老是在冗长的梦境里，完成生命现实里不愿上演的别离和割舍，这样的梦境，是否太过冰冷与残酷。看世界多危险多灾，反复无常的气象，没有地图。我们一路走一路被辜负，一路点燃希望一路寻找谜底。过去的畅想有多快乐，现世的遗憾就有多悠长。
——席慕蓉
本来这矫情的开场不是我的风格，但读完之后确是感觉爱情的苦难和地产的苦难是那么的相似，如胶似漆的缠绵终究抵不过激情的消磨，轰轰烈烈的誓言也会随风消逝，只留下痛彻心扉的悔悟和无以名状的悲切，不是不懂爱的苦，而是懂后才知爱不易，“从今往后，各人只得各人应得的眼泪罢了”。
莎士比亚说过，不太热烈的爱情才会持续久远；楼市“假猫儿鬼”大师碎嘴子也说过，不太亢奋的楼市才会安然续命。然而事与愿违。
过度地透支会把身体掏空。蓝色的小药丸可以延续山呼海啸；但磕完楼市的药，却是会鸠形鹄面的，好似吃了十香软筋散，没病走两步必然是力不从心的。
而随着南通楼市七年之痒（2015-2021）如约而至，从亢奋到沉寂，从辉煌到落寞，耗尽了心力的买卖双方，用力相拥着沉默，用心跳送你心酸“离歌”，一点都不迂回。
2021年的南通楼市终于丢盔弃甲地收场了，但也只是画上了一个分号，繁华落尽，落日流年。
昔日房价的寒光獠牙让近代第一城的温婉荡然无存，更让人有一种高攀不起的错觉，哦不对，就是高攀不起；而此刻，环沪北翼中心高昂的头颅黯然低下，一副忏悔自责的可怜模样。
它可能忘记了上半年依然抢购的热潮，整体均价最高单月超过25000元/㎡；它也可能忘记了中创和滨江双核齐舞风光无二、市北四子团战正酣频繁你来我往；也可能忘记了开发区价值投资的无上标榜；更是忘记了通州、海门两区登峰造极的集体高潮，舍我其谁。
不是不报，时候未到，4月的约谈就是风暴的开端，终于用舍不得孩子套不着狼的气势把自己逼进了死胡同，终于零容忍的时刻到了。
再遇调控，再现动荡：价格回落，成交萎靡，二手房流通栓塞，房企爆雷，信心丧失殆尽。
曾以为经历过无数次调控的房企已修炼得金刚不坏之身，对于今年的调控估计也是耳背不怕打雷；
但2021年的市场调控比以往来的稍猛了些，猛在金融系统的闸门紧锁，三条红线就是丈母娘的规矩，达不到就进不了门；猛在热钱的快速撤退，债券、信托类资金加快了对地产的抛弃；猛在上层意志的不可动摇，房地产的尾大不掉甚至影响到ZG故事（生育和教育等民生、系统性金融风险、楼市捆绑下城市信用的危机等）如何讲下去，到了痛下决心的时候了。
虚火过旺是要用猛药的，但是否过犹不及？可能，这次是真的要断舍离了，娓娓道来你不听，那就敲锣打鼓送你走。大象们该倒下就必须倒下，要的是Strong不是虚胖；拉动内需、消费转移、回归实体是核心，楼市不应该是民众的销金窟，资产管理重新考虑；经济软着陆是红线，正视回落的基本面，更要避免房地产的“大起”引发宏观经济的“大落”。
2021年作为大调整的开局之年，环境必然是恶劣的，数据必然是难看的，身处风暴中的南通楼市必然不会独善其身。
2021年市区三次土拍共出让住宅用地19块，共成交15块，同比下降42%；成交总建筑面积322万平方米，同比下降6.29%。三轮土拍中，第一轮溢价率3.39%，第二轮溢价率1.27%，第三轮全部底价成交。流拍（含中止出让）4块。平均楼面价10380元/㎡，同比下降5.2%。
首先是市场前景黯淡，开发商拿地意愿低落，开始主动规避市场风险；更是频现政府托底拿地，虽然不至于大规模流拍那么难看，但是刻意托市的做法却是心照不宣。
其次，受“双限”政策的制约，低溢价率乃至底价成交趋势明显，在市场恶化态势下，本身就吹弹可破的利润空间一再被压缩，溢价意味着更加没钱赚，各家成本总们的算盘还是打的很紧的，土拍拿地已不是第一选择，合作也是大概率的。
2021年市区全年在售面积226万平方米，同比下降10.8%；销售面积151万平方米，同比下降47.8%（数据来源：同策苏北）。市区共上市新房17668套，共成交备案15059套。
上图反应的较为清晰，全年成交集中在上半年，占成交总量的69.6%；下半年直接腰斩，仅占全年总量的30.4%。“金九银十”的金科玉律也抵不过一纸调控的杀伤力。
● 自7月后，成交更是呈现断崖式下跌，月均成交不足700套，颓势一直延续到年底。放眼市区在售超过40个项目，平均每个项目月均成交不到20套，门可罗雀，破冰艰难。
● 单月最低供销比跌至48.53%，不足半成；开盘卖一半已是优秀，“劲销xx亿”、“大卖”和“喜报”等骄傲的腔调消失在朋友圈，此刻它必然是没有朋友的。
● 库存房源约26000套，按月均去化1254套计算，去化周期超过20月。
● 今年也不乏现象级楼盘，如濠悦府、海纳春江、招商滨江道一期、方圆、祥生云境、桂语江南等项目，都赶在市场下行之前完成了大头的去化任务，甚至清盘。而仁恒公园世纪更是走出独立行情，丝毫不受市场影响。但大部分项目的日子都过的凄风苦雨，同病相怜。
2021年市区新房成交均价为23689元/㎡，同比增长6.5%（数据来源：同策南通2021年年报）。整体房价仍然保持一定幅度的上涨，但涨幅已较2020年收窄了12个百分点，9月最低成交均价跌破2万，年底中创及滨江两版块中高端项目集中上市，受此影响拉高了市区均价；市区各大版块大多数呈现降价趋势，仅有少数区域保持增长，但涨幅也收窄不少。
● 市区在售“双限”新盘为16个（数据来源：凤凰房产），最低备案价21110元/㎡，集中在市北新城区域；最高备案价36730元/㎡，为招商滨江玺；
● 单价20000-250000元/㎡楼盘为14个，占全年上市楼盘总数的34%；超25000元/㎡楼盘12个，占比达到29%（数据来源：凤凰房产）；
● 二手房成交均价17005，增长4.4%，增幅大幅收窄；
● 打折促销楼盘超过90%；启动分销渠道的楼盘占比超过80%。
2014—2015年的低谷期源于2008年亚洲金融危机后，2010-2013年的深V反弹，短期也是涨幅过高，涨速过快。防止反弹过于无序的危害，需要政策干预。
而2021年的调控抓手，始于2016年“降息、降税、解除限购、去库存”的救市发令枪打响后，蒙头狂奔长达5年的房地产牛市，房价翻倍，投机风盛行，违规行为有恃无恐，脱缰的野马已无法掌控。终于像一个熟透了的果子，终于毫无悬念的掉落下来，只不过砸中的不是牛顿。
在“房住不炒”絮叨五年后，2021年1月1日起，银行端全面推行限制开发商融资的“三条红线”，同时收紧信贷。而各地调控新招更是层出不穷，二手房价格指导、摇号房票制度、竞品质拿地、甚至动了学区房的奶酪，如上海、杭州等。庆父不死，鲁难未已。
在“房住不炒”四个字面前，各地楼市都没有免死铁卷。
尤其是当专家、大V们摈弃股市并把楼市冠以经济好坏的晴雨表时，它就开始背负了不可承受之重。
乱“市”用重典，沉疴下猛药，而最深层次的原因就在于：
阻断金融的输血，部分城市扩大限购范围，调控政策升级包，整治房企拿地马甲等违规现象，城市约谈与问责，乃至房产税的出台，一年出台超20条大政策的密集程度，都预示着楼市的狂欢即将散场。
而仅仅半年时间，南通就收到了立竿见影的效果，是政策严苛吗？没有限购，更没有限售，“双限”已常态化，为什么还会有这么大的触动呢？
——连年的楼市征战，整体需求已过度释放，无力再支撑整个庞大的市场；
——利率高启、“保一限二禁三”在金融端遏制投机，使仍有购买资格的人群被阻挡在市场门外。
——热钱被困存量市场，流通受阻，无法变现回流新房市场；
——预期彻底逆转，苏州才多少钱？而此刻南通2-3万的价格已是天花板，真的会降。
说到底，还是房价在左右市场主体的预期，尤其是当通州、海门两区加入全面“双限”，两地市场归于死寂。名义上和市区同气连枝，但相对本土化的市场，冰封的速度较市区有过之而无不及。
只因当下楼市的底层逻辑确已经发生了变化，去投资、投机化已是明牌，不能与趋势为敌；尚存的住房消费的动机只有一条路可走，那就是自住；而当自住不需要那么多房子的时候，只能择优，只能是良币驱逐劣币。我们看到，滨江、中创的部分项目销售是相对好的，主城核心区的项目去化也是OK的。
剩下的项目如何自处？分销都走不动了改怎么办？故事没法讲，饼更没法画，此刻故作镇静的宠辱不惊，既是百般挣扎后的垂手无奈，更是听天由命般的消极对待。
既然吃肉的时候是何等的潇洒畅快，那吃土的时候也闭上眼硬嚼吧，现在不是忌口的时候。
虽然此刻已经到了本轮调控的下半场，但是大环境仍然没有出现明显改观的迹象和信号。
而以往助推楼市繁荣稳定的神器“降准”和“降息”双双救火而来，也未如期在市场上掀起过大的波澜；国家重提房地产是支柱产业，也是怕经济被房地产拉下水后被动硬着陆而发出的无奈之声，已然唤醒不了兴奋神经，更是民众心中国家对于房地产行业即打又保的伪命题，听君一席话，如听一席话。
而近期公布的数据来看，南通老龄化程度全国第一，作为楼市稳定的长期指标，人口的困局长期化。
土地财政依赖度全国排名靠前，大量卖地不仅贡献GDP，更使供应量与需求量逆差拉大。
品牌之效削弱，近一年来交房后的维权之声此起彼伏，“无盘不闹”透露出品质管控的懈怠和店大欺客的傲慢，更是自砸招牌的昏招，国企、央企又如何？
开发商如何生存？“活下去”依旧余音绕耳，郁老板的先见之明犹如“推背图”般神机。
民众如何抉择？买与卖的时机如何抉择，以不至陷入更加两难的境地？
此刻的焦虑不需要贩卖，而是冷暖自知，只能自扫门前雪了。
市场主体的困境都是一样的，都陷在楼市的迷雾里，寄希望于明灯的出现，却往往求而不得。
泰戈尔说过：云霾在黑暗中发愁，却忘记了，遮住太阳的就是他们自己。（未完待续）
“想看下篇 点个再看”
