最近，浏览房地产新闻的时候有点“麻木”：
调整限售限购，调整公积金贷款，再加上各种各样的购房补贴，就连央妈都在给房地产开小灶，单独降房贷15个基点……
翻译过来就是：
“房子缩短限售年限，快把手里的抛掉来买新房吧！”
“现在买房子有补贴，相当于变相降价！”
“房贷利率降低，月供变少了，买房子划算！”
其实仔细品一品，这些政策殊途同归：本质都是在刺激需求。
倒不是说刺激需求端有什么问题，利好的政策对于有买房需求的人而言，绝对是有利无害，带动这部分刚需投入房产市场，对房地产发展也有很大的好处。
但光刺激需求一定不是长远之计，毕竟韭菜也是一茬一茬长，这一轮割完下一波也不知道什么时候能长出来。在需求未来可能面临上不来的形势下，如果供应还在一直增加，势必会导致库存越积越多。
都知道要想增加收入就要学会开源节流，双管齐下才能实现财富自由。
同样的道理，房地产市场在要从供应端和需求端一齐发力，才能走得稳定。
比如湖南最近从供应端入手，出台了一项房地产新政，还是挺有意思的：
湖南自然资源厅联合住建厅发布了《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》，明确提出对商品住房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品住房用地审批，并将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内；对非住宅商品房去化周期超过36个月的县市区，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。
简单理解就是，住房2年卖不掉的，将暂停拿地，同时住宅用地供应将比上年减少80%；而非住宅3年卖不掉的，将暂停非住宅用地审批和挂牌出让。
住房去化周期超过2年，将暂停住宅土地审批，这意味着现在市场上的商品住房是恒定的，不会有新增，按正常去化之后，理论上周期内就可以消化掉。这样一来，房子供需就能恢复到平衡状态，照此下去，楼市的局面也会有较大的改变。
再结合湖南之前从需求端出台的政策，也就是将房子租出去之后，将不计套数，可以再买房。两个政策相结合起来，一边是减少供应，一边是释放需求，双管齐下，无疑能够使楼市形成稳定的局面。
再来看回南通的房产市场。
前几天，南通再次发布救世新政，南通楼市的温度攀升，售楼处热度空前，看房量和成交量都在不停上涨，确实是买房的好时机，这一点毋庸置疑。
但这个政策是否真的能高效且长远地拯救房地产呢？我觉得不必然，整个南通房产市场所面临的压力依旧不小：库存量大，房企拿地积极性受挫，市场信心不足……这些问题还是不能忽视。
从新房市场来看，有数据显示，截至2022年2月28日，南通全市市场存量达529.08万㎡，同比上涨229%，环比上涨5%，按近6个月的月均去化速度，去化周期约需46个月。
此外，笔者查阅通房e办后，例举了几个截至目前去化周期已经超过20个月的楼盘。
除了华润悦府和卓越府尾盘在售，其他几个楼盘的库存量依旧不小。远创湖悦云境、远创宸樾、中海翠湖溪岸这三个楼盘都是大体量楼盘，去化慢些情有可原，但作为唯一一个19年开盘且体量还比较小的楼盘，圆融玺悦不管从去化周期还是去化率出发，都不算特别优秀。
无独有偶，二手房市场也面临同样的问题。根据贝壳网数据，目前在售的二手房挂牌量超过6万套库存，然而根据去年的成交量推算，每个月才2千套左右的成交量，那么要消耗这6万的库存，需要30个月。
再来回顾一下四月份的土拍情况，成交的9宗地块中，除了新东区R22003地块被中海拍下，其余地块全部由国企托底，相比于以往几家房地产厮杀的盛况，四月份土拍房企拿地的积极性还是不高。
这些问题可不是光靠提高公积金额度、给予买房补贴、降低房贷利率就能一劳永逸的。
之所以这么说，还是因为有前车之鉴：郑州4月以来，放宽限购限售、人才新政、契税补贴等楼市利好政策频频出台，但项目平均去化率仅18%，为近五年单月次低，来访量受疫情影响较3月不升反降，4月狭义库存同环比增幅分别达到36%和14%，楼市提振效果远不及预期。
写在最后：
说了这么多，其实还是想表达一个中心思想：
笔者认为，此时对现有存量房地产用地情况进行梳理、暂缓新宅地供应，从源头供应端来切实降低去化周期，停止供地，缩减供应端，需求端虽然很弱，但是还有一定的需求，这样下来，供应不增加，存量在慢慢消化，库存量自然而来就会有所下降。
不管怎么样，吃这碗饭的笔者还是很希望房地产行业可以稳健发展的。
