楼市变幻莫测，但二手房涨跌往往能反映最新市场情况。
我们依托安居客数据，统计了南通市区共1034个小区，在2021年4月和2022年4月的挂牌均价，并计算出南通近一年来降价最猛的10个小区。（数据来源安居客，价格仅供参考，样本不包括安置房和别墅）
榜单中，市北大盘新城香溢紫郡以挂牌价降幅18.21%、均价下降3075元/㎡位列榜首，成为一年来南通跌得最凶的小区。
其次是崇川星光域，虽然跌幅17.38%位列榜单第二，但近一年挂牌价下降5371元/㎡，数量上是最高的。
另外榜单前十里有6个小区位于原港闸区，市北、北大街、五水商圈的楼盘都有。
比较意外的是，开发区能达板块一年来挂牌价降幅在10%以上的，只有和融优山美地名邸、南通碧桂园和世茂新界，一年来降幅分别为14.61%、12.45%和11.97%。
这些小区挂牌价跌得如此厉害，有的是板块原因，比如市北高新实际上算是南通市区的远郊板块，虽有在建地铁1号线站点分布，但缺少有后劲的利好；
还有不少是小区自身原因，比如物业服务一般、周边没有好的学校、本身挂牌价格虚高等。
此外也有的是因为大户型挂的多，流通性差不好出手，拉低了小区业主的整体预期等等。
TOP1 新城香溢紫郡：
非核芯区刚需大盘，前景一般
新城香溢紫郡位于通宁大道与永兴大道的交汇处，属于市北高新板块，配套还算齐全，而小区东侧的商业和办公部分依旧没有动工。
不过，虽然新城香溢紫郡价格降得猛，但成交也比较多，近90天成交19套，近30天带看289次。
这其中流通性较强的还是建面约90-97㎡左右的小户型，总价低，成交周期较短。
但也有小户型直降20万急出手的，稍大一点的一夜之间降14万，单价只要15412元/㎡，远低于小区挂牌均价。
我总结了一下，新城香溢紫郡乃至整个市北的二手房卖不上价主要2个原因：
1、小区挂牌量大，房东降价抛房，议价空间大
不论是中海碧林湾还是新城香溢紫郡，都是体量比较大的小区，而且这几年圆融玺悦、君兰天悦等次新小区交付，二手库存再次膨胀，更不必提区域内多个限价新盘对打了。
而且，一般来市北买二手房的多数是预算有限的刚需，多家比价，价低者胜出是很正常的现象。
2、板块近期缺少重磅利好，难以支撑房价
前几年因为在建地铁、崇港合并、建设新商业体等，市北还是受到了一大批买房人的欢迎，直接被挂上了市区价格低地的美名。
但板块近期缺少重磅利好，配套并不完全成熟，导致买房人对市北未来发展的期待值降低。这块曾经的热门板块，在近几年迅速降级为依托中介、分销才能勉强跑量的区域。
TOP4 中海上林院：
大户型改善，流通性差
中海上林院作为一个别墅＋小高组成的主城纯低密小区，小区品质一直被不少人所点赞，小区整体容积率仅为1.13，绿化充分、居住舒适度较高、
但市场下行，小区也已经有近半年的无成交记录了，上次是去年12月初，上上次还是去年的3月份，一年只成交了两套。
不难发现，由于多为改善自住，中海上林院二手房在售房源较少，因此成交房源较少。
另外由于挂牌价格较高，成交周期相对于一些低价刚需盘来说要长得多。
南通创新区概念的落地和巩固，一些近创新区楼盘也在前两年狠狠刷了一波存在感。
但目前创新区（万科揽境、公园道、紫琅天成、天皓名邸）、新东区（美的云筑、中铁逸都、中海翠湖溪岸）的新盘价格在2.5-3万/㎡之间，中海上林院的价格确实没有优势。
尤其是以中南世纪花城、景瑞御府、中海上林院等为代表的二手房，在2020年迎来一轮普涨，但因为行情变差，这些小区也迎来了一定程度的价格回落。
世茂新界开盘时曾经爆发抢房潮，现在房价却原地踏步，一大批投资客被套牢，有人好不容易抢到的房，如今正在低价出售。
能达商务区， 近几年房价一路高歌猛进，作为开发区的核芯，短短三年实现了土拍“三级连跳”。
而前两年集中入市的项目，也几乎都在去年今年迎来交付。市场的整体下行、库存的快速增大，让能达板块一众次新小区面临着房价集体跳水的窘境。
板块内曾经千人摇的项目，如今二手房频频低价抛售，不仅是世茂的几个项目，绿地新里城、雅居乐花园、林肯公园等也都出现了1.4-1.5万/㎡低价成交房源。
写在文末：
其实，这10个跌幅较大的小区，只是目前南通二手房市场的一个缩影。
刚刚我在贝壳找房看到，单这一个平台，目前南通就有超6万套二手房，数字庞大，再加上其他平台和线下门店，可想而知，这个数字会有多惊人。
好在，根据南通市房地产市场监测分析中心发布的最新数据显示，商品房和存量房均在3月份迎来回暖，其中存量房成交备案数据涨幅达到了79%，楼市回暖迹象已经开始显现。
来源:南通房产交易
接下来，南通楼市会不会进一步回升，我们拭目以待。
