说到南通的房价，不同区域的不同地段都有不同的价格。
经常关注楼市行情的朋友一定知道，相距不远，房价悬殊的小区见过，但同一个小区，前后脚成交，单价竟然相差将超6000元/㎡，什么情况？
这个小区就是位于南通主城北大街商圈内的银洲皇家花园，都是同一个小区，二手房价凭什么相差那么大？
银洲皇家花园位于南通北大街商圈内，分南北两区开发，之间就隔了一条小马路。
其实，一个小区的不同房源的确会因为房龄、楼层等因素而存在一定的价差，但按理说这样的差别不会太大。
目前贝壳找房上，银洲皇家花园（南区）的二手房挂牌均价为18110元/㎡，目前39套在售，近90天1套成交；
皇家花园北区挂牌均价20172元/㎡，50套房源在售，近90天5套成交。
同一个小区，同样的高层，二期比一期贵1000-2000元/㎡也不足为奇。
但挂牌均价往往存在水分，查询了小区近期的成交价格，才真正感受到南、北区的价差之大。
南区建面约114㎡的三房，总高30层的精装中楼层，南北通透，南向三阳台，成交单价仅15809元/㎡；
而北区建面约119㎡的毛坯房源，层高33层的高楼层，却卖到了19034元/㎡。
而且这个两房朝南的户型，南北不通透、空间局促、南向单阳台、独卫···简直槽多无口。
北区除了高层以外，还有层高17层的小高，底楼带院子的小户型，成交单价19128元/㎡，同样是两开间朝南，户型像酒店式公寓。
南区楼层更好、户型更合理的精装房源，面积差不多，成交价却比北区毛坯房源要便宜超3000元/㎡。
再看北区层高17层的小高，楼层、户型比较好的，大户型都能卖到2.3万/㎡，挂牌一天就火速成交。
总体来说，皇家花园小区挂牌的在售房源不多，不管是成交量还是成交价格，北区相对南区都有着明显的优势。
皇家花园南北区的二手房价为什么差距这么大呢？根据实探结果以及与周边中介的沟通交流，总结出几种可能性：
1、房龄差距
皇家花园北区最后的大高层2019年才交付；南区交付较早，存在折旧问题，架空层地面已经有破损，地库的环氧地坪也有脱落。
但从外立面来看，南区的干挂石材+真石漆维护保存得很不错，反而是北区的大高层，外立面有明显的大面积脱落。
2、开盘价格不同
不是同期开发，自然也就不是同期出售，皇家花园南北区当初入市的新房价格并不相同。
2015年该楼盘均价不过7、8000元/㎡，2017年北区最后一排高层开售，均价1-1.1万/㎡，如今交付三年价格基本实现翻倍，业主真的赚大了。
3、绿化景观、社区配套差异
皇家花园内部道路很平整，路面标志清晰可见，路边的座椅也相当新，明显是定期维护翻新的。
小区整体绿化率约为45%，绿植生长茂盛，景观布局合理。
南区、北区都有多处设计感十足的喷泉景观和雕塑，相对来说，北区更加丰富。
南区穿过水景喷泉和雕塑，就是中心广场，空间较大，不少业主带小朋友在此活动，利用率较高。
南区的北门也有两处喷泉池，但里面水已经干涸了。
北区南门前是一个巨大的景观池，但是里面只有浑浊的积水，进去就是会所，里面有大型室内游泳池。
从会所进入小区即为中央景观轴，英伦建筑风格，经典三段式立面造型，基部石材、底层架空、金色柱头等设计高端大气。
北区除了西门前的大型景观喷泉池，东侧还有一条景观河，初秋沿河散步，格外惬意。
社区配套方面，南区有儿童娱乐设施，成人健身器材在架空层内，室外还有两个球场。
4、公区装修标准差距
小区南北区入户单元门厅地面及墙面贴瓷砖，简洁吊顶，现代感壁画装饰，简明舒适，空间非常开阔。
公区都是精装修，两梯两户格局的业主很多把门口的区域做成了玄关。
北区不少业主把小高层中间的连廊给封了，还在里面摆放绿植盆栽。
公区最大的区别就在于地下入户，北区地下车库电梯等候区域同样铺设同系列面砖及现代挂画装饰。
南区的地下入户就比较潦草了，大白墙多处脱落破损，只有地面铺了砖。
南区
当然，不同房源的装修标准不一样，房东成本各有不同，因此在挂牌出让的时候也会适当调整价格，主要还是看房源情况。
如果还有其他更深层次的原因，也欢迎大家在评论区留言补充。
小区毗邻在建的地铁2号线永怡路站，紧靠北翼99广场，距离万科金域广场（大润发）、万象城较近，周边遍布圆融堤调、华强广场等综合体；
小区紧邻乐美幼儿园，北城小学举步即达，北城中学与小区一街之隔；
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【南通热盘系列】
