的品质感以外，在户型设计也有相当的突破与升级，比如120平的户型就植入了面宽逾5米的宽厅，空间与尺度感较紫京系前作都有所升级。
紫京云筑140㎡样板间
紫京云筑120㎡样板间
如今的仍在热销的江宁上秦淮金隅华发紫京四季户型设计的升级迭代就更明显了，比如出现了全产品系‘全宽厅’设计，起步的102平户型就植入宽厅，125平户型就已经做到客餐厨阳台LDKB的一体化空间设计，以及户型餐客空间关系，敞开式厨房，主卧套间式设计带来的居住私密感和舒适性方面，都展现出紫京系最新一代产品的过人之处。
再谈到金隅在常州的新项目钟楼天筑，亦为当地购房者打造出改善级户型的尺度感，以175平的4房2厅3卫户型为例，植入了四开间朝南，南北通透，南向采光面达17米；
钟楼天筑175平样板间
客餐厅采用的LDKB一体化设计在常州市场引领潮流；优势的套房式主卧设计，搭配独立卫浴与衣帽空间，再加上大面宽飘窗设计，将常州改善级人居的体验感再度提升。”
钟楼天筑175平样板间
扎根南京，钟情上秦淮
未来这里将是江宁核心
入宁9年，金隅6大项目之中有2个位于江宁，前有九龙湖畔的金隅紫京云筑登顶南京新房年度销冠，收获南京改善客群的众多赞许，今有上秦淮的金隅华发紫京四季，呈现出南京改善级人居的高阶形态。
其实金隅于江宁连落两子，微观来看两大项目几乎是分布在江宁主城发展的黄金轴线上，而经历了20余年的大开发之后，上秦淮似乎已经成为江宁主城最后一块发展宝地，优美人居环境与极优规划的加持让这里即将成为江宁未来的核心。
上秦淮U湖，图源：未来科技城
“江宁的发展脉络非常清晰，2004年崛起的百家湖商圈早已成为江宁的主城核心，2010年以后崛起的九龙湖板块早已被誉为南京改善级人居的标杆之地，然而当百家湖商业越加成熟、九龙湖畔的一批神盘相继交付，哪里才能承接江宁美好人居的重任？唯有上秦淮！”贺总坦言！
金隅华发紫京四季公开现场
“所以正如前面所说金隅在南京的拿地策略，相比主城的地王，我们更愿意去拿一些城市新核心，且拥有优质山水资源的潜力地块，地理位置上，从百家湖到九龙湖，再到上秦淮，是江宁最美的人居轴线；人文风景上，这里不仅水系纵横，环境怡人，更容易打造出改善级人居的好产品，所以对于上秦淮，金隅是志在必得的。
2021年9月27日南京第二场集中土拍，上秦淮G88地块经过24轮竞价触顶最高限价，后经摇号被金隅以28.1亿元收入囊中，当时金隅的合作方央企华发也参与了竞拍。
金隅华发紫京四季会所实景
“怎么形容金隅华发紫京四季的产品诚意呢，我想从案名中就能看得出来“贺总补充道！
“金隅与华发均为国企，在这个项目上都拿出自己的顶级产品线，金隅的紫京系，华发的四季系，从实际呈现的效果来看，金隅华发紫京四季项目确实也获得了满堂彩，首先是去化数据上，从4月底首开到如今项目三开三捷，走出了逆势爆火的行情，其次是项目的实景呈现上，金隅标志型的京味社区门头、酒店式归家大堂、下沉式星光庭院会所、梦幻星光泳池，优美精致的示范区场景，公开当天吸引了全市媒体及上千名意向客户到场参观，引爆了7月9日当天南京楼市现象级事件。”
谈到紫京四季的所呈现出高阶改善级的品质感，贺总直言“很多人说我们这个项目是不计成本的打造，正所谓全市4万/平以内，同时配置下沉式会所+露天泳池的的楼盘只有我们紫京四季项目一家，而上秦淮这个板块目前似乎还够不上终极改善的层级！
其实打造该项目时，我们有两个初衷！
第一，非常看好上秦淮的发展潜力，前面也说了，它将是江宁未来的主城核心区，发展目标是未来的终极改善的置业板块，拥有非常优质的配套资源底板，砂之船奥特莱斯、上秦淮湿地公园、华谊兄弟电影小镇诸项配套环伺周边；
紫京四季会所四点半学堂实景
未来科技城高精尖产业集群，成为上秦淮登顶的最大底气，这里汇聚了186米的国家数字航天产业集聚区项目，以及华为、中软、亚信、亚马逊、中汽创智等近千家知名企业，未来预估产值将超千亿；教育资源配套上，板块内幼儿园、小学、初中齐备；
医疗上有三甲等级的江宁妇幼保健院，交通上，2024年即将通车的地铁3号线穿境而过，周边绕城高速、双龙大道、机场大道等干线环绕，通达全城，一切的规划资源配套，都证明了上秦淮就是未来江宁的终极改善区域。
而紫京四季项目正是要把这种‘顶改’的档次做出来，为上秦淮未来人居标准树立一个标杆；
第二，让初级改善的购房者也能享受终改产品带来的舒适与品质感，谁说初级改善群体就不能住好房子呢？如今身处买方时代，购房者也许预算有限，但他们依然有选择好产品的权利，况且眼下政策宽松，利率触底，购房者有更大的空间去挑选、甄别。
作为思路清晰且具有战略眼光的房企，应该知道此时打造好产品的重要性，所以金隅华发紫京四季项目可谓竭尽两家国企之所能，力求做出让购房人一眼心动的产品，事实上我们也确实做到了，示范区开放当天，不少到场参观的购房人都拥有了尖叫式的体验感，声称这是今年看过最好的楼盘。”
紫京四季会所私宴厅实景
“正是因为想客户之所想吧，紫京四季项目做出了很多让人意向不到的惊喜，比如我们的归家大堂营造出的仪式感堪比五星级酒店，我们的下沉式庭院+会所+露天泳池很多购房者声称在河西、大校场700万+的豪宅里也没有见过！
紫京四季的星光泳池
紫京四季会所的强大功能性与产品档次是目前紫京系产品线中最顶级的，配备国内顶级健身器材的健身房，堪比五星酒店的私宴厅，新中式特色的茶道区，藏书千册且已设置国学课程的四点半学堂，造型别致的露天星光泳池，均为区域首创；
社区景观方面为了打造出‘微度假’感，配置了面积相当于2个篮球场大小的阳光草坪、约700米的环形跑道、游鹿乐园等，还规划了3大架空层‘泛会所’，涵盖社交、亲子、养生、休闲、运动等5大模块，很人性化。
“户型产品方面，紫京四季也打造出了区域‘最强音’，虽然项目是由19栋17-18F的小高层组成，户型面积段102-142平，但却做出了不少超常规的尺度和空间感，比如三款户型全系横厅设计，阳台进深做到了1.8米，得房率高达80%等等，优势不胜枚举！
样板间实景
单款户型来看142平的四房，一梯一户，四开间朝南，LDKB一体化设计，客厅开间能达到6米，主卧酒店套房式设计，主卫双洗浴系统，可设置浴缸，全屋6大飘窗，不夸张的说142平的户型做出了180平产品的尺度感；
125平三房户型，横厅开间达到5.8米。
样板间实景
102平起步三房也做到横厅+双卫的设计，客厅开间也做到了罕见的5.6米，装修方面紫京四季也可谓是大牌云集：三大件采用东至或日立的中央空调、菲斯曼/A.O史密斯/威能地暖、百朗/爱迪士新风，厨房配备西门子嵌入式消毒柜（建面约102平户型）/洗碗机（建面约125平、142平户型），爱适易/格蒂垃圾处理器（或同等品牌），卫浴采用高仪/唯宝等品牌（或同等品牌），（具体以合同为准）。
除了品牌知名以外，在装修设计上紫京四季也有很多亮点，比如客厅的无主灯设计，吊顶延边7cm的陡坡设计，卫生间台盆下专设的隐形儿童踏板设计，卫生间玻璃门采用更薄的多彩玻璃和三段式推拉移门，主客卫全部采用壁挂式设计，众多产品细节，征服了众多到场参观的购房人。”
写在最后：
1小时的采访匆匆结束，贺总接受我们的采访之后，便紧锣密鼓的投入到下一步工作当中，据说当天下午还有两场重要会议，晚上还有一场线上直播，也许这样高节奏就是贺总的日常。
