咚咚~~田园东方张总来了？是的，7.21晚【古村说】的第四期，我们大会秘书处邀请了田园东方投资有限公司创始人兼CEO——张诚作为第四期分享嘉宾，跟大家说说什么是“田园综合体”，什么是新田园主义理论，想知道张总带来了啥干货？看下面，小冰又一次熬夜加班为你整理出来啦！
大家好，现在我们开始今天的分享。如今田园东方受到了越来越多的关注，今天我的分享主要是围绕田园东方自己做的一套叫做“新田园主义”的理论纲要，与大家进行交流。
乡村这个话题非常的热，各行各业都在关注。从社会的各阶层，包括政府、行业、学术界，凡是与之有关的很多行业的从业人员都对这个领域非常地关注，因为它确实成为了一个文化现象。对于乡村的憧憬一直围绕在我们的头脑里，我们的头脑里一直期望着一幅非常美丽的画卷，似乎是在画里面才会出现的，那样的丰饶、恬静和美丽。这样一幅画卷往往在出现的时候，并不是属于中国的。绝大部分是在欧美或者日本这样一些国家才能看到的乡村风景。我们希望这样一幅风景，是围绕在我们身边的，也是我们触手可及的生活的家园。
在2012年的时候我们就写了一篇论文，关于中国乡村在过去这几十年中国的社会经济发展的大潮，这个大潮的过程中乡村不可避免每次都在经历。那么乡村在这一波快速的城镇化的浪潮当中，他的发展模式的选择应该是什么样的。我们当时写的那篇论文叫做田园综合体的商业模式研究。
我们学城市规划的人，都知道有一本书，是一百多年前英国的霍华德写的《明日的花园城市》，它的封面有这样一幅美丽的图画：一幅花园农田和人居环境交织在一起的画面。可是一百多年过去，真正像那样一幅美丽的图画里的那些城市和人居环境被建成的不是很多。我有时就在想，为什么会造成这样一种情况，我们是学过那本书的人，就会知道那本书一开头有这样一张画儿。
然而，往下翻那本书，事实上并不像那张画所呈现的那样。这是在设计方面关于设计手法的一本教科书，并且它是一本关于建设一个美丽的生活家园的教科书。它是在模式和商业计划方面，以及在建成以后的运营管理方面的一本操作手册。如果你只看了前面那张美丽的画。没有后面的一些计划和运营管理的这些操作手册，那么这个美丽的画卷和美丽的家园是建不成的。可惜，我们对绝大部分的生活环境都有设想出美好的图卷，但是后来在运行和实施的过程当中并没有得以实现。也就是说，我们更需要的是一本商业计划书和城乡计划手册，而不是一个概念，或者一个美丽的设计。因此我们提出，我们的乡村社会的发展更需要的是一个社会发展的模式的探索。
刚才我们讲了，无论是很多人都引用过的霍华德的那本书，即《明日的田园城市》，还是现在要提出来的新田园主义，我们都试图找到一个可以实施的，在实践层面上的模式设计。下面我开始阐述，新田园主义在是实践层面上具体的指导思想和落地的路径。
我们经常提到这个问题，中国有一个城乡二元问题。它是中国社会的一个特别重要的问题。二元就是指差距，这个差距不仅是指物质层面上的差距，也是指文化层面上的差距。我们讲乡村要发展的同时，城市已经发展了，或者已经发展得比较快。那么乡村要发展，又应该如何来发展呢？
应该说，要通过乡村有效率的发展才能够实现差距问题的解决，即乡村需要发展是毋庸置疑的。我们讲乡村是一个社会，那这个社会要发展的主要路径是通过发展经济来进行发展，那发展经济主要是通过地方的产业的发展。那么在乡村社会里面什么样的产业是需要被发展起来的呢？
我们在一定的范畴里面去思考这个问题，在过去工业化时代，主要是以乡镇工业作为乡村经济的主流的发展模式。但是在快速工业化时代的乡镇工业模式之后，乡村可以做出的选择并不多。从普遍现象上，即通用层面上来理解，只有发展两个产业，一个是现代农业，一个是旅游业。在这两个产业里面，从引擎作用比较大的业态选择上，就是旅游业。即旅游业可以作为乡村社会引擎性的产业。
在这个过程中要解决物质水平差距的方法，就是创造城市人的乡村消费，迅速的解决文化水平差距问题的有效途径是进行城乡互动。关于城乡互动，最直接的方法就是在空间上把城市人和乡村人结合在一起，在行为上让他们互相交往，总之让他们面对面，我理解的人的城镇化最有效的路径就是城乡互动。
复述一下刚才的一个核心观点，就是乡村社会要发展，主要的办法是发展经济。发展经济的主要路径是通过产业，在乡村社会里面只有两个通用性的产业可作为最通用型的选择，即现代农业和旅游业。而旅游业可以作为引擎型的产业。因此这个脉络是非常清楚的，就是用旅游业来引导乡村社会经济的发展，这可以作为乡村发展的一条有效途径。这句话就是新田园主义从原点出发逻辑上最主要的一句话，用旅游产业来引导乡村全社会的综合发展，路径不要过于纠结。我们通过分析可以知道，它是可以去依赖的一个路径。围绕这条路径往下延展，我们就提出了一个概念，叫做田园综合体的综合发展模式。
关于田园综合体，刚才提到当年我们写过一篇论文，也开展了大约4年的实践。现在来看，基本上还是因循着当时出发时的初步概念。现在在实践的过程中我们只是做了适当的完善。我现在讲一下田园综合体的具体解释，田园综合体是新田园主义的主要载体，是农业+文旅+地产的乡村综合发展模式。
田园综合体经济技术的原理就是企业和地方进行合作，在乡村社会进行大范围整体的综合性规划。这里面要做三件事：
第一件事情，就是用企业化的方式来承接农业，发展现代化农业。让这个最基础的产业形成当地社会的最基础型产品；
第二件事情，就是要规划和植入、培育、发展新兴的驱动型产业，即旅游产业，有时候我们叫做文旅产业，来促进当地经济社会出现新的引擎，让经济社会的产业内容有一个新的引擎；
第三件事情，在上述基础产业和新型引擎产业得以发生的情况之下，就可以开展新型城镇化的田园社区的建设了，最终形成的就是一个新的社会、新的社区。
田园综合体不是要打造一个旅游度假区，而是打造一个社区或者一个小镇，或者叫新型小镇。这个小镇具有非常丰富的旅游价值，并不是一个旅游项目，而是一个具有旅游价值的一个社区、小镇。在这里面，是由三个产业组成的。下面我就来讲一下这三个产业在实施时的一些注意事项。
第一个产业就是农业。我们田园综合体所主张的农业是由三件事情组成的。第一个是生产型的农业生产园区，第二个是休闲农业，第三个是CSA，就是社区支持型农业，解决从田间到餐桌，辅助旅游产业和社区生活方式的一个农业行动。
第二个产业就是旅游产业或者叫文旅产业。要打造出符合乡村自然生态型的旅游产品加度假产品的组合。组合的过程中要需要特别考虑业态和功能的配搭、规模之间的搭配以及空间形态上的搭配。另外还要加上丰富的生活内容，以丰富的业态规划来形成旅游加度假的目的地型的地区。
因此很重要的是，社区、生活环境与运营环境的营造比建筑物和空间环境更加的重要。为了形成这一点，我们总结了一个打造和运营管理的原则，我们叫“三统一，一分散”原则。
以前商业地产热的时候，那个时候叫城市综合体。里面的一个核心打造原则和运营原则，也叫的三统一一分散。我其实引用了城市综合体的一些开发运营管理的思想，我把它移植和引申到田园综合体里面了。什么是三统一一分散呢？就是统一的规划，统一的建设，统一的管理，但是分散的经营。
在过去从事商业地产工作的时候，我们曾经写过叫做新城市主义的十大主张，伴随着今天的这个实践，我们也试着提炼一下新田园主义的十大主张，来解释新田园主义具体实施时的一些指导性原则，就算是十大指导原则吧。
第一个指导原则，是新田园主义强调要用可复制、可推广的商业模式来实现乡村发展的理想，也就是说用旅游产业来引导中国乡村的现代化和新型城镇化。
第二个原则是，新田园主义鼓励并且要求自己与三农发生关联，实现三农富强美的发展目标，包括各种可行的合作方式。
第三点，新田园主义鼓励城市人来乡村消费、创业、旅居、定居，倡导城乡互动，不拒绝城市人。
另外，新田园主义的项目必须要包含教育和文化设施，需容纳对接并且开展社会公益事业。虽然项目本身强调商业模式，是商业项目，但也要带有社会企业的目的，每个项目至少要有一部分业务要作为社会企业的目标，这是第四点。
第五点，新田园主要的项目模式载体是田园综合体，其必须对三个人带来真正的价值，他们是原住民、新移民和旅居的人，要将真正基于他们的未来生活作为目标。
第六点，新田园主义的田园综合体产品是人文性质的。因此，它是一种强烈的、一贯的人文主义品牌下的产品体现。我们不做只有经济收益，而不呈现文化和品牌主张的事情。
第七点，新田园主义主张开放、共创。主张以自己为平台。主张兼容并包，培养别人联合发展。
第八点，新田园主义主张可持续、可循环，强调自然生态理念，包括风格和技术，也包括运营和管理文化。
第九点，新田园主义强调一切发自自身的除了前面描述的对外呈现。要从企业内部文化人员的关系开始不断地倾听和检视自己的初衷。只有发自内心的，才是有理的，才能复兴田园，寻回初心。这一点强调的是，他不是对外的一个产品呈现，要从企业自身的修炼开始。
第十点：新田园主义应该多做传播，形成一种文化风潮，吸引越来越多的人形成共同的主张，并且开展实践行动。
从上面可以看出，新田园主义除田园综合体商业模式之外，还对城乡关系、乡村规划、农业、教育、建筑，社区文化提出了主张，而所有的主张都是基于关心自我，关心人和人之间的关系，并且鼓励勇于实践和可持续的经济发展的基础之上。
田园综合体是通过一种商业模式、一种产品模型来实现一个有意义的目标。田园综合体正面临着两大历史机遇：一个就是政府政策的大力鼓励，一个是乡村消费市场的猛烈发展。另外，在当今这个科技发展所助推的人文主义复兴的时代，人们的价值观是多元的，无论是政策的理念，商业的理念还是消费者的理念，都发生着深刻且极大的变化，这给我们的实践带来了极大的促进，同时加快了我们这一模式的成功实践。另外，田园综合体具备一种与环境共处和可持续经济的属性，这将是中国乡村走向现代化，实现社会经济全面发展的一种最好的模式选择。
刚才我基本上把新田园主义的理论框架和高举理论旗帜、开展实践的理论部分做了一下阐述。那么下面我再简要介绍一下田园东方目前在具体项目上的实践情况。
田园东方是始于2012年、2013年的一个实践，一开始的做法和思想并没有今天认识的这么深刻，也没有这么成熟。我们第一个选择的地点是无锡，因为那里的农业基础比较好，周边的人文主义思想和市场消费者的理念相对成熟。事实上我们的项目一开始是一个探索和摸索的过程。当我们第一期的示范区完成了以后，就受到了广泛的关注，当时我们认为，我们所做的事情似乎跟新型城镇化的理念是融汇在一起的，似乎在乡村社会发展里面是可以通过这种方式呈现一些画卷的。但是当时并没有这么成熟的理念总结，还停留在商业模式上的一些探索，并没有把它提高到今天新田园主义的这个高度上。
随着项目落成，在日后的经营过程当中，我们逐步体会到在过去的实践当中很多的经验教训，因而也逐步展开了经验的总结和提炼。这个项目一期落成的时候也受到了社会上的广泛关注。据现场不完全的接洽的统计，各地的政府和同行的朋友来进行考察并交流来学习，共有至少两百次，这出乎我们的意料。同时我们也观察到，有很多人来考察、学习，仅停留在景观设计手法等等的这些方面上。
但是它最本质的、最受关注的还是在大量的房地产商和政府对于乡村社会要引进一些旅游度假产品的这个层面上的一些理解。所以在这过程中我们做了一些提炼，然后与来访人员做了一些沟通和交流。
随着时间的推移，乡村建设和乡村发展得到越来越多关注，无论在国务院连续两年的一号文件，还是随着在各地兴起的对这个领域里面的关注，我们田园东方，田园综合体的理论实践也逐步完善。随着我们受到广泛关注，我们也逐步形成了自己的产品体系和理论体系，因此在这两年我们也开始走出了无锡。
目前田园东方有大量的实践，其中我们主推三个项目。一个就是无锡，即是在无锡的阳山，这个项目的我们建成了它的一部分而已。随着我们的体验和总结，后期在广泛的领域里面，我们还有更完美的一些实践。
我们的第二个实践的项目在成都。这个项目在成都的天府新区，叫做三星镇。我们把第二个项目的出发点，定位在用旅游产业来引导新型城镇化的项目。在这个项目里面，我们有更完整的业态规划、空间环境规划和实施步骤，以及更好的对接政策，同时对市场营销方面的内容，模式也总结得更加完善。
我们第三个实践将会选择在北京周边，我们希望这个项目能够更多的与三农问题之间形成更加密切的模式设计，同时在对接消费者市场方面有更成熟和更好的条件，基于大市场环境和空间，来形成在北京的市场。对于田园东方项目完美的实践，很快我们将会向大家报告我们在北方地区的项目情况。
除了我们主推的围绕上海和苏南市场的无锡，围绕西南成都市场的成都项目，北京周边的围绕京津冀的北方项目，这些是我们重要的布点。试图让我们这个模式和项目得到大家的检验和关注。同时我们将开展其他的社会实践，包括一些乡建项目、村落项目，以及文创的新项目，实际上这些都是围绕我们的新田园主义的理论开展的，但是我们主推的就是我们的田园综合体模式。
以上就是我们田园东方，关于理论体系和已经开展的社会实践，包括我们三个主力项目和其他在乡村发展和乡村建设方面的一些实践现状情况的报道。
在这个过程中，我们围绕乡村建设、乡村发展，组建了自己的研发机构、运营管理机构，农业公司、文旅公司，以及其他一些业态运营方面的实体机构，就是为了完成在项目落地阶段的核心业务的需求。
我们给自己的公司设了一个使命，这是在2013年的时候立下来的一个很大的口号，叫做“建设美丽中国，创造美好生活”。
另外，我们公司设下了一个愿景，就是在用旅游产业引导中国的乡镇进行新型城镇化领域上，做一个开拓探索者，做一个勇于实践者，然后做一个领先的领军企业。那么以上就是我今天在公开分享方面的主要的一些内容。我期待着与大家的一些互动与对话。
（本文图片由嘉宾提供）
时间：2016年9月26-29日
地点：山东滨州
中国古村镇大会是促进古村镇保护和活化事业可持续发展的公益性大会，将于今年9月份在滨州举办。预计与会嘉宾、参展商家将超过1000人，较首届大会规格更高、规模更大、范围更广。
本届大会是由北京大学旅游研究与规划中心、古村之友全国志愿者网络、乌镇旅游股份有限公司、中央民族大学民族学与社会学学院、中国农业大学农民问题研究所、滨州市人民政府主办，滨州经济技术开发区管委会、滨州市旅游局、北京大学《旅游规划与设计》编辑部承办，深圳市古村汇文化传播有限公司执行承办。
报名方式
1、点击下方阅读原文填写报名表
2、关注“古村大会”公众号，进入菜单，点击报名通道填写报名表
第二届古村镇大会正在紧锣密鼓的筹备中
请密切关注官方微信“古村大会”公众号
