来源 | 启明星楼市（ID：zznjw025）
作者 | 住在南京网
图片来源 | 受访者供图
高手之间的过招，是什么样的？看看如今的南京楼市就知道了！
前有绿城华发·金陵月华，以河西中“6”字头的诚意倒挂价，撬动众多大佬的心智。
再有中海·江南玖序，以“墅厅大平层”+“第四代住宅露台”，Buff叠满刷新顶豪市场认知。
后有招商G01、中建东孚G42（中建·合玺東方）两大重磅“第四代住宅”气定神闲，占尽产品后发优势。
数个千万级豪宅，直接对轰。南京高端市场，被狠狠点燃！
而在感叹南京豪宅市场热度之余，“第四代住宅”这一推动南京高端人居市场发展的高频热词，也尤为引人注意。
就在今天，南京发布重磅住宅新规，第四代住宅，将风靡南京！豪宅竞争激荡暗涌！
今日，南京出台《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》，分别从住宅的容积率、架空层、门厅高度、层高、挑空平台、飘窗等细节对南京住宅品质做出规定。
➤先说本次新规中的两大显著变化：
➤➤具体来看文件中的规定：
容积率：住宅建筑突出屋面的设备用房、楼电梯间，其水平投影面积之和不超过屋面面积八分之一的可以不计入容积率。
架空层：住宅建筑(除低层住宅以外)底层和位于裙房上部的住宅功能首层，可以布置层高不小于3.6米的架空层。架空层应只作为公共休闲绿化等公共开敞空间使用，仅有柱、剪力墙及必要的楼梯间的住宅架空层可以整单元不计入容积率。
门厅和层高：住宅建筑的门厅可以适当提高层高，但层高不大于7.2米。套内建筑面积超过120平方米的住宅起居厅和餐厅可以适当提高层高。
这就意味着，挑高将不再是大户型的独有配置，凡是套内面积超过120㎡的户型，都可以设计层高7.2米的挑高平台，以后的市场中，好房子会越来越多。
挑空平台：在保证安全和居住品质的前提下，新建小区住宅项目每户可设置挑空平台，挑空平台为主体结构外挑的不得封闭的室外空间。挑空平台应无围护结构、无柱、无覆土绿化设计，不得封闭，进深不得大于3米，结构高度不小于两个自然层高。
全国首个“第四代住宅”项目成都七一广场实景图
这也就是第四代住宅中提到的“户户有花园，家家有庭院”，每家都能多出一个“空中院落”的空间，可以种花种菜，让城市生活也能无限接近大自然。
不仅如此，挑空平台的设计，还将大大提高得房率，以后南京的改善产品，得房率或将达到100%！
文件中最值得关注的还有一点就是：已领取建设工程规划许可证，但尚未领取预销售许可的建筑，可于2024年12月31日前，按照本通知申请变更许可。
也就是说，今年预计上市的豪宅项目，只要还没领销许的，在今年底之前，都可以重新规划设计，率先落定第四代住宅！
文件原文↓↓↓
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据不完全统计，近来发布规划设计方案的城东金基G02地块、江核扬子国投&保利G15地块、河西中招商G01地块，都表示要打造第四代住宅。
在这份文件出台之前，南京的首个第四代住宅或将在这几个项目中产生，基于今天文件中的规定，河西今年预计上市但还没领销许的几个项目，极有可能成为南京的首批第四代住宅，以下几个项目都值得期待：
①中海江南玖序正加紧改规划
据了解，中海的江南玖序正在加紧改规划，或将新增大露台！江南玖序本就以墅厅大平层的设计赚足了眼球，如今规划再度升级，墅厅大平层+大露台的设计，抢占先机，刷新认知，给南京顶豪市场以震撼！
中海江南玖序是中海深度精研而来的“玖序”系新品，“北上南深”四大城市同频发布，共同构建中海地产2024年战略顶线作品。
中海勇为人先，独创的“墅厅大平层”首次亮相南京便引发极大关注，部分户型挑高设计，比文件中提到的起居室与餐厅层高的挑高设计更早、更吸引人眼球。
中海的墅厅大平层堪称为南京发明了一种新生活，这种设计，既有别墅纵向尺度的通透感， 又有大平层横向空间的气场感。
挑高约6.6米的墅厅，将带来别墅般的阔绰尺度，同时项目采用三面采光，庭院景观将与架空层无界融合。
②河西中招商G01明确要做第四代住宅
河西中招商G01地块目前规划方案已经出炉，将打造7栋10-24层住宅和相关配套，7栋住宅均为首层架空设计，且社区内带有下沉式庭院，已明确要做第四代住宅。
今日，中建东孚G42官宣案名——中建·合玺東方，在南京楼市刷屏！
此前，笔者还注意到，中建东孚河西中G42地块近日修改了风雨连廊的规划。
项目将新增两处风雨连廊，提升项目品质。显而易见，各家都在从各方面提升住宅品质。
G42地块规划打造5栋18-23层住宅，主力户型建面约180、230㎡，仅212套房源。目前中建G42还未公开展厅，具体产品细节较少。
在项目设计上，G42力邀顺景园林、CCD等豪宅御用团队参与设计，社区内将打造下沉式庭院和中心花园，1、3号楼一楼为架空层设计，会所内将涵盖恒温泳池、健身房、茶室等功能空间。
第四代住宅中的架空层等设计也是早有规划，至于后期会不会更改规划，增加挑空、露台等新的亮点，也可以期待一下。
写在最后：
在楼市内卷的当下，买房人是品质提升最大的受益者。此外，第四代住宅中的挑空设计，表层是得房率的提升，深层还有买房成本的下降，露台的增加，200㎡的户型可以得到200+㎡的使用效果，变相的降低了买房人的购房成本。
据悉，近期新出规划的保利、金基、招商等TOP级房企都表示要打造第四代住宅，而中海江南玖序等豪宅或将成为南京首批打造第四代住宅的项目，品质值得期待！
