来源 | 启明星楼市（ID：zznjw025）
作者 | 住小星
图片来源 | 受访者供图
穿越周期，才知道谁能笑到最后。
在这一轮地产下行周期中，南京的不少板块都褪去了往日的火热神话，不停挤泡沫，最终“泯然众人矣”。
笔者近日在浏览二手房网站时发现，尽管大部分板块都在挤泡沫，但新玄武板块表现很好，在下行周期时，房价不仅没有大幅缩水，反而能逆势上涨。
从新玄武板块的二手房表现来看，可以用一个字来形容：稳！
项目2016年6月首开均价为3.39万/㎡，2017年3月收官均价为3.5-4万/㎡。
中海玄武公馆的二手房入市后，表现也一直都不错。以中海玄武公馆A区为例，2019年5月成交首套二手房，成交单价43398元/㎡。随后房价一路上涨，最高单价直接飙到了6万/㎡！
B区：整个B区有1002户，有高层和小高层，目前B区已有44套房源成交，最近一套成交于今年4月19日，单价38617元/㎡。
C区：紧邻着星河天赋，目前已成交18套二手房，最近的一套成交是在3月17日，单价45209元/㎡。
D区：从位置上来看，D区距离学校更近，相对其他几个地块而言，位置更好一些。D区目前已成交16套二手房，最近一套成交于2023年12月7日，单价44606元/㎡。2020年以后，D地块的二手房成交单价就没有低于4.4万/㎡的！
甚至是车位都卖到了2.6万/㎡！比某些板块的二手房价格还要高。
可以看出，中海玄武公馆这几年房价都是处于上扬的态势，即便是现在二手房价格缩水严重，但中海玄武公馆二手房价格仍然能保持在4万+，非常抗跌。
从此前的成交价也能看出来，小区房价涨幅属于稳步攀升，并非暴涨，所以在普跌行情下，价格虽然难免下降，但仍然稳得一批！
值得一提的是，中海玄武公馆在2016年签约引进了长江路小学（即后来的南师附小）和科利华中学双直属分校，不仅为自身的价值加码，也为片区的教育资源做出了贡献。
中海的高品质+双学区的教育资源，中海玄武公馆站稳4万+一点都不奇怪。
这两年期间，板块内处于房荒状态，当星河天赋上市后，板块内的购房需求得到满足，加之学区利好落地，将新玄武推向了更高的热度，融创、复地、宝龙、招商等品牌房企纷纷进驻，一举成为南京的头部板块之一。
目前板块内的次新房星河天赋、星河国际、玄武映园二手房都有成交，价格也都在4万+/㎡。
星河天赋：成交均价约4.7万/㎡，首套二手房成交价上涨8000元/㎡
星河天赋2019年3月首开，均价38973元/㎡，毛坯交付，9月收官，毛坯均价39586元/㎡。小区在2023年1月卖出首套二手房，单价47607元/㎡，且该房源是毛坯状态，成交价约上涨8000元/㎡。
当下，小区的二手房成交均价也基本能稳定在4.4万/㎡左右。
星河国际：二手房成交均价5万+
星河国际是星河WORLD二期住宅组团，共11栋住宅，于2019年8月底入市，首开均价4.2万/㎡，2021年6月底收官，均价4.3-4.5万/㎡。
小区去年3月底成交了首套二手房，均价51358元/㎡，且成交周期非常短，仅54天！笔者也查询了项目开盘时的价格，这个户型的中楼层房源，开盘时价格大概在4.3万/㎡，对比之下，上涨约8000元/㎡！
截至目前，小区共有8套二手房成交，均价基本都在5万+/㎡。有一套建面约180㎡户型的房源，户型较大，所以均价稍低一些，但相比约4.4万/㎡的开盘价，业主也是赚的。
小区共计908户，目前在售有40套房源，挂牌量不高，业主比较惜售，挂牌均价5.1万/㎡。
玄武映园：相比开盘价有缩水，但成交均价站稳4.2万/㎡
玄武映园是融创在南京的首个映系作品，和南昌市政共同打造，有小高层和高层产品，2020年分三次开盘，高层均价4.5万/㎡左右，小高层标准层均价4.8-4.9万/㎡左右，从彼时二手房的价格来看，这个开盘均价是合理且被市场认可的。
只是当玄武映园开始在二手房流通时，正好面对的是下行周期，颇有点“生不逢时”的感觉。小区在2024年1月底卖出首套二手房，均价42687元/㎡，相较开盘价亏了约3000元/㎡。
虽说相比开盘价有所下跌，但这两年的整个市场都是如此，相较而言，这样的跌幅已经算小的。小区品质不错，外立面颜值很高，相信市场会证明其价值。
小区共1241户，有70套房源在售，挂牌均价4.9万/㎡，比较符合市场行情。
板块内的次新房主要就是这几个，还有招商臻境、复地明日之城、玄武宝龙城、紫金悦峯等还未进入二手房市场，未来片区二手房将有更多选择。
虽然区域内二手房均价可能一时难以上涨，但不可否认的是，4万+/㎡的价格是稳稳地立住了，上限暂不清楚，但底线是有保证的。
名校+地铁+商业，新玄武底色优质
新玄武是主城区少有的可供大规模开发的区域，南汽整体搬迁给新玄武的转型升级提供了支撑，板块内的规划利好也迅速兑现。
地铁：6号线和9号线都已在建设中，两条地铁在红山新城站交汇，未来还可通过南京站换乘1号线和3号线。据了解，6号线和9号线一期（红山新城-江苏大剧院）都预计在2025年通车；
学校：板块内名校资源聚集，南师附小铁北分校、科利华中学铁北分校、十三中高中部（红山新城校区）已经开学；
商业：已有常发广场、六角广场，还有招商花园城、星河coco city、复地水街mall、玄武宝龙城等商业体在建，其中星河coco city预计明年开业。
良好的底色，为新玄武提供了稳定的基础。
次新房少，但改善需求很高
梳理下来就能发现，目前新玄武的次新房也就只有前文中提到的中海玄武公馆、星河天赋/国际、玄武映园，以及还没有二手房成交的招商臻境、复地明日之城、玄武宝龙城、紫金悦峯，对比其他板块十多个甚至几十个次新房的竞争局面，新玄武的二手房竞争要小很多。
但是，周边的置换需求不少，板块内聚集着许多老小区，这些都是潜在的地缘改善置换群体，为次新房的流通提供了稳定的供需关系。
写在最后：
从大的范围来说，新玄武被玄武湖+紫金山包裹，旁边就是南京新晋网红顶流——红山森林动物园，可以说，这一份得天独厚的山水资源，是其他板块所不能比拟的。
从城郊结合部到产城融合的典范，新玄武早已完成华丽转身，如今它已是城北新中心，未来更值得看好！
Hot articles
热文推荐
Contact us
商务合作
Firstar Media family
启明星新媒体矩阵
-END-
热点话题：1082.5万人次！“五一”南京创新高！
欢迎关注视频号“住在南京网”留言讨论！