地下建设用地使用权出让价格评估要点

地下建设用地使用权价格评估应根据估价目的、估价对象、资料收集等情况，分析地价评估方法的适用性，按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发[2018]4号)选择适宜的估价方法。市场交易案例较多的，优先选用市场比较法；地下空间收益情况成熟明确的，可选用收益还原法；开发完成后有收益或市场交易的，可选用剩余法；有地下建设用地公示地价或已公示相关修正体系的，可选用公示地价系数修正法；经调查分析确认符合成本发生相关前提的，可选用成本逼近法。

运用各方法评估时，除遵循《城镇土地估价规程》(GB/T 18508)和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发[2018]4号)规定外，还需体现以下技术要点：

根据不同用途结合地下空间特征选择修正因素，充分考虑地质、水文状况、地下空间深度、通行及建设连通状况、地下空间开发利用政策等重要因素的影响，选择对地价影响敏感度高的修正因子。此外，应考虑地下空间其他功能要求对地价产生的影响，可列入个别因素修正或产权限制情况修正。

确定年总费用时，应合理考虑因行使地下建设用地使用权导致增加原有建筑物、构筑物及设施设备维修养护、勘察加固等必要费用摊销；确定土地还原率时，因地下经营性项目投资风险更高，一般高于地表对应用途的建设用地还原率。

运用公示地价系数修正法前，应分析确认其适用性重点关注公示地价修正体系是否包含地下空间修正系数；已完成未公布的公示地价应经专家论证或自然资源主管部门同意方可使用。

土地开发建设费用应包括形成地下空间的全部费用，含配套设施成本、维护相邻地基安全成本以及施工辅助开挖、管线迁移、空间外各类辅助通道开挖支护建设等客观成本费用。估价对象为单建式或区域整体式地下空间的，应考虑地表原有绿化、树木、道路等构筑物或地上定着物的拆除、迁移、保护、恢复等客观成本费用。根据报酬递减规律，合理确认效用及成本分摊。

根据地下空间开发利用市场情况合理确定开发周期。测算开发完成后的不动产价值时，可以当地地下空间交易市场价格为参考，也可以从房地产价值中剥离出地下空间价值并做修正后的价格作为参考。测算开发成本时，参照成本逼近法的注意事项。利润率宜采用同一市场上类似地下空间项目的平均利润率。

当以上方法只有一种适用时，作为补充验证方法，可以采用地表地价比例法。可考虑从房地产整体价值中分层剥离出各层价值，经过统计分析得到每层地价，进而确定地上与地下价格分配比例，以此对待估地下宗地对应地表土地出让评估单价进行修正，求取地下建设用地使用权价格。运用该方法时应收集足够的案例进行校验并组织专家论证。

原则上不可直接采用政府文件规定的地下空间建设用地使用权地价收取比例直接修正地表地价评估地下建设用地使用权价格。

本文来源：《地下建设用地使用权出让价格评估指引》（试行）

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