2026年上海楼市会非常热闹，看点十足。
现在预测房地产走势还有风险，至少要等五个悬念落地。
01
上海会不会推出四代住宅
四代住宅在外地火了两年，全面重塑了各地楼市。
重庆四代住宅很火，平均开盘去化率高达89%，普通住宅只有17%。
西安四代住宅也很多，单价贵了15%以上，去化率还能超过60%。
2024年西安主城区四代住宅超过42%。
上海暂未引入。
四代住宅搞了这么久，大家早看明白了，无非就是提升品质+赠送面积，等于变相降价。
代价是提升了城市建筑密度，进一步打压二手市场。
四代住宅出来，二手房全面沦为刚需，客群全面下沉。
上海之前新房卖的不错，没必要搞这个。
2022年开始，上海郊区新房就不好卖了。
华发海上都荟坐拥松江唯一双轨交，还是卖不动。
大虹桥、临港这些纷纷走下神坛，卖不动。
很快大家发现市区还卖得动，一窝蜂的扎堆市区。
这几年新房市场就靠市区撑着。
市区积压的改善购买力，全国积压的豪宅购买力，这两年基本都买好了。
2025年上海5000万以上豪宅成交，占全国67%，是北京的十倍。
2025年开始，市区新房也不好卖了。
2025年上海新房卖掉4万多套，房改以来最惨一年。
新房卖不动，土拍立马走弱，上海最近两次土拍都是0溢价成交。
如果2026年大行情拉起来，土拍还能继续。
如果2026年市场还是不好，那怎么搞？
除了搞四代住宅，好像没别的办法。
2025年搞了926新规，上海来了3.5代住宅，力度还是不够。
首批3.5代住宅都哑火了，浦东招商中旅、普陀中海环宇、徐泾大华望樾，都没掀起太大浪花。
送的还是不够多，阳台比之前多送4平，还得160平以上才能送满。
露台最多送2.5平，还不如之前偷面积狠。
外地四代住宅动不动送30平，那才叫给力。
如果2026年进一步升级，真的拿外地的四代住宅过来，市场真的会全面洗牌。
四代住宅外地搞了这么久，产品线、营销思路全面体系化，拿到上海通杀。
现在的标杆楼盘全面沦为普通小区，客群下沉，价格下沉。
02
上海会不会取消限墅令
口罩事件后，别墅需求大大增加。
解封后的三个月，徐泾、华漕的部分别墅涨幅高达40%。
很多中产预算没办法大幅增加，也把别墅当成了改善生活条件的选项。
比如在大虹桥住600万的平层，置换市区900万的房子，可能看不上。
房龄太老，空间也不大。
很多人就去置换郊区别墅，平层换了别墅，也标志着阶层跃迁了。
中产获得了一些心理慰藉。
因为限墅令，别墅供应不多，一直卖的不错。
闵行吴泾镇非常偏远，这里的别墅卖到13万单价，竟然快卖光了。
都知道别墅好卖，有利润，但是没地建别墅。
不是真的没土地，而是不批别墅用地。
因为有限墅令，土地容积率不能低于1.0。
逼的开发商做高低配，一部分房子建高层，密度堆高一些。
腾出来的土地建别墅，赚大钱。
比如容积率2.3的土地，高层部分堆密度，容积率可能达到了4.0。
别墅部分容积率可以做到1.0。
这样做有点不伦不类，没有高层小区开阔的景观，又没有别墅小区私密性。
结合了两个产品的劣势。
所以一直有人呼吁放开限墅令，大家有住别墅的梦想，就满足一下。
上海的地又不是不够用。
在2024青浦区土地推介会上，青浦就推出了容积率0.8的地块，是首次尝试。
但是尚未成功出让，不知道是不是遇到了阻力。
世界潮流浩浩汤汤，拉长周期看房地产行业所有不合理的制度都会取消。
如果限墅令取消，郊区房地产市场全面洗牌了。
现在的叠加别墅、联排别墅，未来都沦为底层。
二手房别墅也很难卖。
限墅令15年了，这15年房地产行业的设计理念、建筑工艺、审美水平提升了太多。
如果容积率0.5的新别墅横空出世，佘山、美兰湖这种远郊别墅区将彻底淘汰。
03
上海会不会全面取消限购
其实上海还没救市，还一直在压着楼市。
连限购都没取消，你说这算全力救市吗？
什么叫限购？
因为房子不够卖的，暂时不让部分人买，有序释放需求。
这样的措施还存在，一定是没逼到份上。
其实限购本来就不是长期制度，只是2011年为了打压楼市，临时出的政策。
2011年之前没有限购，放开限购后，相信后面也不会恢复限购。
存在时间比计划生育还短得多。
当然这两年在放松了，社保五年变三年，三年变一年。
可买房的套数也不断增加。
但始终有限购，外地人没有社保就是买不了上海房子。
上海楼市的真正问题就是，外地刚需不足了。
拉扯了好几年，到了全面取消限购的时候了。
全面取消限购后，市区老破小可能不好买了。
有些老破小租金回报率已经达到3%，完全可以当理财买一套。
江浙的不少家庭对上海也有情结，如果完全不限购，会有江浙人在上海内环买房。
即使不知道什么用途，也可以先买了留给子女。
如果叠加买房送户口，那政策力度就大了。
仅上海高考一个大福利，就能唤醒江浙很多购买力。
04
老破小收储价格怎么定
2月2日出了大新闻，上海静安、徐汇、浦东区里下场收购“老破小”。
具体有哪些影响已经讲过（《上海楼市定了方向》），唯一待确认的重要细节是什么价格收购。
如果价格过低，收储数量很少，对市场没太大影响。
如果价格合理，一方面坚定了市场信心，一方面还能改变供需平衡。
目前只有大致算法：
摇号选取 3 家评估机构独立评估，取中间值为基础评估价。
按照基础评估价折减10~15%，可以再协商浮动5%左右。
根据以往经验，每家评估机构标准差距较大，对楼层、采光、户型、装修等个性因素价格调整很机械化。
价格能不能让大家满意还得等落地。
如果真的是市场价格降低10%，会有不少居民愿意。
尤其是一些悲观的房东。
之前个人卖房，大家也做好了被大刀砍的准备。
而且过去三个月，肉眼可见的房价降幅10%以上。
很多人不敢再等三个月，卖给区里，可以立马完成交易。
时间上的确定性，可以抵消部分价格。
而且大概率没中介费，又安全放心。
05
新的《国土空间近期规划》
十四五上海取得了重大成就，但是十四五也发生了重大变化。
2021-2025年，是过去三十多年的终结，也是未来几十年的开端。
这几年的外部环境、内部经济情况、社会意识发生了太多变化，连生育率都变天了。
对于城市发展的理解、预期，相信也发生了很大变化。
2021年定的方向，100%会发生重大调整。
2021年7月9日，出台了上海市国土空间近期规划（2021-2025）。
看起来框架是九大副中心、五大新城、南北转型，实际上主角是虹桥、张江、临港。
从图上也看得出来。
这5年，发展速度最快的也是这几个地方。
大虹桥、张江不说了，利好实在太多。
临港楼市虽然很差，临港的发展速度有目共睹。
临港经济增速平均达到19.8%，集成电路行业平均增速50%。
2019年临港规上工业产值从885亿元，2024年超过6000亿元。
我们有一个特殊的体制，资源动员能力无比强大，资源给谁谁就起飞。
2026年是十五五开端，也会对城市发展方向定下基调。
大虹桥还搞不搞？北外滩给什么产业？宝山、金山如何转型？五大新城如何重新定位？
大量的疑问等待解答，每个疑问都关系到几十万的命运。
我们也会紧盯政策，随时帮大家解读。
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