老小区外墙脱落致人损害的赔偿责任由谁承担？

近年来,关于“某小区一住宅楼外墙脱落砸伤人”、“外墙瓷砖脱落砸坏车辆”等飞来横祸的新闻可谓屡见不鲜。小区外墙脱落致损责任如何承担，外墙脱落由谁维修，请看本文的分享。

一、关于外墙的所有权的认定：属于全体业主共有

本律师曾遇到这样的咨询：外墙是顶楼一位业主的房屋外墙，顶楼业主认为外墙是小区业主共有的，而其他的业主则认为损坏的外墙在顶楼业主的房屋对应的外墙，应当由顶楼业主承担责任。

根据《物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；之规定，小区的外墙属于建筑物的共有部分，由全体业主共有。因此，即使存在安全隐患的外墙是顶楼住户所在房屋的外墙，也是属于全体业主共有部分。

二、外墙脱落的维修责任：保修期由建筑单位承担，超过保修期动用维修金，没有维修金全体业主承担

小区的住宅在保修期内：根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用下，房屋在保修期内的，维修费用或因房屋建筑工程质量缺陷造成的损害可向建设单位提出赔偿;

超过保修期：如果有住房专项维修资金的，经三分之二业主同意后可动用这部分资金用来维修；如果没有住房专项维修资金的住宅，维修费用就需要整栋楼的业主共同承担。

三、如果业主们不愿意承担维修义务，在外墙脱落致人损害后的责任承担：由全体业主共同承担

根据≤侵权责任法≥第八十五条“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”之规定，外墙脱落损害责任采取的是过错推定原则，由责任人对自己没有过错来承担举证责任，既然外墙属于全体业主共有的，在外墙发生脱落致人人身或财产损失时，业主不能证明自己没有过错的，就应当承担赔偿责任。

外墙脱落的时候，不是说你不在家，你就不赔偿了。但是，如果你能够证明你们小区定时对外墙进行了有效维修、维护；或者说外墙脱落完全是因为不能抗拒的自然力量。这些情形下外墙的共有业主就只承担很小的责任甚至是不用承担责任。

四、在保修期内外墙脱落致人损害：建筑单位承担，业主承担后可向建筑单位追偿。

  根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；也就是说，从小区住房验收合格之日起保修期内，外墙发生脱落造成他人人身或财产损害的，应当由开发商进行赔偿。业主赔偿之后可以向开发商追偿

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