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一说到南通观音山板块的商业综合体，大家往往想到的是星银海、崇川大有境这类开业不久的地标型商业。
想当初，崇川大有境还被看作是“填补新东区商业空白之作”。
而实际上，在崇川大有境开业之前，观音山板块也有不少商业综合体早已投入使用。
这些商业，大部分是高端商品房独立的配套建设，规模不算小，也不是单纯的社区底商，但因为人气不足，存在感一直很低。
比如观音山板块万科城市之光的配建商业——万科里。
01.
新东区核芯，小区林立
万科里打造便利精致的社区商业
万科里.城市之光位于南通主城新东区国胜路与世伦路交汇处，属于东区核芯地带。
项目商业建筑面积约2.2万平方米，辐射周边万科城市之光、骏和棕榈湾、滨河东城、东城花园、恒盛豪庭等社区及崇川学校，人流量较大。
项目涵盖购物、教育、餐饮、生活配套等业态，将居住与多种业态完美融合在一起。
提供健身、少儿娱乐、教育、宝贝成长多种类培训空间，打造第三社交平台。
其实，南通大大小小的住宅配建商业我也看了不少，大部分是以社区底商的形式，比如出租小区的物业用房、底楼商铺等；
还有一些则是以小商业街的形式，业态分布混乱、不成系统、招商乏力，也没有专业的运营团队，这样的社区商业后续发展可想而知。
但万科里“小而精致”的打造理念，为南通社区商业的发展提供了新的可能。
不难发现，从印力中心到印象城、印象里、印象汇，再到邻里社区商业的万科里，到城市级商业的万科广场，万科不断加注商业地产。
尤其是像万科里这样的住宅配建社区商业，如今在南通可谓遍地开花。
2022年，南通万科推出了全新社商品牌“藤集”，目前首发项目共7个，分布于通州、海门两大重点开发板块。
9月8日，万科·时代之光藤集 沸藤生活节暨开业仪式正式启幕，填补区域商业空白。
一直以来，万科坚持聚焦“最后一公里”，为万科业主乃至周边居民营造咫尺、便捷、丰盛的购物环境。
相信未来，万科也将依托不断放大的品牌势能，带来更多商业实践创新，持续营造美好生活新未来。
02.
开业不到5年
万科里店铺空置率较高
那么，作为万科社区商业在南通的“先行版本”，万科里目前的人气如何？
今天、我们也来到现场进行了实探。
万科里目前主营的商铺多位教育机构、餐饮店、美容养生店铺等，内部还有一座汉庭酒店。
除了菜市场和面包店人气比较高之外，其他店铺基本都是人气一般。
1楼外侧的餐饮店基本都在正常营业，因为实探的时候不是饭点，所以也没看到什么人在里面用餐。
这一排商铺前面停了不少私家车，电动车都停在商场内部，非机动车停车点顶部还有黑色格栅装饰，不过也有一些电动车随意停放在店铺前。
进入内街，就更能直观感受到项目的人气不足。
整个内街几乎看不到人，大部分是教培机构，里面只有前台孤零零地坐着，还有一些店铺已经关门，大门贴着招租信息。
2楼顾客就更少了。除了一些餐饮店的服务员、装修工之外，基本看不到来消费的人，有一些原本在二楼的店也搬到了一楼。
此外，二楼还有一些大面积的商铺，内部是纯毛坯状态，至今未出租过。
一些店铺正在装修升级，还有一些新入驻的店铺也在装修，开业在即。
不过商场的硬件还是很不错的，装修风格跟万科城市之光的住宅风格一致，整体简约大气。
商场内有自动扶梯也有直达的电梯，不过现在自动扶梯已经停运了，上2楼只能坐电梯或走楼梯。
楼梯间也十分宽敞，楼梯地面还是用的地坪漆。
据了解，商场的招商工作一直在进行，目前已入驻的品牌大部分是连锁餐饮店，教培机构，相对来说品牌也不是很差，但也确实缺乏特色。
03.
片区目前居住氛围浓郁
二手房价1.5-2.5万/平不等
一直以来，新东区以南通东站为分割线，以南靠近创新区的区域，成熟的商品房小区众多，居住氛围浓郁，二手房价格也基本稳定在1.7-2.5万/平左右；
而东站以北的区域，发展相对滞缓，不少地块还未拆迁，人居氛围不如东站以南区域，二手房价格也相对较低。
然而，近几年随着碧桂园、万科、中海、绿城等一大批品牌房企的相继入驻，东站以北区域的中高端住宅越来越多，居住氛围也越来越浓郁。
像万科城市之光、佳期漫等改善型品质住宅，房价基本稳定在2万/平以上，交付不久的中海翠湖溪岸，目前的二手挂牌均价高达24531元/平。
不过，片区内诸如景河苑、同和嘉苑等安置房小区，整体挂牌均价仅1.2-1.6万/平，近两年下跌幅度较大，成交价格与挂牌价没有太大出入，刚需购房者可以考虑。
最后，你觉得万科里这种中小型社区商业前景如何？欢迎留言讨论！
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