来源 | 启明星楼市（ID：zznjw025）
作者 | 住小星
图片来源 | 受访者供图
2023年，南京二手房成交量创下近几年新高，全年成交99353套；二手房成交均价29978元/㎡，同比下跌5.6%。根据国家统计局公布的房价指数，4月以来南京二手房价格同环比连续7个月下滑。（数据来源于我爱我家南京研究院）
再看2024，新年才第5天，二手房成交量已近900套。
超高的成交量并不是市场大好，而是以价换量带来的结果，降价抛房不胜枚举，许多摇号神盘也顶不住了。
在地产大热的时候，凡是热门板块的项目开盘必摇号，即便有首付比例、验资的要求提高准入门槛，仍然挡不住投资客的热情。当市场热度消退以后，抢手的新房流入二手房市场，情况并不乐观。
曾几何时，江北核心区是南京楼市的香饽饽，板块内上市项目逢开必摇号。
以江畔都会上城为例，项目从首开到收官，经历4次开盘，每次都是一场抢房大战，更是创造了万人摇号的神话：2020年6月加推350套房源，有11277组买房人报名，中签率仅3.1%，平均32人抢一套房！
交付一年多以后，江畔都会上城也开始在二手房市场上市交易。根据二手房网站的成交结果来看，成交均价基本在3万/㎡上下。
而江畔都会上城开盘均价基本在3.1万/㎡，算上交房周期、税费等成本，业主是在亏本卖房！
虽然小区目前挂牌均价为3.4万/㎡，但从成交来看，业主想要成功卖房，基本都要割肉降价。
同属江北核心区的抢手盘扬子江金茂悦，12月也成交了一套二手房，建面约89㎡户型成交总价235万，均价仅2.6万/㎡！
而当时开盘均价为3.18万/㎡，也是逢开必摇号的项目。三年过去，当初成功购房的业主都觉得自己运气爆棚，如今却只能降价抛售！算上买房的持有成本，又岂止是亏了6000元/㎡呢？
几年前，在紫东核心区的光环加持下，青龙地铁小镇也是热度极高的板块，几个开盘的项目一房难求，二手房价格也水涨船高，板块内的恒大龙珺二手房最高卖到3.7万/㎡，新房二手房倒挂5000+元/㎡。
2021年开盘的深业青珑上府均价约3万/㎡，高科紫星荣院均价约3.1万元/㎡，虽然这两个项目还未在二手房上市，但从其他二手房的成交也能看出板块目前的二手房行情。
招商正荣东望府开盘均价2.7-2.8万元/㎡，而11月新成交的二手房均价基本都在2.1-2.2万/㎡，成交周期也在3个月以上。
从成交来看，年中时候的成交均价是高于年末的，彼时还能卖上2.4万/㎡的价格，到年末成交均价最高的也才2.2万/㎡。
此外，自深业和高科的两个项目收官之后，青龙地铁小镇很长一段时间没有新地块出让，仅在去年出让了一幅宅地G29地块。而此前板块内的最高地价为20069元/㎡，G29地块成交楼面价为15067元/㎡，相比之下，面粉价下跌5002元/㎡。
褪去“紫核”的光环，青龙地铁小镇的腾飞还需要一些时日。
与曾经的热门板块相比，远郊板块的二手房跌幅只会更大。
位于禄口的超级大盘翠屏城，当时以均价万元的刚需盘的优势，吸引了众多目光，收官均价1.2万/㎡，中签率8.7%，许多投资客争相入场。
如今翠屏城新成交的二手房，成交均价基本在7000-8000元/㎡，与开盘价比近乎腰斩。
成交价均价最低的甚至仅6410元/㎡！
2019年，翠屏城的二手房还能卖上1.9万元/㎡的价格。相比之下，最高与最低之间存在着12723元/㎡的价差。
江宁改善板块之一——江宁上秦淮，热度也很高，齐全的配套加上优越的自然环境，片区内大多是叠墅等高端项目，改善意味很强。
板块内的五矿澜悦栖原，在区域内高层项目稀缺的情况下，热度更上层楼。2020年收官时，均价为31553元/㎡，普通房源113套共3048组买房人报名，中签率仅3.7%。
今年12月新成交的两套二手房，均价分别为27546元/㎡和29309元/㎡，业主同样是在亏本卖房。
2023年初的时候，五矿澜悦栖原的成交价也还是很可观的，虽然没到4万/㎡，但也有3.8万/㎡。
在2022年时，五矿澜悦栖原的二手房成交单价甚至在4万+/㎡，仅一年多的时间，二手房价格就下跌了1万+/㎡！
写在最后：
在前几年楼市大热的时候，投资客纷纷把钱砸向楼市，当市场回归理性，能够全身而退的在少数，大多都是高位站岗或是降价抛售，一个字：亏！
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