居民小区地下停车位收费之争由来已久，产权归属问题一直争论不休。争议的焦点主要是以下几个方面：一是小区地下车位算不算公摊面积？二是地下车位有没有产权及产权归属是谁?三是开发商能不能卖地下车位？四是人防车位的收益是归业主？还是开发商？还是物业？五是业主缴纳的物业费的服务范围是否包括地下车位？车位管理费收取是否合法？针对这些似是而非的问题，笔者依照国家相关法律、法规和规章，在下面逐一为大家进行解读。
一、小区地下车位算不算公摊面积？
根据《房产测量规范》（国标GB/T17986.1-2000）规定，小区业主的共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积，其中，共有房屋建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房。但是，独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不作为共有建筑面积。因此，小区地下停车位作为独立使用的地下设施或者人防工程显然是不包含在公摊面积之内的。
二、地下车位有没有产权？产权归属是谁？
地下停车位是利用小区地下空间建设的地下室规划的停车位。《人民防空法》第二十二条规定，城市新建民用建筑，应按国家有关规定修建可用于战时防空的地下室。第二十六条第一款规定，国家鼓励平时利用人防设施为经济建设和人民生活服务。因此，将地下人防工程作为日常停车位使用是有法律依据的。那么，是不是所有的地下车位都属于人防工程呢？根据《城市居住区人民防空工程规划规范》（国标GB50808-2013）规定，住宅小区应规划人防掩蔽工程，人防掩蔽工程宜设在建筑物投影范围内。也就是说，按照规划要求，住宅小区地下室在地上建筑物水平投影面积之内的部分属于人防工程，超出地上建筑物水平投影之外的部分则不属于人防工程。而根据《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内规划用于停放车辆的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。显然这个出售、附赠或者出租的主体是开发商，而业主则是买受人、受附赠人或者承租人。由此可知，小区地下室并不都属于人防工程。通常，小区地下集中车库是连成一片的，这其中一部分属于人防车位，产权归国家所有；另一部分则属于产权车位，产权开发商所有。
三、开发商能不能卖地下车位？
既然地下停车位的归属问题已经明确，那么这个问题就迎刃而解了。属于人防工程的车位，显然开发商是无权出售的，只能出租，且根据《合同法》的规定，租期最长不得超过20年。但是，有些开发商，故意混淆视听，将人防车位违规出售，实际上是办不了产权证的。签订的合同，也不过是个租赁合同而已。而不属于人防工程的车位，开发商则有权选择出售、附赠或者出租等方式处理。当然。几乎所有的开发商都会优先考虑出售，这样可以快速回笼资金。因此，这部分出售给业主的车位是可以办理产权证的。
四、人防车位的收益是归业主？还是开发商？还是物业？
人防工程既然产权归国家所有，那么它的收益又归属于谁呢？根据《人民防空法》第五条规定，平时人防工程由投资者管理和使用，收益归投资者所有。由前面分析得知，这个投资者就是开发商，因此，人防车位的收益归属于开发商所有。由于小区前期物业公司一般是由开发商委托自己的物业公司管理，等于是把人防工程的日常维修、养护、管理委托由物业公司负责，因此，地下车位的收益实际上是由物业公司来支配的。
五、业主缴纳的物业服务费是否包括地下车位的服务范围？车位管理费收取是否合法？
根据国家发改委、原建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第十条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。按照规定，物业服务费一般可以采取包干制或者酬金制两种方式支付。采用包干制的，由业主向物业公司缴纳固定的服务费，物业公司自负盈亏；采取酬金制的，由预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额支付给物业公司，盈亏由业主自负。现实中，为了便于运作以及追求一定的利润，几乎所有的物业公司都选择了包干制。包干制支付的物业服务费通常包括物业服务成本、法定税费和物业公司的利润。物业服务成本一般包括下列支出：物业管理的人工费用，共有部位、设施的日常维护费用，管理区域的卫生清洁、绿化及维持秩序费用，物业办公费用及固定资产折旧，共有部位、共有设施及公众责任保险费等。可以看出，日常缴纳的物业费实际上并没有包括不属于共有部位的地下车库。而所谓的车位管理费实际上就是物业服务费，只是习惯称呼为管理费而已。地下车库当然也需要日常维修、养护、照明、维持秩序，这些都需要一定的成本支出。因此，为了维持地下车库的正常运营和使用，对地下车位实行合理的收费，也是在所难免。
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