【中国指数研究院】2021中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究｜洞见 Daily

2021年，作为“十四五”重要规划，深入实施以人为核心的新型城镇化战略被提上日程。在这一过程中，城市群与都市圈的发展被摆在了更高位置。中国指数研究院通过构建城市投资吸引力模型，对297个地级以上城市进行了全样本评价，研究探讨在不同的城市发展背景下，房地产开发投资潜力呈现出的新特点。

研究背景介绍

当前，随着疫情防控与疫苗接种工作的深入开展，我国经济保持稳定恢复态势。从需求端来看，拉动经济发展的三大动力均保持正增长，其中房地产开发投资和出口好于预期。全国第七次人口普查数据显示，全国总人口增速持续放缓，流动人口规模进一步扩大。其中，经济、交通、产业等基本面较好的东部城市群和中西部都市圈成为人口的主要流入地区。交通强国建设的加速亦将为枢纽城市未来的发展提供更多可能。

指标体系构建

2021年，中指研究院过对海量数据的深入分析与总结，从量、价两大维度来研判城市的价值及发展潜力，并结合城市及房地产市场在新阶段呈现出的新特征，构建形成了"城市房地产开发投资吸引力评价模型"，对全国31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的297个地级以上城市进行投资吸引力评价。

评价结果分析

为了解不同层次城市的差异，报告延续了近几年对城市的划分标准：以近三年（2018-2020年）商品房销售额均值为主要参考依据，并结合经济、人口等宏观指标，从1线到4线，将297个地级以上城市细分为七个级别。根据“城市竞争力蛛网图”，一线城市经济、人口、购买力保持领先，但受市场发展阶段和供应不足影响，新房市场规模有限；1.5线和二线城市人口大幅增加，产业加速集聚，住房需求旺盛，市场潜力大。

此外，研究发现，2021年，上海、北京、深圳和广州四个一线城市房地产投资吸引力排名继续保持领先，杭州、成都、南京等1.5线城市紧随其后，前二十名均为二线核心城市。其中，杭州依靠数字经济创新发展，城市投资吸引力领先优势更加突出；成都凭借成渝双城经济圈规划利好、不断完善的交通网络以及人口的大规模增加等有利因素，投资吸引力排名提升。整体来看，东部三大城市群及山东半岛主要城市房地产开发投资吸引力排名领先，中西部六大核心城市投资潜力亦较为突出。

核心驱动探索

报告指出，人口、产业、交通是城市发展的三大核心驱动力。各城市在产业基础、创新实力、交通通达性等方面的不同，深刻影响了人口吸引力的进一步分化，进而房地产开发投资潜力也呈现出新的特点。人口层面，根据第七次全国人口普查数据，人口持续向东部区域及中西部核心城市聚集，人口流动速度在持续加快。近十年深圳、广州、成都、西安、郑州等城市常住人口增加超300万。人口规模突出的城市房地产市场规模大，大量新增人口进一步为房地产市场规模提供了支撑。

发展机遇洞见

2020年，中国五大城市群（ 长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝）以11%的土地，聚集了全国42%的人口，实现GDP达54.8万亿元，占全国GDP总额的54%，是我国经济发展的主引擎，区域集聚和规模效应显著，是房地产开发投资的重点区域。2021年3月，《"一四五"规划纲要》提出要发展壮大城市群和都市圈，分类引导大中小城市发展方向和建设重点，形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。

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