转眼岁末年初，12月31日，中国地产圈一年一度的盛大聚会“丁祖昱评楼市”年度发布会如约而至，在上海静安体育中心盛大开幕。
这届发布会有些特殊的意义，一来又逢十年结点，是继往开来的日子;二来适逢易居中国成立二十周年。
于是，丁祖昱“破天荒”地把话筒交给了老搭档易居中国董事局主席周忻，让他率先登台。
“未来十年，地产业大开发时代没有结束，持续的城市化再建设和大开发仍在持续。同时不动产时代即将来临”。周忻的发言极大地鼓舞了现场地产从业者的信心，同时也对应了“拥抱未来”的会议主题。
老规矩，首先要验证2019年的十大预测成色几何。当时，丁祖昱对2019年地产业的十大预测分别是：
1.房地产在2019年仍将成为中国经济的压舱石和稳定剂
2.货币“放水”难解楼市之渴
3.中央放权到地方，“四限”放松有希望
4.13万亿，地产行业规模下降10%
5.继续看好海南
6.购买力下降，刚需房要警惕
7.地价还会降，房企可抄底
8.租赁行业面临大洗牌，“背靠大树”能活下
9.看好物业管理，不看好养老地产
10.看好这些地产股：碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉
如今再看，除了地产行业规模预测错误，看好海南算是半对，其它都预测成功，正确率高达85%，一如既往地神奇。
对于刚刚过去的2019年，丁祖昱总结的年度汉字是“南”：投资难，融资更难;买房难，卖房更难;企业难，政府更难;交付难，维权更难;长租难，商办更难。
表面看来，地产业宏观数据繁荣，实际上行业压力越来越大。土地方面，成交规模回到十年低位，地价岿然不动，溢价创新低，流拍却回到高位;企业方面，百强房企增长“失速”，新增千亿数量腰斩，甚至于一些百强企业都开始清算重组了;营销方面，常规营销手段失效，卖房越来越依靠渠道，2018年以前，渠道销售占比不足5%，2019年已经高达50%，而且佣金也是水涨船高，竞争越来越激烈了。
长达四个多小时的发布会，丁祖昱依靠鲜活的大数据对行业进行了深入的分析，带给行业许多新的思考，干货满满。
总结过去十年，他说，“房地产是中国经济的压舱石和稳定剂。”
过去十年，房地产加建筑业占GDP的七分之一，土地出让金贡献了五分之一的广义财政收入，房地产相关税收房企所得税五税占了整个狭义财政收入的六分之一。2019年，地产业为中国提供了5052万个就业岗位。过去十年，中国城镇化率提高了十个百分点，人均住房面积提升了8平方米，地产业功不可没。
其中不乏独到见地。他说，房地产其实是中国最大的制造业。地产业本就和衣食住行密不可分。房住不炒之后，房地产的投资属性逐渐减弱，消费属性逐渐加强，房地产是制造业的特征会越来越明显。所以说，扶持制造业，首先就应该扶持房地产业，因为房地产是制造业，而且是中国最大的制造业。
未来十年，房企面对行业洗牌将全面升级。房企将从“一枝独秀”到“十项全能”狂奔。以前评价房企的核心指标就是销售数字。未来，最核心的是融资能力，同时，投资能力、产品能力、开发能力、营销能力和服务能力等专业能力，以及组织架构、人力资源、激励模式和机制、企业文化等十项能力都非常重要。未来房企的全面提升依靠的就是这十项能力。
还有一些有趣的数字。比如说未来十年购房主力人口将减少6000万，50后和60后基本退出购房行列，90后成为购房主力。同时，00后将逐步迈入购房行列，总量约1.6亿人，占总人口的12%。
95后似乎是最幸福的一代。很多95后都是房二代，跳过刚需，通过将原有住房卖掉直接进入改善和升级阶段。95后不仅开始买房，而且已经开始买豪宅了。2019年，上海千万级以上豪宅中，95后的购买比例高达11.7%。
最后，丁祖昱提出了2020年中国地产业的十大预测：
10.看好股票：万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务
明年同一时间，我们再来共同见证丁祖昱2020年的预测成色几何。
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