最近，全球的热点无外乎俄乌战争，随着剧情发展的愈演愈烈，全球的目光为之所吸引。对于看客们来说，没有很正儿八经地大打似乎有点失望，瓜子、啤酒、方便面有点滞销了。
战斗民族盛名在外，能动手绝不多BB依然是它鲜明的性格，摧枯拉朽的推进也不出意外，只是少了点热血沸腾的大场面，毕竟乌克兰也不是特别软的柿子，照理说扛一扛有的一打。
但是胳膊拗不过大腿，从前是小老弟，现在依然是，不会因为换了个好大哥就得道升仙，治你还是绰绰有余。
老毛子更是打出核武器的底牌，冷眼正视背后下黑手的一众帮凶，看看到底还有谁，而结局必是显而易见的，身体也是诚实的：我就说说，你别当真。
这算的上是最硬核的叫嚣，对于欧盟和北约来说，“试试就试试”要花大本钱，老毛子只会硬话硬说，不是因为他们没学过中庸之道，而是他们知道退无可退后，就必须反击，彻彻底底的反攻。
其实，除了他们之外，另一场没有硝烟的战役正在中国悄然上演，虽不至于如战争般气壮山河惊心动魄，但确有真刀真枪的画面感，上层喊话，中层试水，底层萌动，一场如诺曼底登陆战役般的反攻拉开了序幕，而这一天也许将成为房地产的D-day。
“等了好久终于等到今天”，还没来得及说感言，就昂起头重振信念，楼市的惊蛰提前上演。
久旱逢甘霖的楼市振臂高呼，仿佛隐约听见了一声积压已久的呐喊：“乌拉”！
还打算继续过苦日子，就收到握手言和、既往不咎的“皇帝诏曰”，淹没在各种利好中的楼市好像苦尽甘来了，听着“喀秋莎的歌声”，领略万物复苏的春光。
似乎是酝酿已久，又似乎是早已预见，这场历经了600余次大小手术后的楼市急救，必然是要大伤元气的，而恢复元气则需要大补，只是这样的大补究竟是否需要？是体外循环的简单疗伤，还是独步江湖的黑玉断续膏，内伤皆可医？
打压之下，楼市的醉生梦死告一段落；而萧条的压力不仅让财政吃紧，让民众忧虑，更让关联产业哀鸿遍野，这就是所谓支柱产业带来的蝴蝶效应。而自2004年开始，这种效应始终伴随着房地产的运行轮番上演，成为了主导中国房地产周期论的核心论调，20年来全行业都在大风大浪中度过，没有平稳一说。
终于，这次下了狠心要管、下了狠手要治，满怀希望等待真正的康复，也就仅仅10个月，乱棍之后给一把糖，揉揉抱抱再肩上扛，就这？到底是谁扛不住了？懂的自然懂，不懂的可以装懂。
虽然楼市卖惨的演技虽然有限，但架不住会哭的孩子有奶吃，这不，上层不会视而不见，奶来了，不带任何犹抱琵琶半遮面的掩饰，扑面而来了。
第一阶段：安抚！孩子犯错终归是要教育的，但他改了还是好孩子。
——中央政治局会议指出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需要；
——央行不到一个月内三次降准降息：12月15日全面降准；1月17日央行降息；1月20日二次降息；
——事关房贷的五年期LPR从4.65%下降到4.6%；
——银保监会谈保障刚需时强调，在贷款首付比例和利率上予以支持；
——“红线”放松，保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理；
——重申房地产仍然是支柱产业，依然要发挥稳增长、扩内需的重要作用。
图源：网络
第二阶段：试探！多地开始花式松绑，在被叫停的边缘疯狂试探，烦不了了，爱咋咋地，榜样在前我在后，法不责众乐悠悠。
——降低贷款利率，首套房商贷利率多地下调，大范围破5；
——放款周期大大缩短，由之前的两个月缩短到一个月左右；
——近60城降低首付标准，20%形成共同默契，南通也保持队形，更多的城市也在跟进的路上；
——实际操作中不再严查首付来源，形式大于流程；不再强制流水是月供的2倍；
——个别城市开始在土拍中取消限房价政策，如广州；
——商品房预售政策放款，如徐州，将原有4万㎡预售标准降低为2万㎡就能办理预售，纾解房企资金回笼困局，南通也有类似政策。
第三阶段：默认，鼓励！沉默即许可，更是锦上添花、雪中送炭，放任之情溢于言表。
——“零首付”概念重现江湖，如湖南彬州、广大惠州；类似经营贷的“首付贷”也同步出炉；
——全国至少已有21城发布“限跌令”，限制恶意降价；
——近百城商贷利率新低，有的已经降至2020年低点，部分城市首套开始破4.8%，最低4.75%；
——放款周期再创新低，根据贝壳研究显示，103城平均放款周期不到40天，极致如苏州和杭州，最快3-5天放款；南通也在一周到一个月之间，相比去年，堪称神速；
——部分城市取消“认房又认贷”，甚至老人无需落户就能购房（该条直接可以认为取消限购），如郑州，近期很火的楼市松绑网红城市，其出台的“新政十九条”堪称“妈妈再爱我一次”的血泪哭诉；
——部分城市对特别人群取消限购要求，不再受该政策限制，如武汉；
——广州放松新房限价，主动调高了高端产品限价标准，个别豪宅已调高到14万/㎡；
——南通也有意增设土建和精装修的成本评估新档（原都为三档），被解读为作抬高限价上限的手段；或者直接取消限房价，如刚刚披露的如东土拍预告。
“因城施策”在这波救市大潮中彰显得淋漓尽致，你必须承认，楼市政策包的弹性趋向于正负无穷。
而最重磅的，是2月24日住建部在国新办举行的推动住房和城乡建设高质量发布会上的一系列讲话，被认为是为2022年的楼市定调，这一鸡血加强针让楼市的肾上腺素再度飙升。
加上银保监会主席郭树清在3月2日国新办新闻发布会上“不希望房地产调整太剧烈、要平稳转换”的大致讲话内容，似乎是为楼市的反攻妥妥的上了一把双保险，看来楼市又要涛声依旧了？
但细细品读住建部各位领导的讲话后，确有站台的意思，但并不一定代表了大赦天下的一纸皇榜，更像是撒手之后的再一次重申。
“三稳”的调子一直都在，不存在为2022年定调的说法，顶多是再次强调，警钟长鸣，不要好了伤疤忘了痛。
满足改善算是半新不旧的说法，结合“由大规模的增量建设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变”，从“有没有”向“好不好”转变的具体提法，更像是房企的一个指导性纲领。以南通为例，当下城市化率已接近70%，大刚需阶段已基本过去，未来南通的市场将以改善为主，所谓“好不好”也就对产品的品质提出了要求，这也许是各类房企所面临的真正考题，其效用也是偏中性的，算不上提振楼市的重锤。
对于改善客群来说，单求一个面积尺度的放大已经是老思想，品牌、价格、规划、户型、地段、配套、装标、物管等等，都是需要权衡的，买房市场的转变已无需质疑。
上车的经济门槛降低确是好事，但对于改善需求来说，心里的门槛却是在不断提高的，谁也不想再当一回韭菜了。降利率、降首付之后，所有项目都不愁卖了吗？切实打动他们的落脚点，还是以品质为代表的综合素质。
而其中存量的提质改造又涉及到一个新的内容，那就是城市更新。
根本上说，这也是一种改善，是对于老小区居民生活的改善，而不是拆完重建，更不是安置房标准。
城市更新并不完全和房地产开发画等号，其有着严格的定义和指标要求，如拆旧比不应高于20%、拆建比不宜大于就近安置率不宜低于50%和住房租金年度涨幅不超过5%等。
而2021年8月10日，住建部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见，其宗旨就是指导各地积极稳妥实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题。看来，这条也帮不上楼市的反攻，甚至会分流楼市的客户。
城市更新之后，最大的收益者除了老小区居民自身外，还会提振低迷多时的二手房市场。大部分老小区位置优越配套成熟，自然环境和居住环境改善后，部分老小区对于购房者的吸引力甚至会超过新盘，对于刚需来说，无疑增加了不少选择性，像南通的任港路新村这样的旧改项目，有学区、有配套，不失为一种选择，当然，还要看建成后的效果，是否具备购买价值。
如果说讲话中的重要看点，那应该就是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化市场化为原则，坚决有力处置个别房地产企业房地产项目逾期交付风险。规范发展住房租赁市场，整治房地产市场秩序，切实维护人民群众合法权益。这算是给市场预期吃了一颗定心丸。
笔者一直强调，当下市场的波动和风险，很大程度归结于房企自身的动荡带来的信用危机，这也是市场信心不足的一大毒瘤。
当你不确定房企是否会爆雷的情况下，你会毅然决然去下定吗？维权大军已是兵强马壮，只差压死骆驼的最后一根稻草。
高层的表态不仅仅是从市场的稳定出发，更是从避免引发系统性风险的大局出发，这个态度是必须要有的，是重振信心的尚方宝剑。
首先不会烂尾，其次顺利交房，最后顺利办证，这三道关口是真真切切要保障的，没有这个交底的动作，就没有入市的冲动，更不会有购买的决心。
有了高层的定海神针，相信信心的恢复真的已经进入倒计时了，楼市的反攻才有充足的弹药，至于最终能走到哪里，那是后话。
反攻的号角已经吹响了，不管是以郑州等城市为代表的突击队、还是以广州等城市为代表的尖刀连，第一道政策封锁线已经突破，后面将会继续向纵深推进。
这份“杀气”既有我自横刀向天笑的孤胆豪气，也有置之死地而后生的一往无前，这波团战声势浩大，齐心合力的磅礴气势让人为之动容。
2月24日的这场发布会，更像是将战役推向高潮的“攻克柏林”的最高宣言，红旗必定会插上国会大厦的楼顶。
战术精良、指挥得当，这场反攻才会持久，才会胜利；当然，民心所向是千古以来左右征战胜负天平的重量砝码，得民心者得天下，得民心者楼市更得顺遂安逸。
降首付、降利率、快放款迈出了试探的第一步，放松限价、限购是坚实的第二步，那么重要的第三步就是把预期找回来，把信心找回来，把民众的热情找回来。
大概率地说，买方市场将长期存在，不要再迷信“燃爆、劲销”等虎狼之词对市场的洗脑，都过去了。
民众需要楼市的“三好生”，甚至是“六好生”、“七好生”，品学兼优才会人人爱。
更加清醒地认识到，大涨、翻倍的行情已成历史，现在不是2015年，政策环境和市场环境天差地别；
随便买、想捡漏的也现实一点，碎嘴子说过，学习是刚需，当下的楼市不是满地黄金，要学会鉴别，学会甄选，要对得起钱袋子里的真金白银。
再说“房住不炒”，再说基本的居住需求，更加坚定不移地刻在脑海里，只买对的不买贵的依然适用。
理性地看，2月24日这场发布会，只能看做宣布楼市告别漫漫“熊途”，正式进入筑底阶段，底在那里，只有走到那里才会看到。
降利率、降首付不能包打天下；抬高限价、取消限购也只能分城市具体问题具体分析，不能照此范例，鼓吹涨价，再次营造紧张气氛。破局之下，一手好牌不能打烂。
现在，距离房企2021年报披露越来越近，之前已经有一批企业预告业绩亏损，而等年报披露高峰来临时，我们还会看到更多的问题。
一季度的地产爆雷还在继续，开发商的美元外债到期都在一季度，能不能挺过去还是未知数，房企的顽疾非一日能清除干净。
大概率，楼市还需要一场电击，有人说是土拍，有人说是重启棚户货币化安置，都有道理，但任何一剂药都不能包治百病，要的是市场主体们的一致觉醒。
楼市反攻的战役已然开启，也许不缺英雄主义，但要挂上军功章，必须要付出更多努力。
