南通人，你提前还款了吗？附还贷指南！
乐在南通
8月15日，央行宣布降息，再次掀起“提前还款潮”。
中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均下降10个基点。
这意味着，5年期以上LPR很有可能将继续下调，房贷利率有望继续创历史新低。
今年首套房利率降到4.25之后，没买房的和正在还贷的都在关注还能不能再往下降。
而再次降息之后，不少高位入场的人开始纠结：到底该不该提前还贷？提前还贷真的更划算吗？
过去房地产市场高歌猛进，房贷是普通人可以从银行贷到最多的贷款，也是利息最少的贷款。能贷多少贷多少，能贷30年绝不选20年，这是买房人普遍的共识。
尽管房贷利率不低，但银行利息跑不过房价上涨速度，那是属于买房闭眼赚的时代。
然而今时不同往日，房价求稳。在房贷利率普遍超过5%和6%时高位买入的人，在今年利率下行后，就有了新念头，比如提前还贷去做回报率更高的理财。
因为现在的事实是——房价跑不过利率，人们对买房能升值的预期变了。越来越多的人开始讨论提前还贷！
几年前买房的人，房贷利率基本在5-6%。选择等额本息还款30年，利息成本甚至高于本金的总额，还贷款的前些年等于在还利息。
近几年银行在不断放松房贷利率，今年5月LPR由原有的4.6%降低至4.45%，首套房利率降到4.25%。可以说今年买和前几年买，差了一部车的价格！
2020年买房的小施就表示，“买房时候压力太大了，利息那么高，现在利率低了赶紧还！”
不知道大家有没有感觉，今年老百姓普遍“不太敢消费”了。
人民银行公布了今年上半年金融统计数据，上半年住户存款增加10.33万亿元，同比多增2.88万亿元。按照第七次全国人口普查结果公布的全国人口14.1亿为基数计算，相当于人均多存了约2040元，这次存款增量破了十几年以来的记录！
相比之下，国家统计局发布的数据显示，2022年上半年，个人按揭贷款为12158亿元，同比下降25.7%。
小编的同事林子今年上半年提前还贷20W，她告诉我，“现在经济形式不好，未来也不知道怎么样，甚至担心工作不稳定，手上有点钱先还贷，欠款少了，我才安心。”
小编还有好朋友小凯也选择了提前还贷，我开玩笑说，你可是自己做生意的富二代，怎么还怕还不起贷款啊。
小凯表示“做生意觉得不赚钱，投资做大产业又怕金融危机或者打仗，然后这笔多出来的钱不知道干嘛，还不如还贷了。”
大环境下，普通人挣钱越来越不容易，大家心里都有数。房价升值预期越来越难跑得过银行利息，楼市信心不足的情况下，人们迫切地想要减少债务，减少危机感。
对购房者来说，目前提前还款主要就是两种方式：提前部分还款、提前全部还款。
第一种，提前全部还款就是一次还清所有的贷款，等于说原本应该交的利息就全免，不过对于已交的利息就要不回来了。
第二种，提前部分还款。这里又可以分为两种情况：1. 月供保持不变，缩短还款年限。2. 保持还款年限，降低月供。
首先要注意！假如你的房贷年限已经还了一半，那就没有必要跟风提前还贷了，因为你的利息已经基本还完了，是否提前还贷，都是差不多的。
假如你的公积金基本上可以覆盖月供，不要犹豫，闭眼选缩短年限。假如你是组合贷或者纯商贷，觉得月供压力太大了，受不了，那就选减少月供。
以贷款100万为例，贷款30年，按利率4.45%计算：月供5037元。
假如你已经还了5年，那你已经还了30.2万月供，其中约9万本金，约21万利息，本金还需还约91万元。
如果提前还贷20万，选择月供不变，缩短还款期限：剩余还贷期数201期，比原来缩短99期，利息比原剩余的60万，减少约29.8万，节省足足30万！
如果提前还贷20万，选择还款期限不变，减少月供：月供从原来5037元减少到3931元，利息比原剩余的60万，减少至46.8万，节省约13万。显然，选择月供不变缩短期限更好！
同样以贷款100万为例，贷款30年，按利率4.45%计算：首月还款6486元，每月递减10.3元。
假如你已经还了5年，那你已经还了37.1万月供，其中约16.7万本金，20.4万利息。本金还需还83万元。
如果提前还贷20万，选择月供不变，缩短还款期限：剩余还贷期数155期，比原来缩短145期，利息比原剩余的46万，减少至18.3万，节省约28万。
如果提前还贷20万，选择还款期限不变，减少月供：月供从原来6486元减少到4460元（每月递减7.83元），利息比原剩余的46.5万，减少至35.3万，节省约11万。
降低家庭杠杆率，是当下更理性的选择，可以考虑提前还房贷。
同时更要保证手里的现金流去应对未来的不确定性比如失业、健康等问题，可以考虑先提前还一部分，而不是一次性还完。注意资产均衡，不要把鸡蛋放在同一个篮子里。
