来源 | 启明星楼市（ID：zznjw025）
作者 | 住小星
图片来源 | 受访者供图
晚买4年，立省约150万！
近日，五桥板块的锦绣樾江府成交了首套二手房，总价105万，买家成功捡漏。
卖家血亏，买家捡漏！
近日，链家上传了锦绣樾江府的首套二手房成交记录，这套房源为建面约89.31㎡的三室两厅户型，成交总价105万，折合单价11756元/㎡。
据了解，这套房源位于25层，所在楼栋总高为33层，初始挂牌价为128万，最后成交价105万，为业主净得价。
笔者查询了网房数据，这套房源开盘价约2.9-3万/㎡，彼时新房总价约在260万左右。如今4年过去，卖家亏了约150万，买家晚4年入手，成功捡漏！
这几年，买房卖房都是几家欢喜几家愁，卖家的捡漏的背后，是几年之间买家的财富蒸发，唏嘘不已。
锦绣樾江府由华宇集团、东原集团、绿都地产三家房企联合开发，总占地约6万方，共规划11栋32-33层住宅以及2.8万方商业，户型建面约89-128㎡。
项目于2020年4月首开，至2021年3月，所有房源都已推出，目前小区新房均已售完。小区于2022年精装修交付，共计1571户。
小区内打造有约4.7万方的园林景观，有约1200㎡的中央水景、约800㎡的儿童乐园、约600米环形跑道等，可满足各年龄层业主的休闲需求。
外立面采用真石漆喷绘、局部石材、低透玻璃栏板，整体为精致现代立面风格。
小区是精装修交付，选用美的/格力中央空调、老板/方太油烟灶具、科勒卫浴等装修品牌，墙面、镜柜、玄关柜、橱柜等也都在装修标准内。
总体来看，小区品质尚可。
巧合的是，8月份板块内的几个次新房小区都已成交首套二手房，价格普遍在1w+/㎡，对比之前的开盘价格，跌幅都比较大。
西江瑞府：首套成交房源为建面约89㎡户型，总价125万，折合单价14021元/㎡。房源开盘价约2.8万/㎡。
雅居乐汇港城：首套成交房源为建面约105.33㎡，总价175万，折合单价16614元/㎡，彼时新房开盘价约为2.8万/㎡。
目前来看，几个小区中，锦绣樾江府的成交单价目前要落后一些。
板块内在售项目仅剩雅居乐汇港城和中交锦度，目前两个小区都有不小的折扣力度。据了解，雅居乐汇港城现有6折工抵房，140㎡直降160万，单价仅1.7万/㎡，总价240万起。
中交锦度还有2、4、5、6号楼暂未领销许，目前主力在售1、3、7号楼，折扣力度也比较大，价格只需7折多，且中介直言：“二手房比新房便宜”。
从几个小区的挂牌价来看，普遍不到2.2万/㎡。雅居乐汇港城挂牌价稍高一些，目前有34套房源挂牌在售，挂牌均价24201元/㎡。
西江瑞府有39套房源挂牌在售，挂牌均价21706元/㎡。
锦绣樾江府有59套房源挂牌在售，挂牌居家21527元/㎡。
中交锦度目前仅有1套房源挂牌在售，均价21628元/㎡。
目前板块内的一大问题在于配套跟不上业主的需求，日常的商业需求主要依靠社区底商，最近的大型商业是砂之船奥莱和雨山路龙湖天街，相隔较远，直线距离基本都在5公里以上。
在建中的地铁11号线暂未通车，且除西江瑞府外，其他几个小区距离地铁站都比较远，步行到地铁站所需时间较长。
教育配套上，规划的中小学还未落地，只有中交锦度小区旁的园特路幼儿园启动建设，中小学是临时纳入行知中小学过渡。
此外，目前区域内居住氛围不高，小区较少，尤其是雅居乐汇港城所在的更近江的区域，仅有一个楼盘。
上周，断供五年的五桥新出让G42宅地，就在雅居乐汇港城旁边，该地块容积率仅1.8，适合打造滨江低密度社区，为板块发展注入更多人气。
从地价看，今年出让的G42地块楼面价10022元/㎡，与2019年出让的几幅地块相比，地价降了许多：
中交锦度楼面地价15276元/㎡
锦绣樾江府楼面地价12137元/㎡
西江瑞府楼面地价14037元/㎡
地价、容积率都有下调，既保证了低密度的居住舒适度，也为开发商留有利润空间，将更有利于楼市的平稳健康发展。
写在最后：
从价格看，五桥板块二手房价格缩水了很多，但不可否认的是，此前总价两三百万的新房，如今100多万即可入手，给了许多年轻人低总价安家南京的机会。
此外，随着南京农业大学的搬入，南京航空航天大学的建设（预计2028年建成），未来板块内将涌入更多的高素质人才，也会进一步刺激板块内的购房需求，对于提升人气、板块发展都有促进作用。
