重拳调控后，南通新房市场到现在也没缓过劲来，与此同时二手市场的分化也愈发明显。
有的二手房价格跳水，房东急售给足议价空间，成交量依然躺在地上；有的二手房轻易不卖一卖就被抢，宁愿交几十万的大税也要紧急上车。
在南通，这些换手率低、成交周期短的次新房，有一大部分是总价400万以上的“háo宅”。
因为“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，这句话在有钱人接手háo宅的时候，往往是不成立的。
我们拉取了贝壳找房2020年下半年以来市区二手房的成交记录，筛选出其中不满二、成交总价在400万以上的房源，统计其成交均价、成交周期以及小区整体均价，从中可以发现一些下行期的市场信号。
挂牌即成交！交20万大税也要买
南通一批二手háo宅太抢手
创新区房价高，人所共知，尤其是板块内刚交付的次新房。
万科方圆刚一交付，就能挂出4.4万/㎡的价格，两年溢价1.2万/㎡，令人咋舌。
你可能要说，创新区的二手房，也就是挂牌价虚高，成交价还好。
可以看看已经有成交记录的仁恒公园世纪和远创东樾。
仁恒公园世纪首批房源2021年5月24日交付，目前贝壳上可以查到已成交房源6套，成交周期在10天左右，总价基本400万以上，面积越大越抢手。
其中最早一套是在2021年6月8日成交，高层中层，成交单价37444元/㎡，建面约133㎡，总价498万，成交周期13天。
该套房源挂牌时间是5月27日，也就是说刚拿房就出手了，房产证不满两年，按照首套房1.5%、二套2%的契税来算，这套房子还要交小10万的大税。
最近一套成交是在今年2月份，小高中层，建面约112㎡小户型，成交单价35785元/㎡，总价402万，成交周期238天，期间调价6次，带看23次。
另外两套同面积房源，成交周期分别是2天、62天，都只带看了1次即成交。
目前仁恒公园世纪的挂牌均价是36131元/㎡，其中39套在售房源里只有一套叠墅，挂牌价1600万，单价78432元/㎡，这个价格确实有点吓人。
目前来看，仁恒已成交的几套房源，成交均价36120元/㎡，竟然比目前的挂牌价格更高，足见其抢手程度。
同样是创新区次新房，几乎同时段交付，远创东樾的二手成交价格就低了不少。
在已成交的6套房源中，总价超过400万的只有1套建面约201㎡的大平层，成交单价26717元/㎡，低于小区挂牌价近4000元/㎡，成交周期74天，反而是最短的。
其余均为建面约106、123的三房户型，总价300-386万之间，单价2.7-3.1万/㎡不等。
远创东樾的小户型流通性明显高于仁恒，可能也是客户需求不同，仁恒的意向买家更重视品质，改善属性更高。
此外，远创东樾目前的挂牌均价为30386元/㎡，不少小户型也挂到了3.5-4.5万/㎡，跟实际成交均价28769元/㎡的差距较大。
显然，现在南通二手房普遍挂牌价虚高。
除非品质非常能打，否则即使业主疯狂“操作”，后续卖不到心理预期，价格也会回归到楼盘的实际价值。
地段为尊！穿越市场周期
市中芯品质现房成“硬通货”
都说“高价莫追”，为什么集体抬高“挂牌价”之后，还有人买单呢？
主要是因为这些房源基本都在市区的头部板块，地段好、配套优，适合自住。
创新区限价3万/㎡左右，新房还时不时打折、特惠，即使有新房的“价格之锚”，在如今期房交付都难以保障的当下，这批二手房业主仍有一定的定价空间，只要全小区业主联手抬价，难免会造成市场的波动。
再比如位于新城区的中海铂樾府、九玺台，凭借核芯地段在二手房市场打出了一片天地。
中海铂樾府建面约143㎡的两套房源，分别挂牌3天、20天火速成交，不过都是在小区刚交付后不久，当时南通的行情刚有颓势，房东很好地抓住了这个次新小区的“成交红利期”。
九玺台总价400万以上成交的几套次新房，均为建面约144㎡的改善户型，成交单价却都在小区挂牌均价之上，成交周期也都不长。
全国房地产市场形势的降温以及受疫情的反复影响，叠加部分开发商的暴雷，导致购房者对开发商信任度受挫，购房意愿不高，持币观望情绪浓厚。
越是在市场下行的阶段，越能看出哪些房子是真正的“硬通货”。
新东区的时代悦城、市北的万科翡翠东第，这些小区高价次新房的成交，一定程度上也参照了同区域在售新盘，与其花差不多的钱去买期房，不如接手一个别人没住过的“现房”。
奇货可居！二手房持续分化
南通人依然愿意为品质买单
你可能会觉得，又不是什么名校房，有这么多钱买套新房不香吗？
要清楚的是，任何一个市场的妙趣，也是向上发展的动力在于：
有人选择量入为出，就有人不Care钱，愿意买贵的。一个普通的PINKO，一个传奇的Birkin，后者的快乐不应该一律被称为虚荣或者“人傻钱多”。
所以，有人愿意4万/㎡买不满二的春风南岸别墅，宁愿交10来万的大税也要买仁恒，花600万去开发区买160㎡不到的平层，也不是用一句“这么多钱买新房不香吗？”就能指摘的。
毕竟奇货可居，房东就敢漫天要价，而眼看着双限之下新房减标、深知房企踩雷期房不靠谱的买家，也愿意为高品质次新房买单。
正是因为这批次新盘真正做出了产品力，才能吸引到南通的头部购买力，形成了新一轮的“倒挂”。
不过，花无百日红，房难十年好。在南通，次新房的保鲜期往往只有三五年，如果没有名校加持，保养又不够好，将来竞争力也会越来越弱。
