南通2大新政征求意见稿发布！事关全体业主！

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南通市高品质住宅开发建设指导意见（试行）

（征求意见稿）

为顺应房地产市场发展新模式，优化城市住宅供应体系，打造高品质住宅产品，满足人民群众对改善性住房的需求，现就推进我市高品质住宅开发建设提出如下指导意见。

一、总体要求

（一）指导思想

（二）基本原则

1．坚持以人为本、全龄友好。高品质住宅应注重空间、品质、服务等提档升级，满足人民对健康、舒适、社交等的要求；关注不同群体对高品质住宅的不同需求，丰富户型产品、完善“一老一幼”服务设施，实现从“住有所居”向“住有宜居”转变。

2．坚持政府引导、市场主导。积极引导房地产开发企业主动加入高品质住区开发建设中，用好用活政策正向激励，推动形成利于高品质住区开发建设的宽松环境，在房价调控上体现高品质住区的优质优价。

3．坚持试点先行、稳步推进。高品质住宅建设应与我市经济社会发展水平及人民生活需求相匹配，各地可选取一定数量的项目开展试点，及时总结试点经验，稳步推进高品质住宅建设工作。

二、内涵要点

高品质住宅是以满足人民日益增长的美好生活需要为出发点，符合低碳绿色理念和高质量发展要求，具备空间舒适宜居、质量优良可靠、功能完备友好、设施健康智能、服务精细周到等特征，是广大群众普遍认可的“好房子”“好小区”。

（一）空间舒适宜居

高品质住宅应坚持“以人为本”原则，注重延续城市文脉、体现城市特色，综合考虑项目地理位置、地域特点及资源要素等，应基于全寿命周期进行综合策划。高品质住宅强调设计与需求无缝对接，实现建筑结构、内部环境与人的全时空、全龄段友好。空间尺度适度加大，层高不得低于3.1m。大小户型应搭配合理，满足不同年龄段人群的高品质居住需求。住宅隔声设计标准适当提高，保障居家生活私密性。优化入户动线，宜设置双门厅、下沉庭院、风雨连廊等开放交流空间，电梯应直达地下车库。适度增加住宅室内外高差，提升首层及地下室防潮、通风、采光等水平。

高品质住宅小区应具备“园林式居住区”标准，绿地率不应小于35%，集中绿地率不小于10%，乔、灌、草搭配合理、错落有致，环境优美、四季有花。鼓励通过屋顶绿化、空中花园、墙面垂直绿化等多种方式，形成多层次、立体化的绿化景观效果。

（二）质量优良可靠

高品质住宅应树立质量至上、精益建造理念，实施全过程信息化管理及全过程质量信息公示，适当提高主材检测指标数量和频次，工程质量不低于省优标准。优化设计标准和施工工艺，渗漏、裂缝、空鼓等质量通病得到有效防治，建设工期不得低于定额工期70%。

高品质住宅立面应采用石材、金属板、保温一体板等富有质感的材料，统一设计建设封闭阳台。建筑外窗采用知名品牌一体化系统窗。室内给水管应采用不锈钢材质。满足多元化成品房装修需求，装饰装修方案可根据项目定位和住户使用需求分级配置，实现按需设计、按需组项、按需下单，避免千房一面。

高品质住宅应实行“一房一验”，开发企业应邀请购房户参与分户验收，探索采用可视化验收方式。实施全生命周期质量跟踪管理，按照“一楼一档”要求，建立“住宅健康卡”，记录住宅从竣工到灭失全生命周期使用、体检、维护、改造等健康状况。推行房屋定期体检和房屋质量保险制度，提供5年质量潜在缺陷保险，25年房屋安全体检巡检服务，让业主安心住房。

（三）功能完备友好

高品质住宅应以居民需求为导向，注重全龄友好，落实完整社区和5分钟生活圈建设要求，提升适老适幼、无障碍建设水平，建立类型多样、设施齐全的儿童友好开敞空间，配建居家养老服务用房面积每百户不少于 40 ㎡且每处不少于 600 ㎡。

高品质住宅小区应合理布置功能场地，结合绿地、景观小品设置健身步道、全龄活动场地及各类休闲设施。在满足规划条件基础上，宜增设会客厅、游泳池、图书馆、四点半学堂、健身房、社区食堂、便利店等服务设施，提升住区服务品质。

高品质住宅应提高机动车位数量和面积，具备条件的可提供车库，原则上户均不少于2个车位或车库，车位尺寸不得小于2.5m×5.4m，并提供不少于规划配建要求2%的访客停车车位。

（四）设施健康智能

坚持绿色发展理念、推进绿色建造方式，高品质住宅应达到三星级绿色建筑标准，鼓励率先执行超低能耗建筑标准。应广泛使用健康、环保、绿色的新型建材，绿色建材认证的材料和部品应用比例不应低于70%。

鼓励高品质住宅提供“恒温、恒湿、恒氧”居家环境，并注重采用自然采光、通风、节能、节水等适宜配套技术产品，配备非接触式门禁系统、带除霾和热量回收功能的新风系统、全屋水净化系统等提升居住体验的设施设备。

鼓励高品质住宅采用物联网、大数据、人工智能等新一代信息技术，满足安全、照明、娱乐、能源、健康等智慧宜居需求，采用先进智能设施和终端设备，构建全屋智能系统。鼓励打造智慧住区服务平台，构建“平台+产品+场景”的服务模式，提供智能安防、照明、环境监测、停车、社区服务等设施及功能。

（五）服务精细周到

探索制定与高品质住宅相适应的特约服务和专项服务标准，特约服务和专项服务收费实行市场调节价机制，推动实现质价相符、优质优价。

物业服务企业应基于业主需求搭建一站式服务平台，为业主提供出行服务、维修服务、安全服务、饮食服务、健康服务等高品质管家式服务，提升便民利民服务和管理水平。注重厘清物业与全体业主的权责关系，创造和谐邻里环境。

鼓励物业服务企业创新“物联网+维保”服务模式，与BIM运维相结合，实现多维度一体化物业服务体系。鼓励物业服务企业拓展服务内容，积极参与医养结合，居家养老、家政服务等居民服务业态，为高品质住宅室内设施设备提供专业维修养护服务。

三、保障措施

（一）加强组织领导。成立由住房和城乡建设部门牵头，自然资源和规划、行政审批等部门共同参与的高品质住宅工作专班，工作专班应对开发企业申报的高品质住宅项目建设要点开展审查评估；行政审批部门应加强各阶段设计方案的审查把关；住房和城乡建设部门应牵头制定高品质住宅设计导则和运维服务标准，加强施工过程管控和竣工验收监督。

（二）强化政策激励。一是高品质住宅在总体执行《江苏省城市规划管理技术规定南通市实施细则（2023年版）》基础上，进一步优化计容政策（详见附件）。二是业主使用公积金贷款购买高品质住宅的，其贷款额度可上调20%。三是已出让尚未建设或正在进行方案设计的住宅项目，允许按程序优化调整设计方案。四是允许销售用房预验收试运行，支持主体结构与成品房装修分阶段验收。五是高品质住宅优先推荐纳入省市优质工程奖项。

（三）选优配强队伍。鼓励列入我市“白名单”的开发企业开发建设高品质住宅。开发企业应配备经验丰富的管理人员，鼓励采用设计方案招标、工程总承包、全过程咨询、建筑师负责制、评定分离等模式，优先选择有水平、有信用、有能力、有实力的设计、施工、监理等单位组织项目推进，保障高品质住宅高质量开发建设。

（四）加大宣传引导。积极组织开展专题研讨与公益培训，提升全行业住宅品质意识、创新能力。通过业内企业交流、优秀案例评选，引导房地产开发企业积极参与高品质住宅开发建设。准确把握高品质住宅内涵，注重舆论导向，不能将高品质住宅简单理解为高端豪宅。引导公众参与住宅品质提升工作，提高全社会认知度、关注度，营造良好氛围。

本指导意见自发文之日起施行，未尽事宜按照国家、省、市有关规定执行。

附件：南通市高品质住宅容积率管理政策举措

附件

南通市高品质住宅容积率管理政策举措

在总体执行《江苏省城市规划管理技术规定南通市实施细则（2023年版）》基础上，高品质住宅容积率实行以下管理措施：

1．多层复式住宅设置露台、退台等，当露台、退台加本层阳台的累计水平投影面积不大于本层建筑面积（不含阳台）20%的，露台、退台面积不计入容积率。

2．飘窗净宽超过所属房间开间2/3的，飘窗面积不计入容积率。

3．地面独立设置的智能快递柜、配电房（开关间）、水泵房、生活垃圾收集站、门卫室的面积不计入容积率。

4．单元式住宅设置挑高的门厅（大堂），层高超过规定的，超过部分不折算虚拟容积率。

5．小高层（7-11层）复式住宅参照《实施细则》2.4.3.11的相关条件设置局部挑空的，挑空部分按实际面积计入容积率。

南通市城市更新管理办法

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条【制定目的】 为积极稳妥实施城市更新行动，促进城市结构优化、功能完善、品质提升，推动城市高质量发展，打造宜居、韧性、智慧城市，根据有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条【城市更新定义】 中心城区（崇川区、市经济技术开发区、苏锡通园区、通州湾示范区）范围内的城市更新，适用本办法。

本办法所称城市更新，是指对城市既有生态、生产、生活用地、建筑及各类设施的空间形态和功能进行保护利用、整治出新、改造提升的建设活动。

城市更新活动不包括土地一、二级开发项目。

第三条【基本原则】 城市更新应当树立经营城市的理念，坚持“留改拆增”并举，倡导自主更新，遵循政府引导、市场运作、民生优先、系统推进、改革创新、精准施策的原则。

第四条【领导小组】 市城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组），负责统筹协调全市城市更新工作，研究审议城市更新政策、方案、计划等重大事项。市城市更新行动推进建设指挥部（以下简称市指挥部）负责项目组织推进、督查考核等工作。

市领导小组与市指挥部合署办公，办公室设在市住房和城乡建设局，负责市领导小组及市指挥部日常工作。

第五条【政府职责】 各区人民政府（管委会）作为辖区城市更新工作的责任主体，应当成立城市更新工作领导小组（以下简称区领导小组），负责组织、协调和管理本辖区内的城市更新工作。

第六条【部门职责】 市住房和城乡建设局负责指导、协调、监督全市城市更新工作，牵头研究城市更新相关政策和技术导则、依法优化项目审批流程、编制城市更新规划计划并督促实施，负责项目库管理和职责范围内城市更新项目协调推进等工作。

市自然资源和规划局负责规划编制管理、用地审批、规划许可、不动产登记等工作，负责职责范围内城市更新项目协调推进工作。

市商务局负责根据本市商业发展规划，协调、指导重点商业商办设施的城市更新相关工作，研究制定传统商圈改造促进商业消费升级和加快形成新业态、新消费模式的相关支持政策。

市行政审批局负责建立城市更新项目行政审批机制，优化审批流程，研究优化与城市更新相关的各项审批流程。

市相关部门按照职责负责城市更新相关工作。

第七条【物业权利人】 不动产所有权人、合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位等作为物业权利人，依法开展城市更新活动，享有更新权利，承担更新义务，合理利用土地，自觉推动存量资源提质增效。

第八条【公众参与】 城市更新活动应当按照公开、公平、公正的原则，完善物业权利人、利害关系人依法参与城市更新规划编制、政策制定、民主决策等方面的制度，建立健全城市更新协商共治机制，发挥业主自治组织作用，保障公众在城市更新项目中的知情权、参与权、表达权和监督权。

第九条【资金筹措】 建立政府、企业、居民等多方主体合理共担机制，设置资金超市，双向提供资金需求与支持信息，引导和推动各类资金共同参与城市更新。

按照谁受益、谁出资原则，鼓励社会资本参与城市更新活动、投资建设运营城市更新项目；畅通市场主体参与渠道，依法保障其合法权益。

鼓励通过发行地方政府债券等方式，筹集城市更新资金。鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新，支持企业在多层次资本市场开展融资活动。

第十条【专家委员会】 设立城市更新专家委员会，开展城市更新有关活动的评审、论证等工作，为城市更新决策提供咨询意见。

专家委员会由城乡规划、国土资源、建筑、交通、水利、市政、园林绿化、消防、环保、文博、社会、经济和法律等相关行业或专业的专家组成。具体办法和工作规则由市住房和城乡建设局牵头另行制定。

第十一条【信息化管理】 按照“一网统管”要求，加强城市更新工作的信息化管理。

各区人民政府（管委会）及市级有关部门依托城市更新信息系统，对城市更新活动进行统筹推进、监督管理。

第二章 规划和计划

第十二条【城市体检和专项规划】 市住房和城乡建设局会同市自然资源和规划局等有关部门，以国土空间总体规划为依据，组织开展城市体检和编制城市更新专项规划。

第十三条【城市体检】 按照“一年一体检，五年一评估”的原则，建立城市体检评估制度，建立健全城市更新数据库，发布南通市城市体检评估指数蓝皮书。具体办法由市住房和城乡建设部门会同有关部门制定。

第十四条【专项规划】 城市更新专项规划应当根据城市体检评估结果划定更新单元，明确更新单元的发展定位、主导功能、建筑规模总量等，提出更新方式指引、公共服务设施及市政基础设施配置等要求。

城市更新专项规划经市人民政府批准后实施，作为更新单元规划、城市更新行动计划的重要依据。

第十五条【单元规划】 更新单元规划是以城市体检为基础开展城市设计，提出单元实施的综合性方案。

更新单元规划由各区人民政府（管委会）组织编制，成果经市领导小组审批后实施，作为编制或调整详细规划、城市更新项目实施的重要依据。

更新单元是城市更新实施的基本单位。一个更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。

第十六条【建立项目库】 建立城市更新项目库管理制度。城市更新项目经市领导小组办公室审核并报市领导小组批准后，纳入市城市更新项目库，实施动态管理。具体办法由市住房城乡建设部门会同有关部门制定。

结合国民经济和社会发展规划，系统谋划城市更新工作目标、重点任务和实施措施，定期开展城市更新专项行动。

第十七条【年度计划】 城市更新入库项目具备实施条件的，应当及时纳入城市更新年度计划。

市住房和城乡建设局会同各区及市级相关部门编制城市更新年度计划，经市领导小组办公室审核并报市领导小组批准后实施。

各区人民政府（管委会）及市相关部门应结合实际，编制城市更新年度计划。

城市更新年度计划应当明确年度目标任务和具体项目，包括项目类型、项目实施主体、范围和规模、建设内容、投资估算、投资来源、进度安排等内容。

城市更新年度计划确需调整的，应按计划编制程序，重新审查后方可调整。

第三章 项目实施

第十八条【项目类型】 城市更新项目类型包含：

（一）建筑密度较大、安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等，以居住功能为主的居住类项目；

（二）不符合发展导向、利用效率低下、失修失养的老旧厂区、商业区、园区、楼宇等产业类项目；

（三）生态环境受损、公用设施陈旧、服务效能低下的城市公园、绿地广场、滨水空间、道路桥梁、市政公用设施等公共类项目；

（四）保护利用不充分、功能不完善、特色风貌不彰显、旅游体验不佳的历史文化街区、历史地段及各类历史文化、工业遗存等人文类项目；

（五）公共安全风险大、配套设施落后、环境脏乱差的城市生产、生活、生态混杂的复合类项目；

（六）市人民政府确定的其他城市更新活动。

第十九条【更新方式】 城市更新包括以下四种方式：

（一）拆除重建，是指除法律、法规明确需要保留的以外，在保障公共安全和周边地块权益的前提下，拆除全部或者大部分原有建筑物、构筑物及其他地上地下附着物，并重新建设、管理和利用的全面改造；

（二）整治提升，是指现有建筑和基础设施基本良好，在维持现状建设格局基本不变的前提下，进行建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、完善公共设施和消防设施，并活化利用等的微改造；

（三）拆整结合，是指以拆除新建和整治提升相结合的混合更新。

（四）增补设施，是指通过腾退现有空间，整合配套用房、产权置换、征收改建等方式，补建改建居民急需的市政基础设施和公共服务设施，构建社区居民十五分钟生活圈。

在城市更新中，对历史文化街区及各类历史文化遗产类建筑应根据相关法律法规的规定及规划要求进行保护，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化。

市住房城乡建设局会同市有关部门根据项目类型和更新方式编制更新技术导则。

第二十条【拆除重建条件】 拆除重建项目或拆整结合项目中拆除部分应具备以下条件之一：

（一）建筑或基础设施建成年限应当在三十年以上；

（二）年久失修或者经维修后仍无法满足使用要求，或者存在严重安全隐患危及业主、物业使用人以及公共安全，只能通过拆除重建方式解决的；

（三）使用功能不齐全、配套设施不完善，经评估后需要拆除重建的。

第二十一条【统筹主体】 城市更新单元范围内城市更新活动应当确定相适应的主体作为实施单元统筹主体。统筹主体可以作为项目实施主体。

市、区人民政府（管委会）可以根据城市更新活动需要，赋予实施单元统筹主体推动达成区域更新意愿、整合市场资源、推动项目统筹组合、推进更新项目实施等职能。

具体办法由市住房和城乡建设局会同有关部门制定。

第二十二条【实施主体】 物业权利人可以作为实施主体进行更新，或者委托第三方实施主体进行更新，也可以与市场主体合作明确实施主体进行更新。涉及法律法规规定的公共利益、公共安全等情形的城市更新项目可以由市、区人民政府（管委会）根据管理权限，按照公开、公平、公正原则依法确定的实施主体进行更新。

第二十三条【策划方案】 在城市更新项目申报入库前，实施主体应当编制更新项目策划方案，经专家委员会专家审查，报各区领导小组或市级行业主管部门审核同意。

策划方案内容应包含项目范围、更新策略、更新方式、改造时序、资金保障等内容。

第二十四条【实施方案】 在城市更新项目列入年度计划前，实施主体应当编制实施方案，在优先保障公共利益前提下，科学统筹各类要素资源、相关主体权益，对项目规划、建设、管理、运营等环节作出的具体安排。实施方案是办理项目立项、环评、用地、规划等审批手续的重要依据。

第二十五条【实施方案审核】 实施方案由实施主体报各区领导小组或市行业部门审定，并报市领导小组办公室备案。跨区项目和重点项目实施方案应当报市领导小组审定。

居住类、产业类项目更新实施方案应当征求业主、公房承租人等相关权利人和利害关系人意见，经一半以上的权利人同意后方可上报。

第二十六条【项目实施】 实施主体应当依法依规办理用地、规划、立项、施工、验收、移交等手续。

实施主体应当与业主、公房承租人等相关权利人签订更新协议，明确相关权利义务。

相关权利人或者利害关系人在项目更新实施方案审定后有较大异议，经有权部门协调后仍无法达成一致的，可以按照审定程序调整实施方案或者暂缓实施。

第四章 政策支持

第二十七条【规划管控】 在保障公共安全的前提下，尊重历史、因地制宜，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新，并鼓励对现行容积率核定规则和规划技术规范进行适应性优化完善。

第二十八条【提效增质】 符合规划的建筑物按照规定经消防安全评估和房屋安全鉴定合格后，可以予以保留，并依法依规做好保留建筑物资产移交。予以保留的建筑物产权被依法归集后，可以与土地一并挂牌出让。已征收房屋允许保留的，土地用途和房屋使用功能以规划确认为准。

在符合规划且征得相关权利人和利害关系人同意的前提下，可以利用项目及周边存量用地建设各类配套设施和公共服务设施；利用存量房屋改造作为各类公共服务设施、城乡基础设施、公共安全设施等用途的，可以按照国家规定在一定年限内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续；按照更新协议约定新增的经营性用途建筑面积，由实施主体自持运营或者上市销售的，应当办理土地出让手续。

城市更新项目涉及低效用地再开发的，可以按照国家、省、市有关低效用地再开发政策执行。

第二十九条【空间复合利用】 鼓励在国土空间规划中整合轨道交通、人防、市政、水利、应急等功能，实现地上、地表、地下分层规划和复合高效利用。结合广场、绿地、学校操场、公交场站、轨道站场等公共设施更新改造，可以建设连接通道、商业、公共停车场、应急救灾、人防和体育等设施。

开发利用地下空间应当依法取得地下建设用地使用权。

第三十条【历史文化保护】 涉及历史文化名城保护范围内地段的城市更新项目，在符合详细规划的前提下可以根据实际情况划定用地边界。

历史建筑加固、修缮、保护应当体现其核心价值，消除安全隐患，不得损坏外观风貌和典型构件。有条件的可以依法改（扩）建或者添加设施。

在保护历史建筑的前提下，鼓励通过出租等方式进行合理利用。

第三十一条【简化审批】 城市更新项目应当按规定进行施工图审查、消防审查、依法办理施工许可、组织工程竣工验收。

各审批部门应开辟城市更新项目绿色通道，精简项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。

第三十二条【土地价款】 城市更新项目涉及缴纳土地出让价款的，在土地价格评估基础上，综合考虑土地取得成本、公共要素贡献度等因素集体决策，合理确定。

第三十三条【减免政策】 城市更新项目符合国家、省有关规定的，可以享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策。

具有示范效应的城市更新项目，优先推荐申请国家、省专项奖补资金。

第三十四条【资产盘活】 支持实施主体统筹利用有关资源，推动闲置低效资产改造与转型，依法依规合理调整规划用途和开发强度，开发用于创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务或作为保障性租赁住房等新功能。支持金融资产管理公司、金融资产投资公司以及国有资本投资、运营公司通过不良资产收购处置、实质性重组、市场化债转股等方式盘活闲置低效资产。

第五章 附则

第三十五条【配套政策】 市相关部门按照本办法制定城市更新项目立项、土地、规划、建设、消防、财税、不动产登记及其他与城市更新相关的配套政策、技术标准、工作导则。各区人民政府（管委会）可以根据本办法制定本辖区城市更新工作实施细则。

第三十六条【负面清单】 城市更新不得脱离地方实际，不得搞运动式推进，不得未批先建及违规编制、修改、批准和实施国土空间规划，不得违法违规变相举债，不得破坏市场主体公开公平公正参与竞争的市场环境。

第三十七条【政策适用条件】 对纳入市城市更新年度计划的城市更新项目，可享受城市更新相关政策支持。

不符合国家、省、市城市更新相关规定的项目，不得享受相关配套政策。

第三十八条【其他情形】 环境综合整治、危房治理、老旧小区改造、历史风貌保护、低效用地再开发等工作，国家、省制定相关规定的，从其规定。

对环境综合整治、危房治理、老旧小区改造、历史风貌保护、低效用地再开发的计划、实施等方面，本办法未作专门规定的，适用本市其他相关规定。

第三十九条【参照执行】 其他县市区参照执行。

第四十条【有效期限】 本办法自2024年X月X日起施行，有效期至2029年X月X日。