南通楼市观察

2021-04-07

导读：终于等到

此前，

南通开发区“地标建筑”——

润华国际中心数次上架法拍后一再流拍，

一度引发公众对其命运的关注。

令人兴奋的是，

期待性的一幕终于发生：

该项目以1.96亿的价格成功底价成交，

结束了这栋开发区地标建筑烂尾的历史！

一、开发区"地标建筑"润华国际中心刚刚成功底价出让，成交价1.96亿元

早在去年9月，润华国际中心项目就曾以4.65亿元的价格上架法拍，无奈以流拍结局。

期间，该栋地标多次降价上架法拍，次次备受瞩目，可是结果却依旧令人失望。而今天，该地块对比首次出让更是直接腰斩，直接以1.96亿元的价格底价出让，甚至还加码了另外5套房地产，堪称挥刀斩臂式自救。

拍品介绍

一、拍品介绍

1、中城建公司拥有的位于南通经济开发区能达商务区星湖大道北、通盛大道西面积为10,803.99㎡的土地使用权（仅对应3幢）、位于南通市经济开发区惠泽路88号的润华国际中心3幢（在建工程）、润华国际中心地下室（含人防部分）及润华国际中心1幢101、102、103、104、105（前述5套均为在建工程）。（标的物详细情况参见拍品介绍及评估报告，具体工程状况由买受人自行进行现场查勘及相应的尽职调查）

2、土地权证号为通开国用（2009）第0302013号，该资产评估值为101,024,600.00元，目前已被抵押。

标的物现状以实际交付为准！

起拍价：196,377,518.08元；保证金：2500万元，加价幅度300万元。

二、重要提示

1、郑重声明：本标的系管理人依法独立履行《中华人民共和国企业破产法》规定的职责、根据债权人会议通过的《财产管理和破产财产变价方案》在破产强清平台处分债务人财产，并承担相应责任。本次拍卖已报无锡市中级人民法院备案并接受无锡市中级人民法院监督。

2、竞拍前请务必遵照《竞买须知》、《拍卖竞买公告》和《标的物介绍》要求，进行实地看样、调查标的物信息、了解竞买资质、委托代理及尾款支付方式等内容。如违反相关约定，已经交付的保证金可能会被划扣并产生其他法律责任，请理性参拍。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物现状和一切已知及未知的瑕疵。

3、拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量等以移交买受人时的现状为准，评估报告中的描述只作参考。房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。如有房屋结构与发证时发生改变的，由竞买人自行到相关职能部门了解能否办理过户手续；须修复的相关费用由买受人承担。

4、本次拍卖公告所作的情况说明，仅为竞买人参与竞买提供参考，不能作为竞买人判断、权衡价值的最终依据，竞买人根据自身需求可自行调查、了解、核实。未尽事宜，管理人不承担任何责任。

5、本次拍卖标的情况较为复杂，标的物以其现状为准，法院与管理人不承担《拍卖标的调查情况表》中资产的瑕疵保证责任。除拍卖文件披露外，竞买人应对拍卖标的的实际状况以及瑕疵（含显性、隐性瑕疵）等自行调查核实、承担投资风险。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对标的物及相关实物现状的确认，责任自负。

6、南通经济技术开发区住房和城乡建设局来函，润华国际中心项目由1、2、3共3幢楼组成，其中2号楼为住宅，已在中城建公司进入破产前几年内销售完毕并交付，1号楼3～31层在本拍品拍卖时已经竣工备案，即将交付。在2号楼交付过程中存在中城建公司逾期交付的情形，中城建公司曾向2号楼业主承诺补贴所属房屋10年的物业服务费（含电梯运行费），期限自2013年1月1日起至2022年12月31日止。后中城建公司资金链断裂，前期物业服务公司即于2015年撤离，导致2号楼无物业管理，楼内业主多次至政府部门投诉。为了维护社会稳定，南通市经济技术开发区管委会委托新开街道对2号楼物业代管，期间发生的物业、电梯运行等费用由新开街道先垫支，年底与南通经济技术开发区财政局结算。南通经济技术开发区财政就2号楼的物业服务及维护垫支3804158.27元。中城建公司在南通经济技术开发区的润华国际中心项目是一个整体的项目，尽管润华国际中心2号楼因在破产前已全部交付而已不属于破产财产，但2号楼亦属于该项目不可分割的部分。根据中城建公司作出的承诺，2号楼产生的物业服务费（含电梯运行费）理应由中城建公司承担。从维护社会稳定的角度，买受人需充分考虑已交付的2号楼及即将交付的1号楼物业关系的维护情况，并对前述管理人披露情况作出妥善安排。

拍品名称	中城建公司名下惠泽路88号润华国际中心1幢101
权力来源	司法裁定
产权证号	尚未办理
标的所有人	中城建科技产业园南通有限公司（原名：南通润万嘉置业投资有限公司）
拍品现状	房屋用途	商业
	租赁情况	无
	钥匙	无
权利限制情况	无抵押、有查封
标的物情况	建筑面积	374.22㎡
	评估价	3819300.00元

特别说明	1.标的物以实物现状为准。拍卖标的物已停工至今，其外观、结构、内在质量以移交时的现状为准。拍卖人对标的物外观、质量问题、损坏情况等不作担保，买受人需自行办理开发主体变更、项目衔接、续建报审报批等问题，包括但不限于用水、用电、绿化、电梯、整改等，买受人应自行前往现场调查，并对后续施工过程中可能存在的风险进行评估。管理人不承担本标的物瑕疵保证。竞买人在竞拍前除遵守相关法律规定以外，竞买人必须充分了解并评估竞拍过程中存在的风险，避免因竞拍后无法进行权利转移过户而造成损失，竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，自行实地调查是否存在瑕疵，竞买人一旦竞拍乃至竞拍成功即视为认可标的物建设功能布局现状、外观及质量问题，视为同意自行承担所产生的一切商业风险和法律责任。 2.公告所标示的建筑面积为参考面积，实际面积以最终过户登记机关确定的为准。拍卖标的物以现状进行拍卖。 3.拍卖成交后，涉及拍卖土地、房屋等权证申领及权属变更手续由买受人自行办理，拍卖所涉及的一切税、费和所需补交的相关税、费及有可能存在的其它费用均由买受人承担。 4.交房办证过程中产生的房屋维修基金及物业费均由买受人承担。水、电、煤气、电讯等户名开通、变更手续，由买受人自行办理，相关费用自理。

拍品名称	中城建公司名下惠泽路88号润华国际中心1幢102
权力来源	司法裁定
产权证号	尚未办理
标的所有人	中城建科技产业园南通有限公司（原名：南通润万嘉置业投资有限公司）
拍品现状	房屋用途	商业
	租赁情况	无
	钥匙	无
权利限制情况	无抵押、有查封
标的物情况	建筑面积	278.43㎡
	评估价	2841700.00元

特别说明	1.标的物以实物现状为准。拍卖标的物已停工至今，其外观、结构、内在质量以移交时的现状为准。拍卖人对标的物外观、质量问题、损坏情况等不作担保，买受人需自行办理开发主体变更、项目衔接、续建报审报批等问题，包括但不限于用水、用电、绿化、电梯、整改等，买受人应自行前往现场调查，并对后续施工过程中可能存在的风险进行评估。管理人不承担本标的物瑕疵保证。竞买人在竞拍前除遵守相关法律规定以外，竞买人必须充分了解并评估竞拍过程中存在的风险，避免因竞拍后无法进行权利转移过户而造成损失，竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，自行实地调查是否存在瑕疵，竞买人一旦竞拍乃至竞拍成功即视为认可标的物建设功能布局现状、外观及质量问题，视为同意自行承担所产生的一切商业风险和法律责任。 2.公告所标示的建筑面积为参考面积，实际面积以最终过户登记机关确定的为准。拍卖标的物以现状进行拍卖。 3.拍卖成交后，涉及拍卖土地、房屋等权证申领及权属变更手续由买受人自行办理，拍卖所涉及的一切税、费和所需补交的相关税、费及有可能存在的其它费用均由买受人承担。 4.交房办证过程中产生的房屋维修基金及物业费均由买受人承担。水、电、煤气、电讯等户名开通、变更手续，由买受人自行办理，相关费用自理。

拍品名称	中城建公司名下惠泽路88号润华国际中心1幢103
权力来源	司法裁定
产权证号	尚未办理
标的所有人	中城建科技产业园南通有限公司（原名：南通润万嘉置业投资有限公司）
拍品现状	房屋用途	商业
	租赁情况	无
	钥匙	无
权利限制情况	无抵押、有查封
标的物情况	建筑面积	257.60㎡
	评估价	2629000.00元

特别说明	1.标的物以实物现状为准。拍卖标的物已停工至今，其外观、结构、内在质量以移交时的现状为准。拍卖人对标的物外观、质量问题、损坏情况等不作担保，买受人需自行办理开发主体变更、项目衔接、续建报审报批等问题，包括但不限于用水、用电、绿化、电梯、整改等，买受人应自行前往现场调查，并对后续施工过程中可能存在的风险进行评估。管理人不承担本标的物瑕疵保证。竞买人在竞拍前除遵守相关法律规定以外，竞买人必须充分了解并评估竞拍过程中存在的风险，避免因竞拍后无法进行权利转移过户而造成损失，竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，自行实地调查是否存在瑕疵，竞买人一旦竞拍乃至竞拍成功即视为认可标的物建设功能布局现状、外观及质量问题，视为同意自行承担所产生的一切商业风险和法律责任。 2.公告所标示的建筑面积为参考面积，实际面积以最终过户登记机关确定的为准。拍卖标的物以现状进行拍卖。 3.拍卖成交后，涉及拍卖土地、房屋等权证申领及权属变更手续由买受人自行办理，拍卖所涉及的一切税、费和所需补交的相关税、费及有可能存在的其它费用均由买受人承担。 4.交房办证过程中产生的房屋维修基金及物业费均由买受人承担。水、电、煤气、电讯等户名开通、变更手续，由买受人自行办理，相关费用自理。

拍品名称	中城建公司名下惠泽路88号润华国际中心1幢104
权力来源	司法裁定
产权证号	尚未办理
标的所有人	中城建科技产业园南通有限公司（原名：南通润万嘉置业投资有限公司）
拍品现状	房屋用途	商业
	租赁情况	无
	钥匙	无
权利限制情况	无抵押、有查封
标的物情况	建筑面积	257.41㎡
	评估价	2679800.00元

特别说明	1.标的物以实物现状为准。拍卖标的物已停工至今，其外观、结构、内在质量以移交时的现状为准。拍卖人对标的物外观、质量问题、损坏情况等不作担保，买受人需自行办理开发主体变更、项目衔接、续建报审报批等问题，包括但不限于用水、用电、绿化、电梯、整改等，买受人应自行前往现场调查，并对后续施工过程中可能存在的风险进行评估。管理人不承担本标的物瑕疵保证。竞买人在竞拍前除遵守相关法律规定以外，竞买人必须充分了解并评估竞拍过程中存在的风险，避免因竞拍后无法进行权利转移过户而造成损失，竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，自行实地调查是否存在瑕疵，竞买人一旦竞拍乃至竞拍成功即视为认可标的物建设功能布局现状、外观及质量问题，视为同意自行承担所产生的一切商业风险和法律责任。 2.公告所标示的建筑面积为参考面积，实际面积以最终过户登记机关确定的为准。拍卖标的物以现状进行拍卖。 3.拍卖成交后，涉及拍卖土地、房屋等权证申领及权属变更手续由买受人自行办理，拍卖所涉及的一切税、费和所需补交的相关税、费及有可能存在的其它费用均由买受人承担。 4.交房办证过程中产生的房屋维修基金及物业费均由买受人承担。水、电、煤气、电讯等户名开通、变更手续，由买受人自行办理，相关费用自理。

拍品名称	中城建公司名下惠泽路88号润华国际中心1幢105
权力来源	司法裁定
产权证号	尚未办理
标的所有人	中城建科技产业园南通有限公司（原名：南通润万嘉置业投资有限公司）
拍品现状	房屋用途	商业
	租赁情况	无
	钥匙	无
权利限制情况	无抵押、有查封
标的物情况	建筑面积	270.09㎡
	评估价	2839400.00元

特别说明	1.标的物以实物现状为准。拍卖标的物已停工至今，其外观、结构、内在质量以移交时的现状为准。拍卖人对标的物外观、质量问题、损坏情况等不作担保，买受人需自行办理开发主体变更、项目衔接、续建报审报批等问题，包括但不限于用水、用电、绿化、电梯、整改等，买受人应自行前往现场调查，并对后续施工过程中可能存在的风险进行评估。管理人不承担本标的物瑕疵保证。竞买人在竞拍前除遵守相关法律规定以外，竞买人必须充分了解并评估竞拍过程中存在的风险，避免因竞拍后无法进行权利转移过户而造成损失，竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，自行实地调查是否存在瑕疵，竞买人一旦竞拍乃至竞拍成功即视为认可标的物建设功能布局现状、外观及质量问题，视为同意自行承担所产生的一切商业风险和法律责任。 2.公告所标示的建筑面积为参考面积，实际面积以最终过户登记机关确定的为准。拍卖标的物以现状进行拍卖。 3.拍卖成交后，涉及拍卖土地、房屋等权证申领及权属变更手续由买受人自行办理，拍卖所涉及的一切税、费和所需补交的相关税、费及有可能存在的其它费用均由买受人承担。 4.交房办证过程中产生的房屋维修基金及物业费均由买受人承担。水、电、煤气、电讯等户名开通、变更手续，由买受人自行办理，相关费用自理。

通过实景图可以看出，在经过多年环境的风蚀之下，整个润华国际中心大楼主体已经锈迹斑斑。

希望这次大楼的成功出让，能够让这栋开发区的地标建筑重新焕发出生机，也给整个板块的城市面貌添上华彩的一笔。

二、烂尾楼前身润华国际大厦，曾屡次陷入复工后停工的囧局

根据百度百科介绍：南通润华国际中心位于南通经济技术开发区核心区域——能达商务区内，能达商务区是集行政办公、商务办公、金融贸易、商业服务、休闲娱乐、高档住宅为一体的大型功能区，为南通经济技术开发区的行政办公区、金融商贸区、商务活动区、商业娱乐区、配套服务区、高尚居住区。

（效果图）

项目总建设规模194946平方米，其中地上152871平方米，地下42075平方米，容积率为8.46，建筑密度为45.4%。地上部分住宅51407平方米，超高层主楼商业部分57941平方米、办公部分48341平方米。铂晶公寓总计建筑面积将近6万平方米，总计可售房源有388套，其中涵盖了60平方米到150平方的各种户型。整体项目采用框剪结构。

在2009-2010年的两年期间，该项目分别获得了“中华建筑金石奖——杰出城市标志”和“2009年度佳城市地标经典住宅奖”，想不到看起来如此强大的公司崩塌也只是一瞬间。