林地估价的主要方法

林地（forest land）是指县级以上人民政府规划确定的用于发展林业的土地。

包括郁闭度0.2以上的乔木林地以及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐迹地、火烧迹地、未成林造林地、苗圃地等。在实践中，林地指生长乔木、竹类、灌木的土地，包括乔木林地、竹林地、灌木林地和其他林地，不包括生长林木的湿地，城镇、村庄范围内的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林地，以及河流、沟渠的护堤林用地。

林地估价的主要方法

根据替代原理，将待估林地与近期市场上已经发生交易的类似林地进行比较，并对类似林地的成交价格进行适当修正，以此估算待估林地价格。

适用场景：市场比较法适用于林地市场交易比较活跃、能满足确定可比实例要求的地区，市场比较法除可直接用于评估林地的价格外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。特殊情况下，市场比较法也可用于评估不含附着物、定着物的林地价格。

按照预期收益原则，假定相关因素不变，将待估林地估价期日之后各期正常年纯收益，以适当的还原率还原，从而估算出待估林地价格。

适用场景：收益还原法适用于有收益的林地价格评估，采用收益还原法评估林地价格，所计算的收益与其权利状况相对应。特殊情况下，收益还原法也可用于评估不含附着物、定着物的林地价格。

按照模拟投入形成现状待估林地的思路，以开发整治林地过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的应缴纳的税费、利息、利润和林地增值收益，并进行各种修正来估算待估林地价格。

适用场景：成本逼近法适用于土地经开发或整治后的林地价格评估。

在预计开发完成后林地及其增值形态正常交易总价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估林地价格。

适用场景：剩余法仅适用于待开发为特定目的或特殊增值经营形态的林地价格评估。

除有特殊增值经营形态的情况外，不宜采用剩余法。

基于替代原则，依据已公布的林地基准地价或标定地价成果，在充分对比分析待估林地与林地基准地价或标定地价在内涵、影响因素等方面差异的基础上，经综合修正调整，估算待估林地价格。

利用林地基准地价或标定地价成果评估林地价格，适用于已有基准地价或标定地价成果区域的林地价格评估。

适用场景：利用林地基准地价或标定地价成果评估林地价格，适用于已有基准地价或标定地价成果区域的林地价格评估。

本文来源：《林地估价规程》

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